【干货】日本房子个人或公司持有效果大不同！如何持有更划算？
时间：2020-10-14
日本购买房产，是个人持有好，还是公司持有好呢？不管是在日华人还是国内投资者，相信买房前都考虑过这个问题吧！以个人名义还是公司名义购买房产，与今后的投资利益是息息相关的。那么，这两者之间有什么区别呢？
根据税费和税种决定个人名义还是公司名义购买
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我们先来分别了解下个人和公司名下房产税各种税率有何不同？
- 公司名义
- 公司名下房产没有转让增值税，即其转让增值税为零；
- 公司有法人税，一亿日元以下资本金为中小企业, 按2018年的税率标准，法人税的实际税率为38.2%。房产收益属于公司收入，但因公司经营需要花费成本，因此净收入需看实际情况。若公司净收入为0，每年只要缴纳约7万日元（约4千多人民币）的法人税即可。
- 个人名义
- 转让增值税：持有期超过五年为20%，不满五年为39%（非居住者有一部分税金可以被免除）。
- 所得税：净所得 x 税率（5%~40%）x 复兴特别所得税（2.1%），租金收入-必要经费=净所得。
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以持有房产5年为界限分别分析
- 持有房产不满5年
- 转让增值税：个人为39%，公司为0；
- 持有税：个人须缴纳租金收入的所得税，公司需缴纳法人税为38.2%；
- 个人：全额纳税对象；公司：全部房租净收入为部分纳税对象。公司有工资等各种合理开销，可把租金收入分散开来而合法减少纳税额。
- 持有房产满5年
- 转让增值税：个人为20%，公司为0；
- 持有税：个人须缴纳租金收入的所得税，公司需缴纳法人税为38.2%；
- 个人：全额纳税对象；公司：全部房租净收入为部分纳税对象。公司有工资等各种合理开销，可把租金收入分散开来而合法减少纳税额。
总结
- 在日本购房为投资用的话，公司持有更划算；在日本购房为自住用的话，个人持有更划算。
- 如果在日本已有公司，则公司持有更划算；如果为了购房而特意设立公司，那要看房产价值，如无法摊抵设立和运营公司的费用，则还是以个人名义购房更划算。
- 产持有时间不满5年的，公司持有更划算；房产持有时间满5年的，个人持有更划算。
根据投资金额决定是个人名义还是公司名义购买
房产投资金额不大时，选择个人名下划算。个人名下房产更省税的办法是，尽量持有5年以上，或自住用。
约合500万人民币以上大金额房产投资，选择公司名下划算。大金额投资易获较高收益，一般可抵消公司维护开销外，还有以下两个好处：
一、更有利于房产投资快速发展和扩大盈利
房产挂在公司名下，增加了公司的优良资产，增强了公司可信度和经济实力，很有利于银行贷款。拿到低息的日本银行贷款后又可快速扩大投资。公司名下的房产短期转让即灵活又省税。
二、有助于拿到日本投资经营管理签证
在日本没有买房送签证的说法，那投资房产的人是怎样通过买房拿投资经营管理签证呢？其实，投资者先在日本成立公司，然后以公司的名义购买房产，房产收益可以作为公司经营收入，这样又能获得投资收益，又能拿到日本签证，拿到签证之后，就可以把配偶和子女办到日本生活，享受日本政府的福利政策，同时，也说不定还可以在日本拓展商机，可谓是一举多得。
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