皓哥说海外｜日本中介每月收取的托管费，都管哪些？
时间：2021-03-08
本期的#皓哥说海外#聚焦日本。如果你在投资日本的过程中遇到哪些问题，欢迎在评论区留言或私信后台，我会第一时间解答。下面进入解答时间。
01
北京李先生：日本出租房子每个月要交的托管费，当地公司除了每个月帮我收房租，还会做哪些事情？
皓哥：日本的托管费，也称之为出租管理费。与中国不同的是，日本房产托管公司十分专业，已经形成了成熟的管理体系。具体的工作职责包括：租客的问题处理，物业方面的日常修缮，收租和催租，退租之后的交接，房源环境的维护和招租。对于一栋日本的公寓楼来说，其他物业项目（垃圾回收，清扫，设施维护）等也都十分健全，可以完全令房东省心。
专业的日本不动产中介都会有正规的营业许可证，而房东可以做到不做任何事，收租即可。
日本的物业管理代理费用主要分为三个部分。一是日常管理费，一般收取每月实际到账租金的5%作为报酬，二是当有空房情况出现时不动产中介会代理招租，招租成功之后，会根据情况收取一定的费用作为报酬，通常是1-3个月的租金。另外其他的物业费用是根据公寓的实际情况来决定的。
02
杭州张先生：我听说“东京的房产已经有很大泡沫了”，又听说“日本房价是低于其价值的”，到底哪种说法是对的？
皓哥：何为房产泡沫？下图是解释房产泡沫的。
不动产（房产）泡沫的评价标准时：
收益差异 ＜ 定期储蓄银行利息 = 有泡沫
收益差异 ＞ 定期储蓄银行利息 = 不属于房产泡沫
我补充一下，目前日本的银行贷款利率是0.5%，房租净收益率一般在5-7%左右。
另外，从日本房产整体的情况来看，经过90年代的房产泡沫，日本房产的泡沫已被全部挤压，现在日本房产虽在安倍经济政策的刺激+奥运会赌场世博会的刺激+外来人口流入等刺激下从2012年开始有所增长，但是还没到泡沫的程度。
03
北京王女士：听说日本空置率越来越高，我比较担心房子空置的风险，该怎么处理？
皓哥：根据日本内政和通信部发布的《住房和土地统计调查》，目前日本的总体空置率为13.6%。相信很多投资人都被这个数据吓了一跳。
实际上，空置率较高的多为“三四线及以下”城市或农村地区，而空置率较低的多为“一二线”城市。具体来看，空置率最高的是山梨县，为21.3%；空置率最低的是埼玉县等为10.2%，其次是东京都的10.6%。
在东京大阪这样的大都市圈，保持着人口净流入状态。大都市圈虹吸效应加剧。
回归我们投资人的角度，就会找到答案：置业一二线城市，比较好的地段和房况，基本上是无需担忧空置问题的。
04
深圳蔡先生：我在什么情况下可以要求涨房租，涨幅由谁定？
皓哥：在日本，房屋的租赁合同为两年或者三年一签，到期自动续约。因为日本的租赁市场相对成熟，各种规章制度相对完善，兼顾到了房东和租客双方的利益。因此日本人租赁房屋以后，一般不会轻易搬家，房东的房租收入就会十分地稳定，且房屋基本上不会出现空置期。
不少房东都会趁着契约更新的时候，和租客进行房租交涉，房东如有正当理由，有权提出涨房租的要求（例如，固定资产税、都市计划税增加等），租客也有权拒绝支付涨租（也应提供拒绝支付的证据）。
由于日本法律规定，房东不能随意驱逐有定期交租的租客及涨租。假如遇到房东与租客无法达成共识，根据日本民事调停法，届时可能会由调停委员调停。
这一点也正体现着日本房地产市场已经非常成熟：房东利益受到保护的同时，房客的利益也不能忽略。
