毕业生留英率上升，带动英国租房市场
时间：2021-04-12
从2015年以来，为了推动中北部地区的经济发展，每年英国都会投入大量资金在“中部引擎计划”和“北部振兴计划”等区域经济复兴规划上。这使得英国整体尤其是中北部城市的就业机会显著增多，毕业生留英率也随之逐年上涨。加上最近PSW签证的回归，更带动了国际学生留居英国，年轻人口的涌入给租房需求带来了正面的影响，使英国房地产投资市场反响热烈。
我们从毕业生留英率、英国大学就业力排名以及刚刚出炉的PSW签证新政策三个方面分析英国城市的投资前景。
毕业生留英情况
国际知名房地产智库Knight Frank最近新发布了《2021年学生住宿调查》(Student Accommodation Survey 2021)1
Knight Frank发布的《2021年学生住宿调查》
数据显示，伯明翰和曼彻斯特都是毕业生留英率涨幅最大的城市之一，以下几点是这两座高性价比城市的投资前景：
2020年伯明翰的毕业生留英率是46%，曼彻斯特是43%1，目前还在持续上升中，说明这两个城市对于年轻人的吸引力越来越大。报告中也提到，大部分学生毕业后会选择租房。
伯明翰和曼彻斯特作为仅次于伦敦的重点发展城市，在伦敦发展空间已经接近饱和的当下，正吸引着更多的投资和人才。英国政府为伯明翰为首的中部地区推出了注资150亿英镑的中部引擎计划Midland Engine，而曼彻斯特则是北部振兴计划Northern Powerhouse的重点城市2。
伯明翰和曼彻斯特作为仅次于伦敦的重点发展城市，在伦敦发展空间已经接近饱和的当下，正吸引着更多的投资和人才。在过去的五年中伯明翰人口猛增了163%，25岁以下的居民占总人口的40%，目前已经是全欧洲最年轻的城市之一。而曼彻斯特的人口在2002到2015年间也增长了149%3。
Statista发布的《2019英国各大城市人口增长》
伯明翰和曼彻斯特市中心的租房市场都存在供应不足的情况。在伯明翰，估计每年需要4450套新房产才能满足目前的需求，而在曼彻斯特，仅2020年初就有57,500人提出住房需求4。
人口的涌入也必然带来房价的上涨，过去的五年中伯明翰的平均房地产价格增长了31%。根据房地产分析公司Hometrack的预测，未来的两三年内还将进一步上涨20%到30%。而近几年曼彻斯特房地产增值也都领先于伦敦，保持在5%左右。目前选择在这两座城市投资房地产是相对风险较小且前景光明的5。
各大院校毕业生就业力
说完了毕业生留英率，自然就要看一看毕业生们的就业情况，英国市场研究公司High Fliers Research发布的《2021年的毕业生市场报告》上公布了一个名企青睐大学排行6。
High Fliers Research发布的《2021年的毕业生市场报告》
出人意料的是许多名校例如牛津大学，剑桥大学，帝国理工大学等G5院校并没有名列前茅，反而是伯明翰大学和曼彻斯特大学分列一二。下面就来介绍一下这两所院校，并分析它们就业力名列前茅的原因。
伯明翰大学University of Birmingham
位于英国第二大城市伯明翰的老牌院校，建于1825年至今已经有近百年的历史，是世界百强名校，也是六所红砖大学之一。伯大还精心设置就业指导中心来指导学生就业。
曼彻斯特大学The University of Manchester
始建于1824年，是一所世界顶尖综合研究型大学，英国著名的六所红砖大学之首，英国罗素大学集团创始成员之一，也QS世界大学排名前30强名校。
毫无疑问，伯明翰大学和曼彻斯特大学都是得到众多企业认可优秀的老牌院校，但学校的综合实力和口碑比起G5院校来说还是不占优势，这两所院校之所以可以在就业力的排名中脱颖而出，靠的还是自身的城市加持。
High Fliers Research发布的《2021年的毕业生市场报告》
除开伦敦之外，英国就业机会最多的城市无疑就是伯明翰和曼彻斯特了。伦敦的知名大学众多，就业竞争大，但伯明翰和曼彻斯特则不同，城市内几乎只有一所比较知名的学校。随着近年英国政府加大对中部地区城市的开发，毕业生留在当地就能得到很多的就业机会，可以说是伯明翰和曼彻斯特良好的就业环境造就了这两所大学的高就业力，这也与先前介绍的伯明翰和曼彻斯特良好的毕业生留英率相互印证，更加证明这两座城市投资潜力。
PSW新政回归
图源：Mirpur Visa Consultant
除了上述的两项毕业生数据以外，PSW毕业生签证的回归也将给英国房地产投资带来影响。今年3月5日，英国内政部发布了关于签证的最新消息，该签证将以“Graduate Route”（毕业生签证的新名字）在今年7月1日正式回归！
图源：Gov.uk
以下是大家普遍关心的一些签证常见问题的解答归纳7：
1.签证申请规定的入英截止时间是？
在早先的公布的消息中，2020年秋季入学的学生，被要求在4月26之前重新返校才能申请该签证。但是由于疫情的影响，在本次公布的消息中，该时间被放宽至6月21日。而2021年入学的学生，需要于今年9月27日之前入境，并完成后续的课程。
2.签证有效期的有效期是多久？
期限大多在两年，这点是延续原先的政策不变的，具体来说硕士和本科毕业生将获得两年的签证，而博士毕业生将获得三年。
3.申请签证有哪些条件？
首先最重要的申请条件就是当前学生必选已经完成学位，并且持有有效学生签证，其次是要求没有任何犯罪记录以及违反移民条例的记录，之前如申请过DES或毕业生签证的也不可以再申请该签证。最后还需要整个课程必须是在英国完成才行，当然考虑到今年疫情的特殊情况，这个条件是可以适当放宽的。
4.签证所需的费用是多少？
目前签证申请费用是700英镑，同时还需额外缴纳每年624英镑的IHS医疗保险费用。
5.在英时间是否计入申请永久居留时间？
该签证是不可延期的，也不能计入申请永居的时间。永居时间从拿到工作签证（work route）的时间开始计算。如果在签证期间有工作单位愿意提供工作签证的话,可以立即更换工作签证，无需等到这项签证到期。
6.是否可以在签证期间继续学习？
全日制的课程是不允许的，这项签证只能用于寻找工作。如果希望在签证期间继续学习，那么就只能够参加兴趣班，语言课程，晚间课程和在线课程等非全日制的学习。
7.是否能够携带家属？
签证持有者的配偶可以在学生签证和有效期内通过申请家属陪伴签证在英全职工作，并且未满18岁的子女也可留居英国并进入公立学校免费就读。
这项签证对留学生们的吸引力是毋庸置疑的，该签证曾经在2008年到2012年期间短暂实行过，在那段时间内大大提升了国际生留英的几率，并吸引了很多国内学生前往英国。但遗憾的是2012年4月，英国政府宣布取消了PSW签证，这导致当年的赴英留学人数骤降。可想而知，当毕业生签证重新回归后，带来的必将是赴英人数的节节攀升，更会带动英国各大城市经济发展以及房地产的市场8。
图源：启德教育
上述数据表明在未来的几年里，英国各大城市都将会迎来更多的年轻人，尤其是在伯明翰和曼彻斯特这两个重点建设城市。人口带来的住房需求和房价上涨空间，使其投资前景可观，再加上英国印花税假期的延长，可以说当下正是置业英国的大好时机。
