给房东的Buy-to-let指南，这个清单都打勾了再买房！
时间：2020-12-11
英国出租房 ，在英国买房出租是很诱人的获利模式，能当包租公或包租婆，何乐而不为？但在开心买房之前，你都搞清楚出租细节了吗？先给自己一点检验吧！
谁适合投资英国出租房？
- 愿意做较长期的投资，不需短期套现的投资者。
- 了解房地产不是稳赚不赔的事业，并愿意承担投资风险。
- 了解投资房产所衍生的风险，例如贷款、汇差等等。
- 了解投资房产所花费的各种费用与时间成本，包含购买流程的花费与时程、出租过程的成本等。
如果你很想成为房东，也觉得自己适合当房东，那就开始检查自己对于英国买房投资的了解是不是够撤透吧，以下11点帮你通透包租逻辑！
1. 了解房东的义务与责任
买房投资是一门投入了金钱与时间的生意，英文称作Buy-to-let，过程中可能会面对一些陷阱与风险。成为一位房东意味著你也有一些法律责任要承担，否则很容易落入违法的困境。房东们需要负责的事项包含了：
- 维护房屋的居住品质，若有需要维修、清理的状况，例如外墙粉刷等，房东必须负责。
- 年度安全检查，包含了消防检查、热水器安检等等。
- 房客押金的持有方式。
- 退租与解约的相关权限。
以上细节都建议向地产律师做谘询，若您需要中文服务的律师，欢迎讯息英伦乐居，我们能为您介绍专业的专业谘询。 此外，一般物业租赁管理仲介也能为您协调、谘询各方专家，若您需要中文服务的物业出租、管理顾问，欢迎与英伦乐居联系。
2. 预算
买房的目的也会影响按揭贷款的额度与利率，英国出租房与自住房可以贷的比例、利率和规范是有所差异的，而印花税也会随房屋的购买目的而有差别，因此建议与贷款顾问或会计师做咨询后再做决定。尤其在开始看房之前便建议和贷款顾问咨询，较能确认自己的预算和可以负担的额度，在找房时会少走点冤枉路。
另外，也别忘了房租可能不是每个月都收得到，像是空房期、房客晚缴房租等状况都可能是有的，再加上无法避免的维护费用、管理费用等等，因此仔细的计算成本再推估购屋预算是很重要的一件事！
3. 投资回报
房地产房地产投资是一个比较长期的投资方式，要考虑值不值得，有两个主要的指标
- 出租回报（Rental Yield），这是指你所收取的房租和购屋成本的比例。例如你花了15万英镑买一套房，每年收到的租金收入扣除出租成本是7,500镑，那投资回报便有5%（7,500/150,000*100%=5%）。
其中出租成本包含了出租广告、物业仲介托管费用等等。即便你打算自己出租、自己打理所有出租细节，也别少考虑了找房客、处理文件、家具维护等时间成本。
- 资本成长（Capital Growth），只是指房产售出后相对于购入价格的成长幅度，每套房有不同的成长潜力，期间的维护也会影响物业的价值，也别忘了考虑通货膨胀的变因。
4. 买房时需注意什么？
要买什么样的房是在找房前需要先预设的条件，这些要点可要好好比较：
- 是由谁来持有这套房？亦即房产持有人
- 房屋是否有潜在问题？
- 购屋时，房价涵盖了哪些项目？例如家电、家具、车位、公共设施等
- 哪些保修服务、安全保证等细节是会连同房产一起交付？
- 是不是已有房客承租，租期剩下多长？先前的合约内容有哪些？
- 若是有限产权的房产，剩下几年的地租年限？
别忘了，如果你要买的房产已经有房客进驻，那么你就等同成了房东，并需要承担房东所具备的法律责任与义务。务必让你的律师清楚你的购屋计划，让律师能给你全面的建议与确保一切合法。
5. 买哪里的房？
找房往往从区域下手，不同的区域不仅会有预算差异、出租潜力、出租价位也会有影响，别单纯考虑自己喜不喜欢这个区，有时这个区域的出租市场才是重要的指标，例如周边是否有学校或办公区，交通人口流量等，也许不是你熟悉的区域，但出租需求可能更高而稳定。
6. 了解你的房客
买房前也要了解潜在房客的类型，多收集周边求租人口的资料，会更加了解自己未来的房客可能是什么样的身分、职业、或年纪。例如在学校周边可能就有较多的学生或年轻的学者，在办公区或交通枢纽就可能有更多的地区上班族求租。因此，以下几点可以是买房前可以考虑的：
- 你想租给什么样的房客？（学生、单身上班族、小家庭、或外地人等）
- 针对你锁定的房客类型，著手寻找他们偏好的租房地区
- 你打算怎么处理出租所衍生的问题？
- 定义你的理想房客，并设定一些要求
- 计算你的预算，包含法律咨询成本、贷款额度、房屋保险等等
7. 成交价格
当你看中了喜欢的房，讲讲价是很基本个过程，在过程中，有个物业仲介从中沟通其实是个有利的工具。一旦交易价格谈妥了，便需由双方律师确认所有的法物细节与要求。
8. 贷款
贷款在英国是一个专业，许多人会像贷款经纪人（Mortgage Broker）做谘询，以确保自己能找到适合自己需求与负担能力的贷款银行，当然谘询的费用也别忘了计算在购屋成本上。
9. 房屋保险
在英国买房出租，通常都需要购买房屋保险，除了新楼盘通常会由开发商附赠几年的保修服务外，自己再购买房屋保险是必要的，房东们也可以考虑房东保险（Landlord insurance），这类套装服务通常已经涵盖了大部分的需求，但细节还是务必确认符合你的需求。别忘了，货比三家是必要的，便宜未必符合你的期待！
10. 法务程序
要出租房产涉及了不少法律程序，包含在出租前先签署租房合同、租房押金要保存在押金保护机构（Tenancy Deposit Scheme）里才能避免争议、以及出租房需符合出租标准，像是能源标准（EPC）。英国出租房若是分租给许多不同组房客，则还须符合HMO（House of Multiple Occupation）的规范。
11. 税
买房的过程会产生一笔印花税（Stamp Duty Land Tax）需要缴给政府，而买房的目的会影响印花税的税率，2019年年底可能会再调整一次税率，因此买房前务必先计算好自己要付的印花税额，才能确定买这套房出租是门划算的生意。而此款项通常在交房时支付给。
此外，收租也是一笔收入，因此每年需要缴纳所得税，通常会并入个人所得、再扣除出租成本来决定课税比例，若是长居海外的房东则有一年£11,000的免税额，详情建议咨询专业会计。
当你决定把房子卖掉时，也会有一笔名为资本利得税（Capital Gains Tax）的税金需要支付，一般来说，若是自己主要居住的房产，是不会有这项税金的，但若是出租用途的房产，则会依你的资产增值差额并入个人所得作为计算，细节可以参考政府的官方公告。
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