皓哥说海外丨菲律宾买房，贷款好还是分期好？
时间：2021-01-04
在海外房地产市场动荡的背景下，受欢迎的东南亚房地产逐渐进入了每个人的视野。在过去的十年中，世界上很少有国家以6-7％的速度增长。
快速发展的经济正在推动房地产业的发展，越来越多的中国投资者和公司在菲律宾开展业务，想要配置菲律宾资产的用户也是越来越多。
为了更好解决大家的问题，为每一位用户在海外找到自己的家，我们的皓哥又来啦！
皓哥特别整理了近两周有路菲律宾用户在后台提出的关于菲律宾买房过程中的问题，并一一给出了相应的解答，一起来看吧！
皓哥
有路联合创始人，走过三十多个国家，实地考察过多国海外房产市场，过程中累计步行500万步。
作为投资者和从业者，皓哥拥有自己海外房产，和国内大部分的海外房产投资者一样，他一路关注以日本、泰国、菲律宾为代表的亚洲国家以及欧美房产市场的动向，见证了它们从被质疑到成为炙手可热的投资热土，并获得稳定的投资收益。
来自香港的廖先生：
看中了一款菲律宾房产，现在正纠结付款方式的问题。听说菲律宾买房可以贷款，想问问怎么才能贷，除了贷款付款方式都有哪几种？
皓哥：菲律宾买房，确实是可以进行贷款的，一般的购买方式有全款、分期付款、贷款三种付款方式。
贷款买房：虽然支持贷款，但目前外国人买房很难获得贷款资格,贷款利率较高，加上菲律宾绝大部分的住宅贷款都是浮动利率，找一家拥有丰富对外借贷经验的相对比较难。
全款买房：菲律宾房产以小户型公寓为主，总价不算高，在30-80万居多，因此选择全款的人也比较多。而且一次性支付房款一般可以享受更好的优惠折扣。
分期买房：菲律宾的项目支持分期付款，每个项目的首付比例、分期方式、付款时间都不同。相对不会占用太大资金流，投资需要对资金的现金状况，未来的现金流有充分的估计，再选择相应的付款方式。
其实我个人最推荐的还是第三种分期买房的方式，既没有资质要求，还可以减少我们的购买压力。在菲律宾房产市场中在控制好风险前提下，我们可以合理地使用资金杠杆。
来自北京的刘先生：
之前并不熟悉海外房产市场，这次也是初次接触，想投菲律宾还是因为看中它的前景好。对于我这样的新手来说，首次了解都应该关注哪方面？
皓哥：考虑完基础的投资方式后，接下来实际投资有几大因素需要更加考虑。
1.开发商的因素，因为开发商的好坏决定了项目交付的好坏；
2.地段因素，项目的地段决定了整个房产的升值潜力；
3.考虑房产的产品品质；
4.要考虑这个房产的物业管理服务；
5.关于支付方式，是否可以分期付款等 ；
7.挑选好的服务机构
海外买房流程多，开发商都是全英文交流，一个靠谱的服务机构，可以帮你规避风险，顺利购房。
另外重要的就是买入房产的价格，买房主要是看地段和价格，地段决定着房产的升值潜力和空间，而价格决定着空间有多大。当然这个价格低指的是同地段同品质的，不能核心区和郊区去相对比，不能高端楼盘和低端楼盘相对比。
来自深圳的钟先生：
听说菲律宾那边非常乱，虽然很想在当地买房但是又怕去自住的时候出问题，菲律宾的治安水平到底好不好?和国内比怎么样？
皓哥：关于这个问题我们先要搞清楚的就是--安全到底是什么？
很多人对安全的概念也是理解的不完整的。犯罪率是很主要的一项。但是威胁到我们的不只有犯罪。还有生活的方方面面。比如说交通安全，食品安全，空气安全。
菲律宾“国家安全指数”排名
据numbeo（世界上最大的用户贡献数据数据库）发布的国家安全指数报告显示，在有统计数据的全球125个国家当中，菲律宾排名第49位（排名中上等）。“国家安全指数”。这个指数越高，说明这个国家的安全度就越高。
