重磅发布！首份净租金回报率排行榜出炉，这十个城市房东最赚钱
时间：2019-08-20
1日本持有成本居然这么低？
2019年8月发布全球热门城市租金回报率排名。
这一次，我们试着更进一步，推出了全球热门城市的净租金回报率，简单而言就是每个月的租金回报去掉持有房产成本。不过，因为各地的法律相差较大，具体的户型也会有差异，这里的净租金回报率仅作为投资参考。排名越靠前的城市，净租金回报越高。
净租金回报前五名分别是名古屋、金边、大阪、马尼拉和波士顿，包括了日本、美国和东南亚地区的一、二线城市，而它们的净租金回报率都在5%以上。
从持有成本上，就能看出各个国家和地区的房地产政策差别很大。
（1）中国内地
中国内地城市几乎没有持有成本，但咱也别指望着净租金回报就能秒杀其他国家和地区。因为净租金回报跟毛租金回报几乎一样低得可怜，只有1.5%到2%。
其实这也和咱们的法律法规还在完善中有关，暂时还没有靠持有成本来抑制炒房行为。
（2）东南亚
东南亚城市的房地产市场才刚刚起步，几乎还没有出台限购限贷限售政策。持有成本不到房价的1%，主要是托管费和物管费，部分城市还有很少量的房产税。加上毛租金表现已经不错，所以将净租金回报率排名拉到了领先位置。
例如，金边去掉每年持有成本后，一套70平的公寓净租金回报率约5.42%。但因为小户型公寓天然租金回报率就比中、大户型更高，所以市场上的单间和一房的回报率要比5.42%要高一些。
（3）欧洲
房产持有成本非常低的发达国家，当属欧洲城市。例如德国的柏林和法兰克福，为了贯彻“房住不炒”，房子的交易成本会很高，主要是额外支付近6%的购置税。而到了持有阶段，成本反而骤降，每月只需要支付租金的5%税负和几十块欧元的管理费。
（4）北美
而美国和加拿大则走的是另一种模式，例如加拿大几个大城市，以及美国德州的几座城市。地方税负会比其他城市要高一点，因为这些税负保证了当地的学区质量、治安环境和社会福利等等。出租时如果不能获得很好的租金收入，整体收益就会偏低。
新加坡以及澳洲的几座城市也是因为税负偏重，以及本身租金回报率就低，所以排在中下位置。
尤在经济增长逐渐放缓的未来，拥有稳定现金流，即强劲租金的投资变得越来越重要，因此了解清楚每年切切实实到手的租金收益要扣除哪些成本，这同样十分重要。
2这些城市的房产无惧经济寒冬
比起相对复杂的净租金回报，这次我们继续发布2019年最新的毛租金回报率，让大家对于具体市场能有一个快速的投资回报印象。
与去年12月的全球毛租金回报率排名相比，有一些城市的排名没有发生太大的变化。也就是说，哪怕外部环境风云变幻，租金收益该涨的都在涨，下跌的城市也没有增加，一些稳定增长的城市，它们的房产在低增长环境中仍然是最好的资产配置方式之一。
今年日本名古屋重新夺得榜首，主要因为房屋供应仍然较少，满足不了市场需求。但排在前面的城市中，不少城市的租金回报一直名列前茅，例如美国的波士顿、达拉斯和奥斯汀，日本的名古屋和大阪，还有英国的曼切斯特。
这些“强二线”城市正处于城市化最蓬勃的阶段，人口大量流入，房价还没有到难以负担的水平，政府向基础设施建设投入资金，各大就业中心遍地开花，虹吸周边的高端人才来此就业、定居。
以我们一直选定的租金回报率达到3.5%为标准，本次能够超过该标准的城市共有22座，与上一次持平。
另外，我们选取的东南亚城市中，金边仍然是东南亚地区租金回报率最高的城市。东南亚城市的租金回报也大多保持在4%以上，部分超过6%，市场仍然健康。值得一提的是，最近三期报告中，金边的租金回报每次都能保持0.2%的增长，非常稳定。
关于净租金回报率，这里还必须说明几点：
首先，日本经常被认为持有成本高，但在我们的统计当中，日本的持有成本并不突出，甚至比欧美国家都要低。
这是因为，日本楼市非常成熟，买家需要支付哪些款项都一目了然。当你看到一长串费用的时候，还没开始计算就很可能打退堂鼓了。
其次，持有日本房产时，的确有一项支出可能会非常高，那就是修缮房子的人工费用，可能会直接花掉你当月的所有租金。
最后，就算是东京的一些年代久远的房子，也有可能不用太高的持有成本，不能一概而论。
另外，很多人会认为东南亚城市的租金回报非常高，一些项目甚至会报出10个百分点以上的回报。虽然这些城市持有成本的确不高，但是我们看租金回报率的时候要考虑到它是一个比率，当租金不变的时候，房价涨得越猛，租金回报就有可能下降。
而实际情况也是这样，房价涨幅远超过租金涨幅，在一定时间段内租金回报并不会向上疯涨。
不过，从过去两年东南亚城市的租金回报来看，正好因为租金收益在一定区间内稳定上涨，这里反倒成了全球经济放缓下拥有最稳定现金流的地方。
未来，我们即将迎来低增长的十年。当我们进行全球资产配置时，现金流（租金回报）便成了非常重要的参考因素。在这样的背景下，了解清楚我们的租金从哪里来，到手能有多少，就成了急需解决的问题。
