房产增值税新政即将实施
时间：2020-11-03
今天介绍下菲律宾房产的VAT税，也许熟悉菲律宾房产的投资人会说，这个没什么新鲜的，买卖房产319.92万比索以下免税，这是菲律宾政府法律规定的。是的，这个法律规定执行一直会持续到2020年12月31日。
增值税新政即将实施：
这一VAT税的起税点将在2021年1月1日起，调整至200万比索。这个起税点的变化是因为出台了专门的法律规定。查看了即将执行的增值税新规，大概翻译整理如下：
菲律宾国税局发布《税收令》第RR13-2018年，通过修订RR16-2005增值税综合要求，实施第10963号菲律宾共和国法增值税条款或税收改革：自2021年1月1日起，增值税豁免只适用于销售价格不超过200万比索的房产，出租公寓每月租金不超过15000比索。
如果出租人拥有若干公寓出租，其中一些公寓租金不足15000比索，但另外一些公寓租金超过15000比索，则按下列标准收税：
a 每单位每月收入不超过15000的公寓，不论年度总收入多少，免征增值税，并且免3%的所得税。
b 每单位每月租金收入超过15000比索，年度总收入超过300万比索，则每单位每月应该缴纳增值税，否则，总收入按照经修订的1997《国家国内税收法》第116条规定征收3%的税费。
2021年1月1日将实施的法律部分条款
奎松市国税局也在2018年3月15日给所有税务局官员、员工和其他相关人员下发了细则及具体税收的计算方法。
奎松市国税局下发的文件细则增值税新政对更名房产的影响
如果没有特别情况，房产增值税新政大概率在2021年1月1日起执行，这对于我们投资者会有什么影响？以一套原合同价319万比索的期房房产为例，在2019年交易是免增值税的，但在2021年1月1日以后再交易，需要交纳12.5%的增值税，合计398750的税费，这笔费用会增加到新合同的总价中，买家需要支付这笔增值税，这样一来房产的交易成本会上升。
中国的投资者最早有在2016年以后进入菲律宾房产市场的，据了解，相当一部分投资者购买了成百上千这种319.92万比索以内的免税期房，其中很大一部分房子还没有交房，对这些投资者来说，这个政策的实施绝对算不上一个好消息。
按照目前知道的房产增值税新政的细则来看，持有这种期房房产的投资者或许面临着这样的几种选择：
一种是在政策执行之前将房产出售掉，持有这种房产的投资者很多是倡导炒楼花的，他们并不想长期持有收租，他们是想等房产升值后赚钱差价的，这种类型的投资者往往入手了大量的楼花名额， 赶在政策落地前卖掉手上的房产或许是一种明智的选择;
另外一种选择就是坚持持有收房租，对于有这样打算的投资者，增值税新政就不会有太大影响。后期需要变现，投资者只要等到房产证下来以后，就可以走二手房买卖流程了。二手房交易目前的交易税费在9%左右，投资者收上几年的房租后再出手出售，也是一种不错的选择。这种类型的投资者，一般持有少量的房产，可以付清全部房款，资金压力不是特别大。如果你是这样的投资者，可以考虑这种选择。
还有一种选择就是买卖双方提前协商好，万一交易中产生增值税，谁来负责支付费用，避免后期出现纠纷。
另外需要说明的是，该新政对于原合同价超过319.92万比索的期房房产来说，应该不会产生新增加的增值税费成本，每个开发商房价计算方式不同，具体情况需要跟开发商核实。
部分开发商应对新政
据了解，SMDC房地产公司已经下发了一份文件，并且已经在员工内部流转，文件的内容是针对购买合同价在200万-319.92万比索之间的公寓买家，将文件内容粗略翻译整理如下：
1.已经收到开发商合同的，买家签署销售合同CTS后，需在2020年12月29日前归还合同，而且在2020年12月28日之前付过至少一笔月供至新合同账户，新买家的TIN税卡需在国税局BIR确认有效。这个是针对的拿到购房合同的公寓新买家。
2.现在需要办理更名的楼花公寓或新买的一手新公寓，在2020年11月15日之前提交完整的更名资料或文件的，新买家仍会在2020年底前拿到合同。对于2020年11月15日以后提交办理更名和新买公寓资料的，SMDC不再保证可以年底前拿到合同。 这意味着极有可能拿到合同已经到了2021年，那一笔新增加的12.5%增值税是需要买方承担的。
SMDC房地产公司内部流传的文件
已经收到SMDC开发商要求买家返还销售合同CTS,并注明自2021年1月1日起，增值税免征只适用于售价不超过200万比索的公寓。
收到的来自SMDC的邮件
文章结语
新法律的实施针对的不仅仅是SMDC一家开发商，其他的开发商估计也会陆陆续续出台一些政策来落实该房产增值税新政。
或许还可以祈祷，等待政府启动紧急程序，暂停该法律的执行，不过按目前菲律宾政府缺资金的程度，以及疫情的持续漫延，大概率政府在等政策落地后可以多收点税，以解燃眉之急。
