选房攻略 | 帮你理清东京房价与地铁的关系
时间：2021-01-21 网络转载
地铁是如何影响周围房价的
关于地铁和房价的关系国外学者早有研究。这些研究有些是支持房价与地铁距离远近的正相关性的，比如：Cervero et al. (2004)的研究中发现距离地铁站400米到800米距离的房子，价格比周边其他房子贵出6.4%到45%！Debrezion et al. (2007)的研究结果显示，房子与地铁站的距离每减少250米，价格上涨2.4%。
大众通常忽略了地铁影响房价的潜在前提。越靠近地铁的房子越贵，背后的原因之一就在于地铁的交通便利性。
但是地铁不是唯一的出行方式，私家车和地铁是相互替代的交通工具。如果一个城市开私家车上班、出行和坐地铁一样方便，成本也差不多，那么房子靠近地铁就没什么优势，地铁影响房价的前提就会大打折扣。
而越是私人交通不方便的城市（购车成本高，道路拥挤，油价高），私人交通对地铁的替代性越低，地铁对房价的影响也就越大。
房价和地铁的关系·不可忽视的地铁因素
房价的涨跌是多方面因素综合作用的结果。地铁只是其中一项，但不得不说，是决定性的一项。
因为地铁的便利，吸引富集了大量人口高密度聚集定居，地铁建设对房地产价格的影响主要依托商圈辐射地铁的建设带动了城市化进程，最显著的变化就是沿地铁商圈的规模化出现。地铁商圈配套设施的齐全必定会吸引大量的购房者，通过商圈所形成的城市副中心的再度辐射也必定会带动周边房价的上涨：距离地铁商圈越近的地产项目，必定会有更大的涨价空间；距离商圈，地铁可达性越强的项目，增值空间必定越大。
世界上房价最高的地方，基本上都是地铁建得最多最好的地方。北京，伦敦，纽约，东京，莫斯科，首尔，都是因为地铁带来了人口的过分密集，所以土地和房子供不应求，导致房价飙高。
土地经营与铁道经营同步
房地产开发作为住宅单项开发来说，无疑它是一个封闭型的，也就是说从住宅里出来的人，它的去向是一个比较简单的，市中心是开放的，谁都可以去的，是向心的。
作为像中国、日本土地资源利用的状况的城市都有向心性，出行的目的地就是向着城市中心的，大型的城市的城市轨道交通布局放射加圈。
日本轨道交通企业采取的是以铁道为中心，以房地产及租赁业、购物中心等零售服务业、公共汽车业、出租车业、旅游观光、宾馆设施等共同发展的经营模式。其中最主要的经营战略是土地经营和铁道经营同时进行的战略。
通过铁路与沿线土地综合开发的方式，以铁路带动土地开发，以土地开发培育铁路客运的客源。阪神、阪急电铁公司也都发展成了多元化经营的产业集团。它们除了铁路事业外，涉足的产业还有：地面公共交通、房地产、商业、旅游业、文化设施、游乐设施等，此外还对外投资。铁路主业带动了其他兼业，兼业支持了铁路主业。
东京地铁
东京，作为拥有 3700 万居民的世界最大城市，有 48 家交通部门运营着 2000 个站点、3500km 长的轨道网络。东京在应用以开发为基础的土地价值捕获，利用房地产开发收益资助轨道投资方面，有着最佳经验。与中国香港特别行政区的土地国有制不同，东京的方案是在土地私有体制的条件下展开的。
东京投资核心-地铁
JR山手线无疑为东京命脉，30个站点中有27个是与其他轨道的换乘车站。
举个例子：如果将在2009年收购的新建公寓出租并经营10年，然后在2019年出售，那么哪个地区的利润率最高呢？
请看下图的各地区年化收益情况：
东京各地铁站周边房价10年收益情况（租金+地价）
由此图可见，JR山手线附近地区年化收益明显高于其他地区。
总结
地铁房的升值空间大小，一定程度上是由需求量决定的。在选择投资时，应充分考虑城市的潜在住房需求量和城市的大投资环境。简单来说，是一个这样的规律：大量外来人口存在，原有城内用地有限以及地铁沿线规划合理是地铁沿线升级潜力大小的决定性因素。
