美国置业 | 申请房贷成本
时间：2020-11-06
买房是一个人的终身大事，在美国许多人买房会选择申请贷款来减轻压力，但许多人不知道什么是房贷成本(closing cost)。了解房贷成本(closing cost)的涵盖范围和预算后，将会让您在购房的过程中顺利很多。接下来就详细的和您介绍各种房贷成本与计算方式。
1、什么是房贷成本
◆ 1.1 房贷成本(closing cost)
就像是佣金或手续费(Loan agent/Broker)、银行审核贷款收的费用(Lender's Charge)、征信公司收的费用以及政府收取的费用。简单来说，房贷成本是在房产交易结算时支付的贷款机构和第三方费用，这笔费用可作为费用纳入贷款，也可提前预付。房贷成本包括完成抵押所需的各种服务费用和支出。无论您是要购买房屋还是重新融资，都必须支付交易费用。
◆ 1.2 谁来支付房贷成本
大部分的房贷成本交易费用都由买方承担，但卖方通常也必须支付一些费用，例如房地产经纪人的佣金(real estate agent’s commission)。
◆ 1.3 房贷成本的费用是多少
房贷成本的费用平均约为贷款金额的2％至5％。也就是说，当您以30万美元购房，您将支付6,000美元至15,000美元的交易费用。
2、房贷成本有哪些
房贷成本可分为：物业相关费用(Property-related fees)、贷款相关费用(Loan-related fees)、抵押保险费(Mortgage insurance fees)、物业税、年费和保险(Property taxes, annual fees and insurance)、产权费(Title fees)共五类，接下来将为您一一详细介绍。
了解整体情况后，下面再通过逐个分析全美七大城市的情况，进一步了解疫情前后各大都会区的公寓类住宅购租比变化。下图中的灰色区域为购租比国际公认健康范围。
◆ 2.1 物业费用
A 评估费用
在申请房屋贷款十，我们需要缴交一笔评估费，由认证的专业鉴定师进行的房屋评估的平均费用在500到800美元之间。因为对于贷方来说，重要的是想要知道财产的价值是否与您所借出的钱等值；放款人则需要审核您所需的贷款额是否合理，并确保如果您拖欠贷款，是否有能力可以补偿房屋的价值。
B 房屋检查(Home inspection)
大多数贷方都需要房屋检查，尤其是如果您获得的是政府支持的抵押贷款时，例如由联邦住房管理局（Federal Housing Administration）担保的FHA贷款，房屋检查的平均费用从300美元到500美元不等。在政府向您提供数十万美元的贷款之前，银行需要先确保房屋结构是否完好。如果检查结果不佳，您可能就会获得较低的贷款经额。但是，依据房屋问题的严重程度，如果您和卖方无法达成协议，这个合约可能就无法完成。
◆ 2.2 贷款相关费用(Loan-related fees)
A 申请费(Application fee)
申请费包括了所有处理您的申请贷款的费用，包括信用检查和管理费用等费用(credit checks and administrative expenses)。申请费的费用取决于贷款人和处理您的贷款申请所需的费用量。
B 假设费用(Assumption fee)
如果卖方有承继型抵押贷款(assumable mortgage)且您接管了此贷款的余额，就可能会根据此余额向您收取费用。
C 律师费(Attorney’s fees)
某些州会要求房地产购买交易结束时必须有律师在场。律师费将根据律师为您服务的小时数而有所不同。银行律师费( bank attorney)是在纽约、新泽西等州才会有要求需要有银行律师，大部分的州都是由产权公司直接负责所有过户，费用大约为1000-1500美元。
D 预付利息(Prepaid interest)
大多数贷方要求买方在结算日至第一个每月还款日之间支付抵押产生的利息，因此准备在交易完成时需支付该金额，而预付利息地费用取决于您的贷款额度。
