震惊！网传16万RMB就能买套日本房子，是真的吗？
时间：2021-01-26 网络转载
这几天，腾讯新闻写了一篇名为《我在海外买房：16万买不起爱马仕，我却在日本买了房》，这标题就很吸引人：16万在日本买房，好便宜！只要家里有点存款和闲钱，几乎都投资得起。
而且，文中还提到：
“房子过户之后，大概8个月的时间，我收到了日本小公寓的房租，6个月，一共10.1683万日元，按照当时的汇率大概是人民币6200元。按照我购买这套小公寓的成本264万日元来计算，也就是说，我的半年的年化收益率为7.7%。”
净收益高达年化7.7%！
这个回报率放在国内的房产投资中，光收租金绝对收不到这个数，而放在日本的东京圈内，更是少见，而且投入的资金还如此低……
马上有朋友就来问我：有没有这样的房推荐？一脸期待的样子……
这个房价着实太便宜。在最新的官方数据中，大阪市二手公寓的平均售价是46.3万日元（约为2.9万人民币/平米），如果按照均值，那么文章中这位小姐姐买到的房5.5平米（套内面积）！
但根据文中的解说，房子的套内面积其实有“14多一些平米”，也就是说，一平米约为1万人民币多一点。
当我们去网上查找相似的小单间一看，这单价也要1.7万人民币左右。
会这么便宜，三个因素主导：买的时间、地段和房子本身的质量。
16万RMB就能在日本这个发达国家买套房，听起来很诱人，实则有不小的风险。怎么说？我们一个个来拆解。
地段偏
首先，买的时间早，房价会相对便宜些。这位小姐姐是在2018年买的16万房，那是日本的地价恢复上涨的第一年，房价也跟随开始上行，所以当时买，比现在会更便宜。
你看，人家早买，也就买得更划算。
不过，她的房子却有个大硬伤：地段。这套房在哪里呢？公寓位于大阪市的生野区，距离JR大阪环线北巽站徒步大约10分钟。
生野区是个好区域，我们此前推荐民宿时也会时常推送来自生野区的房产。因为连接大阪市中心很方便，几站路能到游客们喜欢的天王寺、难波等旅游胜地。反向去关西国际机场也方便，所以生野区有投资民宿的优势。
但是如果是长租，这个地段就不算好了。
一来生野区不是大阪的核心区（中央区、北区、西区、天王寺区、阿倍野区、浪速区），投资长租房就有风险。
另外，公寓距离地铁站要10分钟，这个距离在大阪算是比较远的了。如果不是非常了解当地的情况，建议不要轻易尝试。
别忘了日本还有“0元送房”的现象，说不定咱买到的便宜房，其价值就接近“0”……
空置是房产投资中最大的风险，而越便宜的房产越容易有这个风险。
之前有投资者跑来跟我们抱怨，说她在福冈一个比较偏远的地方，贪便宜买了一个店铺，前面的租金确实给的高，回报率也不错，但是她接手后，租客不久就退租了。
在市面上挂着这个虚高的租金，她足足等了半年都无人问津，结果无奈只能降价1万日元，才勉强租出去。
2020疫情年间，房屋空置变得较普遍，但上面这个事儿还不是在疫情期间发生的。
房屋本身并非“主流投资标的”
“房子小，自然没有厨房、卫生间，也就是我们说的‘大开间’，只是卫生间的问题，不用很担心，日本每层楼都有公共厕所；做饭的话，日本便利店很发达。”
重点：没有厨房、卫生间的大开间。
据这位房东说，这套房的租客是办公用途，所以没有厨房、卫生间没关系。那难道大阪的办公楼都这么便宜吗？
我去跟在当地做中介的朋友了解了一下，大阪市的常驻人口约为275万，对办公室的需求也更低，这类房的后续出租可能会更难。
“这个房以前很可能是用来做仓储的，一个如此小的房间来办公，我想不出怎么租来办公，大概只能坐3-4个人。”
而当我们去日本买房投资，多数时候我们瞄准的是住宅，也就是所谓的“投资型出租屋”。如果是给人住，至少要有卫生间，也就是比较普遍的1R户型，而且这类房产虽然没有厨房，也会有放冰箱的预留位，以及一个小料理台。
所以，这样便宜的房子不仅现在市面上找不到，而且不是我们通常意义上的投资房，属于“非典型投资”。
投资就是挑租客
我们海外投资者，投资房产时看重的是稳定性、省心。所以为什么我们要地段好，其实是在选这个地段吸引来的租客群：
与其说我们买的是地段，不如说我们买的是租客。
什么样的租客稳定？有稳定收入来源、有保证公司的租客，比如上班族。这些租客往往不仅素质高，而且租期也很稳定。
但这套16万房所面向的租客群肯定不是我们希望的白领、上班族。
当我看到这个价格的房子时，我第一个想到的是那种“木造小楼”，差不多两层楼，每层2-3户。但是，这样的楼大部分是一整栋打包买。本身价格便宜，租金也不贵。
日本当地人蛮喜欢这样的投资房的，因为他们可以自己买老房子来翻新、改造，自己打点所有事情，减少投入成本，整个流程下来，包括房子本身仅花费1-2k万日元，然后再每个房间租2-3万日元，自己管理，回报率可以上10%。
不过，因为房租便宜，里面的租客资质就不好把控，往往是收入较低人群、家庭，或者刚独立的大学生，有时候甚至可能遇到黑社会（因为黑社会租正规房产不容易）、风俗业从业者。所以要把好租客的关，我们投入的关注就很大。
比如上图的这个6户两层的小楼，它位于首都圈神奈川县的座间市，小田急線相武台前站步行10分钟，每间房间的租金是2.2万日元。
去日本勤工俭学的留学生们比较倾向这类房子，我身边有些朋友在第一年去日本找房时，会选择在东京23区以外、首都圈内一个靠近地铁站的地方，找一个这样的木造小楼租房。一个月一千多人民币，跟国内差不多。
你看这外观还不错，也很整洁，但这里的其中一个房间，发生过9命惨案！
一个看上去很正常的男人白石隆浩在他的房间里连续杀害了9个上门赴约的陌生女性。去年，他最终被判了死刑。
但是，他给这栋小楼留下的影响却很大。所有6户的租金全部砍半，只剩下1.1万日元，相当于700人民币……
你如果是这栋楼的房东，肯定要痛哭流涕了！
好的房产投资一定是遵循市场规律的，从大量挂牌房产中找到优质、靠谱的投资标的，并利用自己所能，控制成本的结果。
所以，这个房产投资故事虽然看起来还不错，但是我们外国投资者在看到这样的投资机会时，一定要留一个心眼：便宜又好货，天上掉下来的馅饼，为什么会给不懂行情的我？
……
第一次海外投资，日本是稳中求胜的首选。多次投资海外，更需要日元资产对冲风险，为收益上锁。
