英国房产投资 | 关于英国房产投资的专业术语，你都懂吗？
时间：2021-03-15
导 Lead 语
这些年，在英国买房投资置业的人越来越多了。在投资买房的时候，我们经常会碰到各种各样的术语，比如Yield、ROI...不懂这些专业术语，可能会吃亏哦。
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回报率（Yield）
回报率，一般以一个百分数的形式出现。计算方式：年租金总额/物业价值，
当然，这个回报率，只是一个最基本的毛回报率（Gross yield），也就是说，这个回报率是没有计算任何支出的，像是税费、管理费等等。这样一来，如果出现文章开头的三个数字都增长的情况，就很明显是：房租增长的速度比房价增长的速度要快。
当然，除了简单算一个Gross yield，我们还需要知道的是一个净回报率（Net yield）：
净回报率=（年租金总额-支出）/物业价值。
这个值，我们就是用来衡量一个物业投资最实际的一个回报情况。
在英国，房东只做Buy to Let买房出租的投资的话，只需要日常付物业费和地租就好，大头相对是物业费，每个区块每个项目不一样，是否包含健身房游泳池等等都会表现在物业费上，所以净回报率也可以在知道这些成本详单后算清楚。
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Yield on Debt
这个是与贷款有关的收益率：Yield on debt=年租金总额/剩余应还贷款总额。
这个数字可以反映出租金的收益和贷款之间的关系，可以让我们了解到我们的租金收入和贷款成本之间的关系。
假设租金不变，如果贷款利率越高，那这个数值就越小。这个对于那些使用浮动利率贷款产品的投资者会很有用，因为一旦利率增长，那么相应地剩余应还贷款的总额就会增长，那要保持同样的Yield on debt，就需要相应地提高租金的价格。
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投资回报率ROI
投资回报率（ROI）是指通过投资而应返回的价值，即企业从一项投资活动中得到的经济回报。它涵盖了企业的获利目标。利润和投入经营所必备的财产相关，因为管理人员必须通过投资和现有财产获得利润。
在地产中，投资回报率的计算公式为：ROI=年租金综合/总投资额（贷款首付、各种附加费用、改造费等等）。
顾名思义，这个数字就显示出我们的收入跟投入的一个比值，常用来比较不同理财产品之间的差异。
打个比方，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，也就是：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。
那么，它的投资回报率将是多少呢？
套用上述计算公式计算一下：
这个物业的投资回报率=2万元×12/200万元，通过计算得出这套物业的投资回报率将是：12%， 要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率=(215-200)/200，通过计算得出这套物业的投资回报率将是：7.5%
再举个例子。
A先生有100万用来投资买房，现在他有两个投资选择：
1.全款买一套房；
2.贷款买四套房，每套房价值100万，首付25%。
他该怎么选择呢？
如果去除所有其余花费的影响，我们假设所有房子的租金都为每年10万，那么用方法1的投资方式的投资回报率就是10%；而方法2投资方式的投资回报率就是10*4/100=40%。为长远打算，选哪个更好就显而易见了。
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现金流（Cash flow）
现金流是指投资项目在其整个寿命期内，所发生的现金流出和现金流入的全部资金收付数量。
现金流量是现代理财学中的一个重要概念，在现金流量表中，将现金流量分为三大类：经营活动现金流量、投资活动现金流量和筹资活动现金流量。而对现金流量分析具有以下作用：
1、对获取现金的能力作出评价；
2、对偿债能力作出评价；
3、对收益的质量作出评价；
4、对投资活动和筹资活动作出评价。
在房产投资中，现金流的计算公式为：每月的现金流=月租金-每月固定支出（贷款利息、出租中介服务费、保险费等）。
这个值不是一个百分数，而是一个在不算税费和维修费用之前，这个房产投资每个月能赚的钱。
举个例子。
假如B小姐家有一自有商铺，用于卖家用电器，每月大概平均下来能净赚1.5万元左右。这时候很多人觉得应该还不错，这个自由现金流是正向的，也就是现金源源不断的向你的口袋流入。
但是，算上机会成本你的感觉就未必那么好了。
很多人就是因为被自有商铺无所谓租金这一表像蒙蔽了双眼，而精明的有商业头脑的人可就不会这么线性的算账了。他们会考虑将商铺用每月2万出租出去，而再把原来的家电业务转移到线上。
这么做有两个好处，一个是存在家电压货的现象，资金成本和风险减小；另一个是增加了每月的收益。这样做，不仅挖深了生意的护城河，在投资中也完完全全符合我们“用尽量小的风险去博取高收益”的原则。
要这么算的话，你还觉得原来那种线下卖家电的是一门好生意吗？起码，能在商铺满租的前提下，每月的自由现金流入账能从原来的1.5万达到2万元。
现实中往往房租是一直稳步增长的，而支出是必须要控制在一定范围内的，所以Cash flow为正，是我们每一个投资人所希望看到的并力求的。