E 贷款发起费(Loan origination fee)
贷款发起费也称为包销费、管理费或处理费(underwriting fee, administrative fee or processing fee)。贷款发起费是用于评估和准备抵押贷款贷方收取的费用，费用预计约为您借款额的0.5％。例如，一笔300,000美元的贷款将产生1,500美元的贷款启动费。这可以包括一些文件准备、公证费和出借人的律师费。
F 折扣点(Discount points or BuyPoint)
通过支付折扣点，可以降低在贷款期限内支付的利率，从而获得更有利的抵押贷款利率。 1分的成本等于贷款金额的1％。因此，假如您有250,000美元的贷款，一分还款额将为2,500美元。通常，只有当您打算长时间申请贷款时才需要支付积分。
◆ 2.3 房贷保险费(Mortgage insurance fees)
A 抵押保险申请费(Mortgage insurance application fee)
如果您的首付低于20％，则可能需要支付私人抵押保险。 如果您违约，会向贷款人提供担保，但不会为房屋提供保险，申请费因贷款人而异。
B 预付抵押贷款保险(Upfront mortgage insurance)
有一些贷方要求借款人预先支付第一年的抵押保险费，而另一些则会要求提供一笔涵盖贷款寿命的一次性付款，此费用约为抵押保险支付购买价格的0.55％至2.25％。
C FHA，VA和USDA费用(FHA,VA and USDA fees)
如果您的贷款由联邦住房管理局（Federal Housing Administration）保险，则您必须支付FHA抵押保险费。如果由退伍军人事务部或美国农业部提供担保，则您需要支付担保费。除每月保费外，联邦住房管理局还要求还清贷款金额的1.75％的前期保费。 USDA贷款的前期担保费为1％。 VA贷款担保费为贷款金额的1.25％至3.3％，具体费用将取决于您的首付金额。
◆ 2.4 物业税，年费和保险(Property taxes, annual fees and insurance)
A 财产税(Property taxes)
买家通常在交易结束时会缴纳两个月的城市和县财产税。
B 年度评估(Annual assessments)
如果您的公寓或房主协会需要年费，则可能需要一次性一次性支付。若需要信用调查费，大约为40美元。
C 房主保险费(Homeowners insurance premium)
通常，您的贷方要求您在结算前购买房主的保险，该保险可在人为破坏、损坏等情况下承保财产。一些公寓协会在每月公寓费用中包括保险。费用取决于您的住所和房屋价值。
◆ 2.5 产权费(Title fees)
A 产权搜索费(Title search fee)
进行产权搜索时，为了确保出售房屋的人实际拥有该房产，并且不存在对该物业的未决索偿或留置权，由于这项工作会占用大量人力，尤其是如果不使用房地产记录进行计算器处理的话，因此，此费用约为200美元，但也可能因地区而异，产权搜索费可能包含在产权保险费用中，会由产买家律师或者产权公司负责。另外屋主产权保险(title insurance)、银行从产权保险( lender titleinsurance)，也都是由产买家律师或者产权公司负责。
B 贷方的产权保险(Lender’stitle insurance)
大多数贷方要求提供所谓的贷款政策，如果出现错误并且有人在出售财产后对财产提出所有权要求，则可以保护他们，需持续付款到贷款还清为止。
C 所有者的产权保险(Owner’s title insurance)
在申请贷款时，您还需考虑购买产权保险，以保护自己，以防在事后对房屋提出产权时出现问题或索赔。只要您或您的继承人拥有该财产，所有者的产权保险付费会持续。拥有者保单的费用根据美国土地业权协会的数据，约占购买价格的0.5％至1％。买方或卖方是否购买产权保险因地区而异，当同时购买贷方和所有者的保单时，有时会提供折扣。
D 转让税 (transfer tax)
