数据报告丨房价上涨，租金稳定，日本的住房市场是稳定的图景
时间：2019-07-30
日本面临巨大的经济和社会挑战。其中包括经济增长疲软和人口下降。为应对这些挑战，首相安倍晋三政府继续实施自2012年以来以“安倍经济学”标志的刺激措施：增加公共基础设施支出，贬值日元以及日本央行（BOJ）积极的量化宽松政策。
自措施实行以来，房地产价格已经大幅上涨。随着货币政策的启动，交易在2012年开始回升并在2013年迅速上升。这些措施无疑有助于支撑日本的房地产市场并推动住宅建设，可以为投资者带来稳健良好的租金回报。
日本政府大规模刺激经济
有人说，日本从未完全从20世纪80年代后期的大泡沫中恢复过来。然而，日本的经济表现有时被过度批评，事实上，在过去十年中，日本的增长与欧洲的老一些经济体相当或更好，特别是在人均GDP方面。
确实由图可见，日本在2018年经济大幅放缓，在2017年增长1.7％，2016年增长1％，2015年增长1.4％，2014年增长0.4％之后，GDP增长仅为0.7％，持续下滑。预计今年经济将小幅增长0.5％。
▲日本GDP增长率&通货膨胀率（%）
日本面临长期增长放缓，而安倍经济学就是治愈之道。2017年9月，政府公布了新的2万亿日元（178亿美元）经济刺激计划 - 在2016年的28万亿日元（2626亿美元），2013年的10.3万亿日元（966亿美元）之后，连续第四次出现刺激计划。2014年新台币3.5万亿日元（328亿美元）。
日本政府也在考虑10万亿日元（879亿美元）的刺激计划，以抵消销售税上调的影响。政府发誓，只有在通胀率达到2％之后才会放弃大规模的刺激计划。
日本住宅需求有区域差异
目前，这种刺激的影响并不明显。东京的住宅需求逐渐下降，而大阪的需求略有增加。
根据LIJ的数据，在东京，2018年销售的现有公寓数量较上年同期减少0.3％至37,424套。同样，同期现有独立式住宅销售同比下降1.2％至18,208套。
在大阪，2018年现有的公寓销售量同比增长2.1％至17,644套，而现有的独立式住宅销售量略微上升0.4％至13,644套。
土地销售正在下降。在东京，2018年销售量同比下降0.3％至11,980套，而在大阪，同期土地销售量下降3.9％至2,669套。日本房地产研究所（Japan Real Estate Institute）的数据显示，2018年全国住宅城市土地价格较上年同期小幅上涨0.2%。
日本的住房市场将保持健康
过去一年，房产价值几乎是静态的。在东京都市区，截至2019年1月，现有公寓单位的平均价格小幅下跌0.3％至每平方米（平方米）的514，600日元（4,625美元），而同期则为4.6％。
根据日本陆地研究所（LIJ）关于土地，基础设施，运输和旅游部（MLIT）的数据， 2018年11月更广泛的日本住宅价格指数同比上涨2.4％（通胀调整后为1.5％）。公寓价格上涨3.7％，独立式房价上涨0.9％，而住宅地价上涨0.2％。
在东京，2018年现有的共管公寓销售额小幅下降0.3％，而现有独立式住宅的销售额同期下降1.2％。在大阪，现有公寓和现有独立式住宅的销售额分别增长了2.1％和0.4％。
尽管如此，预计日本的住房市场将保持健康。在实施销售税上调之前，预计2019年前三个季度的住房需求将会上升。此外，随着东京成功申办2020年夏季奥运会，今年的建筑活动将保持健康。目前需求或多或少保持稳定。
租金收益适中，租金稳定
根据全球房地产指南的研究，在东京的中心区域的公寓，除去各种成本后，实际租金回报率在3.4％至5.4％之间。
较小的公寓的收益率略高。最小的公寓的收益率为5.42％，收益率合理。但是，较小的公寓往往需要更多的维护，因此更高的产量是合理的。
东京租金价格每平方米的价格从大约8,700美元到13800美元不等，与其他全球城市相比，并不是那么昂贵。按日元计算，住宅价格继续走强。
租金稳定。根据日本房地产研究所的数据，2018年全国公寓租金指数较一年前微涨0.1％。
在该国的都会区：
在东京都市区，公寓租金在2018年同比增长0.2％。
在大阪都会区，2018年公寓租金同比下降0.1％。
在名古屋都市区，2018年的公寓租金与去年同期相比没有变化。
受“观光立国”政策影响，2020年将访日游客数量增加至4000万人，而酒店缺口将达到1万间以上，民宿市场顺势而上，正好弥补这个空缺，夜夜爆满，平均入住率达80%以上，租金回报率高达10%以上。
有预测认为，日本民宿市场的规模在2020年预计达1297亿日元，比2018年增长80%以上，随着服务质量的不断提升，民宿发展前景被十分看好。
日本的有效租赁所得税很低
如果你是日本房东，你所缴纳的税费主要包括以下几个方面：
租金收入： 非居民个人的租金收入须缴纳10％的税。
但是，有效的租赁所得税很低，从3.4％到5.9％不等。非居民纳税人的净收入纳税; 折旧和创收费用（如维护和维修）可从总租金中扣除。
资本收益：净收益来自出售短期不动产意识到，不到5年举行一次，即财产，以30％征税。超过五年的财产净收益按15％征税。
继承： 继承是基于居住身份，但继承日本财产的外国人仍然需要缴纳遗产税，这是按累进税率征收的。
居民：永久居民按其累计税率从全球收入征税，从5％降至45％。
日本经济发展虽然仍旧缓慢，但日本政府已经积极采取各种措施刺激经济，这样下来必然也会带动日本房产市场的发展，现阶段日本房价小幅上涨，租金回报稳定，日本房产市场依旧健康；除此之外，日元本身避险属性，日元持续走强，拥有一套日本不动产，可以使你的资产避险保值。
