【干货】日本房产投资的七大误区，这些深坑请务必记在心！
时间：2020-10-14
近年来日本房产投资爆火，原因也很简单，日本房产确实优势多多，如升值和租金回报，法律法规健全，房产永久产权等，关键成立公司后通过购买房产获得租金收入还可以办理日本经营管理签证，进而获得日本永驻或入籍，并享受日本完备优渥的福利保障。
不过小慧还是要提醒大家：不论投资还是自住，买房都不能盲目，那么赴日购房中都有哪些需要注意的事项呢？今天就来看一看，赴日买房容易出现的误区。
误区一
在日本买房可以获得永驻权和土地使用权
日本没有买房换签证的政策。以投资为目的购买日本房产，是不能获得永住权的！想要获得日本永住权，并享受与日本国民一样的福利待遇，同时保留原来国籍，则需要取得日本长期在留资格，也就是我们通常所谓的“绿卡”。
日本所谓的“绿卡”就是我们一直说的投资经营签证。也是目前最具开放性的签证种类。与工作签不同，对语言、技能、资质等没有硬性要求。只要你有投资意向，出资500万日元以上，有可持续经营的项目，就可以申请该签。同时在日本期间，信誉良好，按法纳税满5年可申请国籍，满10年可申请居住签证。有了此签可享受国家提供的医疗保障和年金，家属也可获得滞留许可。孩子可在日本享受免费教育、老父母在日本看病可报销70%的医药费。
不过近年来，日本更加侧重于吸引高级经营管理人才，如果申请人满足一定的评分之后，在获得高级经营管理签证之后，最快一年可以申请日本永驻哦，速度非常快。
关于土地使用权，这里也有个误区。虽然在日本的房产有私有产权，但并不表示“我的土地我做主，房子我可以想盖多大就盖多大，想建几层就建几层”。实际上，在日本房产中，每块土地都有它的属性。从建筑物的高度，到建成后的用途，都得严格遵照属性。
无论是在日本买房还是买地，一定都听过这两个词：建蔽率和容积率。通过对这两个词的了解，你就会知道这块土地能盖多大的房子。
建蔽率：建蔽率系指单层建筑面积与建筑基地面积的比值。
容积率：容积率是决定日本房产建筑面积总和的重要因素，用容积率乘以建筑用地的面积所得出的数字就是能够建筑总的面积。比如一块面积为100㎡的土地，如果容积率是50%的话，那么在这片土地上就只能建造一个50㎡的建筑。
误区二
无法跳出中国式的买房思维
对于很多赴日购房者来说，在做决策的时候，往往会和在国内买房做对比，甚至与其他投资产品进行比较，但实际上，这些都是完全没有可比性的。我们要知道，虽然日本与中国是邻居，但是两国在买房习惯上可是有着天壤之别。不少有意向去日本买房的投资客，还保留着“中国式”买房的思维。例如，购买了日本的房子，不喜欢日式的简约风格，却沿用国内的装修风格与室内布局，虽然更适合自己居住，但是如果需要出租，因为不符合日本人的居住习惯，租售难度比较大。
误区三
对日本房产标注的面积数据不理解，误以为单价很贵
中国人对房屋面积的理解，还停留在公摊面积和得房率的问题上，导致很多购房者的思想被禁锢，想当然的以为日本房子贵的离谱。一般来说，国内的房子面积为建筑面积，也就是使用面积（房屋内部真正使用的面积）+分摊的公共使用面积，电梯和阳台都算在使用面积内。而日本房产是“明码标价”，日本房屋的所标注使用面积相当于国内建筑面积的70%~80%，出售时的面积就是房产内部的实际面积，不包括阳台和电梯。
误区四
认为偏远地区的房子便宜，于是就优先投资这样的地方
有很多对日本不熟的投资客会因为日本一些郊区房价特别便宜，就选择投资偏远地区购置房产。其实，这样风险只有更大。偏远地区买房的风险很大，无人管理也不容易出租，更不好转卖。
另外，要知道，交通和地理位置是决定投资回报率的关键因素，如果交通条件不好的话，出门特别麻烦，那么哪怕这里的房子再好，租客们都会放弃这里的房产的。除非是租住这里的人都有自己的车辆，那么就要保证附近有停车位，否则这里的房产依然是不容易租售的。因此，相比于郊区，更应该把眼光放在投资一些热门城市地段的房产比较好。
误区五
表面回报率不等于最终的实际回报率
房地产出租的收益率计算方法通常分为“表面收益率”和“实际收益率”两种方式。
表面收益率是指，一年的房租收入除以房地产的购入价格。表面收益率＝1年的房租收入÷房地产购入价×100％
这里需要注意的是，经营投资房产时，除了主要的房租收入外，还需要考虑到管理费、修缮费、礼金、停车场费、押金等。仔细考虑涉及到的所有收入和费用。一般来说，有些高于6%甚至10%的收益率是属于没有考虑这些费用的“表面收益率”。
而实际收益率是从预计的收入中，减去管理委托费、固定资产税、都市计划税、修缮费、房贷利息等费用，在此基础上除以房地产的购入价。
误区六
纠结房子朝向问题
在国内购房，我们会特别注重朝南朝北，是否南北通透等朝向问题，毕竟朝向问题会间接影响到房价的涨幅；中国人喜欢朝南、采光良好的房子。
而在日本，朝向并不是重要的，日本人对朝向有着更个人化的选择，日本买家有的人更关心房型的位置能不能看到美景或者繁华商圈。所以一般在东京朝向富士山或者东京塔等知名景点的高级公寓楼相比其他公寓楼会更贵一些。
误区七
日本有购房移民项目
近年来日本房产投资和移民火爆，很多机构甚至直接打出日本购房移民项目之类的宣传，让很多人认为日本有购房移民项目，其实这是一个大大的误解！
我们必须牢记：日本并没有像希腊、葡萄牙、西班牙那样的购房移民项目。
不过日本可以通过注册公司，并以公司的名义购买日本房产作为民宿或酒店进行经营，从而获得日本经营管理签证。日本经营管理签证分为普通经营管理签证和高级经营管理签证，当下日本大力扶持高级经营管理签证。一旦获得日本高级经营管理签证，就可以在最快1年内获得日本的永驻身份（相当于永居、绿卡）。在主申拿到身份之后，后面可以担保配偶和子女一起办理，主申父母能否同时办理则要看孩子的年龄。
另外，想获得日本经营管理签证和永驻，也可以通过其他的一些非房产项目，慧侨移民精选了一些优质项目供大家选择！