最安全的10个国家与城市当中，有6个来自亚洲。第一的卡塔尔，第二的新加坡，第三的台湾，第五的阿联酋，第六的香港和第八的日本。这些国家和地区的安全指数都在79分以上，最高的在卡塔尔是84.3分。
亚洲其他国家中，印度第57名，57.28分。印度尼西亚第67名，53.99分。泰国第70名，53.34分。马来西亚第100名，39.21分。
菲律宾是排在新加坡之后的第二名，是东南亚国家里最安全的国家之一。我们再来看一下全球幸福感指数年终调查。
据有关公司在全球55个国家进行的第41次全球年终调查结果显示，斐济、哥伦比亚和菲律宾是最快乐的、幸福指数最高的三个国家。
报告中说，“最能使居民感到幸福的并不是最富裕的国家，而是拥有更加平衡的社会制度的国家。”说到菲律宾，周围的人对这个国家的感受，很多代表为沙漏型，两级分化。
来菲律宾生活过的人，大都很爱这里，而且有一种让人来了就走不了的魔力。围城外的人，没有来过的人，却对这个国家抱有些许怀疑。也许只真实行动和数据结果相结合，才能客观的了解一个国家与城市。
来自上海的文先生：
如果我在菲律宾买房收租的话，对于身处异国的租客，如何能保证租客按时缴纳租金，保护海外房东的权益？
皓哥：这个您大可不必担心，菲律宾的租房市场，与国内虽然有相似，但是也有不同之处。
首先，和国内租房相同的是，在签订租房合约的时候，房东和租客可以协商租金的支付方式，比如押一付一，押二付二。如果租客拖欠租金或者损毁公寓，押金会赔偿给房东，同时房东有权解除租约。
和国内不同的地方是，不论是购房支付房款还是租房支付房租，在菲律宾当地，他们更乐于通过远期支票的形式支付。
找菲律宾租客收租其实非常方便，房东可以要求租客签发远期支票给房东本人，房东的代理人或者托管公司。持有支票的人可以按照支票上的日期定期去银行兑换支票。
如果租客的账户内没有足额的钱，银行会对他们征收高额的罚金，并且增添他们不良的信用记录，并会在未来影响包括但不限于租房，贷款等事项。可以说，远期支票即是房东最有力的保障手段。
来自美国的宋先生：
在菲律宾外国人买房有没有限制？房产产权多少年？购买面积含公摊么？交房标准和国内一样么？
皓哥：外国人可以购买40%的公寓份额，在40%的份额内，一般个人没有购房套数的限制。海外人士凭护照即可购买。
房产产权和面积方面，菲律宾宪法保护私人产权，公寓产权为永久产权。菲律宾房产面积与国内不同，住房为无公摊的实际套内面积。小区一般都配备泳池，健身房，等配套。
菲律宾房产全部精装修交房，业主不用额外花费装修成本。所有硬装交房自带，业主只要配齐家具家电即可出租。
来自上海的朱先生：
我听说菲律宾人的收入水平普遍不是很高，他们真的有这么大的租住需求并且可以负担起租金吗？
皓哥：首先，投资界有一句话，供求决定价格。当地每个片区的租金都是取决于供求关系的。菲律宾的租房市场经过长时间的发展，各个地区的租金水平已经趋于稳定，完全是合理的，当地人可以承担的起的价格。
菲律宾的租金收益率高达7.53%，要知道国内一线大城市北上广深的租金收益率都在2%及以下，菲律宾租金收益率是亚洲租金收益率第一名。
其次，菲律宾的人口密度非常高，以马尼拉首都区为例，面积是北京的1/25，但是人口比北京多200万。
马尼拉的住宅数量与他的人口是极度不匹配的，可利用土地又很少。这就是为什么我们经常在马尼拉看到高达40+层的住宅，就是为了平衡极强的需求和相对较少的供给。
最后，受到历史因素的影响，菲律宾的消费习惯是与欧美相统一的，菲律宾人天性乐观，愿意享乐。拿出超过工资总值的50%去租一套自己心仪的房产，提高自己的生活质量，对于菲律宾人来说是很正常的事情。