不同州会有不同要求，例如纽约 二手房交易转让税卖家支付，购买新房子，转让税通常买家支付。
3、何时应支付房贷成本
在您签署最终贷款文件时（在实际的“截止日期”），应支付截止费用。预付款也应在那时到期。但请注意：在房屋报价时，通常必须支付一笔较小的金额，称为“保证金”。保证金将用于支付您的最终交易费用。因此，您在交易日必须支付的总金额等于交易费用和首付款减去保证金。
4、如何准备房贷成本
◆ 4.1 如何申请与结算房贷成本文件
有这么多种的房贷成本，因此在签署贷款之前和过程期间，您将面临大量文书工作。向贷款人提出申请后三天，您将收到贷款估算，里面会正式详细的说明所有费用、利率和其他费用，由于它史具有法律约束力的，因此您一定要需要仔细阅读。从贷款清算开始的三天之内，在做出重大承诺之前，您将会收到贷方的收尾披露(Closing Disclosure)，收尾披露(ClosingDisclosure)提供了有关所选抵押贷款的最终详细信息，它包括贷款条款、预计的每月还款额以及为获得抵押贷款而需要支付的费用和其他费用（结算费用）。它可以确认或略微调整您在贷款估算中看到的内容。您将在计划的贷款清算前三天收到此文件。利用这段时间来查看文档中是否有任何更改，将您的收尾披露与先前收到的贷款估算并排比较。
◆ 4-2 房贷成本可以减税吗？
大部分房贷成本不可以抵税，但少数可以扣除。可扣税的房贷成本包括预付利息（您在结账时支付的利息）、折扣点，和某些财产税和营业税，以及预付保险费。
◆ 4-3 如何避免支付交易费用？
您可以通过让卖方承担费用来避免结清费用。这就是所谓的卖方特许权(seller concession)，通常在卖方难以搬家的买方市场中效果最好。避免房贷成本的另一种方法是使用经纪人或贷方的无房贷成本抵押(no closing cost mortgage)。但是，避免前期结账成本通常意味着您将获得更高的利率，并在贷款期限内支付更多的利息。
◆ 4-4可以在贷款中包含结算费用吗？
如果您要再融资，一些贷方会允许您将房贷成本包括在贷款金额中。这样，您就可以避免提前结清成本，而是在贷款期限内付款。但是，如果您的房贷成本包含在贷款金额中，则需要支付利息。请记住，此策略只适用于想要再融资的人。如果您要购买房屋，则无法将结算费用包装到贷款金额中。
◆ 4-5 如何协商最低的交易费用
您的抵押贷款人和房地产经纪人可能有与他们日常合作的提供者，这些公司可能会提供最佳价格。即使是在产权，托管和其他服务的价格没有差异的地方，您也可以协商让抵押贷款人或房屋卖方向他们付款。请注意，在所有条件都相同的情况下，由贷方偿还您的其他费用的贷款的利率要高于不偿还贷款的利率。
◆ 4-6贷款过户结算费(Mortgage Closing Fee)与您的利率有何关系？
抵押关闭费用与您的利率有着密切相关！这包括最低利率（和最高成本）的贷款，以及没有任何费用甚至返还价格的贷款。
A 房贷返还折扣定价(Mortgage rebate pricing)
折扣定价使放款人可以提高您的贷款利率，以换取贷记给您的金额。您可以使用返还折扣来支付其他结算费用，甚至包括物业税和保险费之类的预付款项。
因此，利用减三分(minus three points)的方式来贷款，最多可以贷出您贷款金额的3％作为其他费用。举个例，如果是20万美元的返还折扣贷款，那就是6,000美元。折扣价对于只打算在家里或返还折扣几年的人来说是最理想的选择。您需要在短时间内提高利率，以换取非常低的前期成本。
B 返还折扣价格(Mortgage discount pricing)
折扣定价并不意味着费用会降低，它实际上是指您可能需要为减价您的房价来支付的额外费用。 折扣点增加了您的交易成本，但降低了利率。
在这里建议您可以通过比较前期费用和每月付款来确定这是否划算，看看您需要为较低的付款额保留一笔更昂贵的贷款多长时间，才能抵消较高的费用。房屋贷款不仅仅是利率这么简单，通过比较成本与付款，您就可以得出利率和预付款的最佳组合，以满足您的需求。
