2020 年前三季度日本房地产调研报告Vol.1
时间：2020-11-12
背景介绍
2020 年年初，突如其来的疫情像一只黑天鹅打破了全球经济增长的势头，国际经济形势在一定程度上停滞甚至倒退。
对于日本房地产市场而言，许多日本不动产开发商、地产中介为了防止人流密集的现象，纷纷取消了大多数线下楼盘销售的活动。然而原本作为疫情下不得已的应对策略，在线上看房、远程支付等新兴科技加持下，使得日本房地产市场热度不降反升。
宅东作为行业内头部专家，在调取了前三季度日本不动产大量报道和数据进行分析后，依然对日本地产市场未来前景保持长期乐观的态度。
此调研报告将从 2020 年三季度以来的日本房地产市场销售数据、价格趋势、国际形势和当前日本政策四个方面作为切入点，为投资人接下来的投资方向做参考。
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全文字数：1058
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公寓价格持续上涨
根据日本不动产经济研究所发布的数据显示，2020 年上半年（1-6 月）首都圈和近畿圈在第一个月新房签约率平均68.3%，比去年同期增长 1.8%。在新房房价上，每户平均成交价为 6668 万日元，相比去年同期上涨了 8.7%，每平米单价同比上涨 13.7%，上涨至 103.1 万日元（折合人民币 6.64 万元）。
*2020 年上半年日本新建/二手公寓供给及价格数据表
与此同时，首都圈供应的新建公寓数量为 7,497 户，比 2019 年同一时期数据下降了 44.2%。
根据东日本不动产流通机构（REINS)发布的报告显示，在 2020 年的 4 月份到 6 月份期间，首都圈的二手公寓签约数量下降到 6,428 套，同比上一年下降了 33.6%。因受疫情影响，在 4 月份和 5 月份下降幅度偏大。
在今年6 月份之后，日本疫情控制得到缓解，日本政府逐步放开恢复营业，开发商也陆续重启线下销售活动。从销售反馈来看，线下渠道成交时间更短，前来看房的客户几乎会在很短时间内确定购买事宜；线上渠道方面，许多售楼网站在疫情期间出现人数激增的情况。
值得注意的是，在2020 年第二季度，东京新建公寓平均价格同比上涨 5.34%。摩根士丹利资本国际（MSCI）的日本房地产投资信托基金（REITs）指数自 5 月以来已上涨了 11.6%。
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一户建价格上涨销售情况乐观
对比公寓销售情况，一户建销售势头不甘下风。
根据东日本不动产流通机构（REINS)发布的报告“新建住宅报告月刊“中统计，在今年 6 月份首都圈新建一户建成交数量为 633 套，同比去年同月增长了 15%。于此之下，在库未售的一户建数量从 2020 年 4 月的 19,668 套下降到了 2020 年 6 月的 17,927 套。两个月总计出售 1741 套，销售情况出众。
截至 2020 年 10 月份，根据日本土地价格网站「土地 DATA」的数据显示，东京都土地均价现为每平方米 1,120,567 日元，较 2019 年同期上升 3.05%，在日本 47 个都道府县中上涨数据位列第 2。
*东京都土地价格 2020 年对比 2019 年变化数据
根据日本不动产专门数据研究公司「東京カンテイ」（东京鉴定）于10 月 8 日在其官网发布的数据显示，在今年 9 月份，都市圈二手一户建平均价格连续两个月上涨，达 3088 万日元，环比增加 0.7%。近畿地区（2 县和 4 县）的平均价格为 2,568 万日元，比上月增长了 1.8％。同时，东京的 23 区房屋平均价格环比增长 4.1％至 7,697 万。
*三大都市圈二手一户建的平均价格随时间变化
*三大都市圈主要城市二手一户建的平均价格随时间变化
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外国投资者推动日本房地产价格上升
日本房地产需求及价格的上升，部分是由外国投资者推动的。
租金收益方面，根据《全球房地产指南》（Global Property Guide）的研究，在东京中心地区，从住宅物业的购买价格中获得的租金回报大约在 3.4％到 5.4％的收益区间。
从 2019 年开始，从原先购买日本房产买家最多的新加坡，马来西亚，泰国，香港和中国大陆，到现在美国，澳大利亚，西欧，台湾和印度尼西亚的买家也逐步增多。
越来越多国际投资者正在寻找租金收益，并在本国以外的国家进行资产多元化，最终将目光落至日本。本质上，这是全球投资者对日本房产经济一致的乐观判断。
有关国际形势和当前日本政策等方面的影响分析，将在下周发布，欢迎大家关注。
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