西雅图二手房购房出租笔记
时间：2020-09-21
我们去年有在西雅图入手了一套二手房，感觉之前都是闭着眼瞎买，但是从这套房开始有了一些自己的经验总结，给大家分享一下过程和体会。购买新房和二手房我感觉最大的区别在于房源的数量，新房房源少，对于买家来说可供选择少，但是二手房就不一样，房源特别多，可以说是眼花缭乱，品质肯定也是良莠不齐，作为海外买家怎么能买到靠谱的房子呢？
我觉得最最最重要的是找到靠谱的中介。我们很幸运的是遇到了这样的一家中介。特别说明一下，这篇不是软文，我就不提具体是哪家中介了，但是还是得实名给Nick和Cara点赞，他们只做西雅图地区，有兴趣小伙伴可以微信我，我帮忙介绍。
Nick是一个朋友介绍的，她那时刚通过Nick在西雅图买了一套房，我记得她大概是这么评价Nick的：从小一路学霸，后来去西雅图某世界500强公司工作，再后来自己倒腾房子越做越大，就干脆自己创业全职做房产经纪了。朋友说这样的人是很看重自己声誉的，所以你可以放心在他那里买。我们很快联系了Nick, 不得不说学霸就是厉害，在此之前我们都是看楼书凭字面意思买房，Nick把我们水平提升到了看google map买房，由于对西雅图完全不了解，之前只知道微软波音的总部在那儿，也是美国最宜居的城市之一，我再一次的YY应该跟中国的杭州差不多，关键是就是去杭州我也不知道该去哪儿买。Nick简明扼要的为我们在地图上画了个圈，如下图
Nick说西雅图的高速把城市划分成一个类“井”字型，中间部分是西雅图市中心，房价已经很高了，不适合投资，南部地区发展比较滞后，潜力也不大，所以他推荐北部地区。所以我们后来的选房也就严格限定在Nick画的框框里。
再后来Nick的同事Cara负责帮我们选房，Cara小姐是我见过最最最靠谱的中介（不带之一的），原因是被Cara小姐否决的房子可能比我们自己否决的还多，其实最开始的时候我们联系了国内的另一家中介，但是他们就扔过来一套房源，第二天就问我们考虑的怎么样，不光没有选择，连基本信息都不全。这让我想起冯仑一本书里写的，中介推荐房源的顺序一般是中好差，刚开始都是给很普通的房源，能卖出去固然好，卖不出去再推荐好的房子，如果客户还犹豫就推荐差的房子让你有个比较。总之我们很果断的放弃了那家中介。Cara完全不一样，她每周都会给我们推荐一些房源，如果我们看上了，她周末我实地帮我们去看，很多时候是她实地看完之后就帮我们否决了，这个房子离高压线太近，那个房子离高速太近，这套屋顶不规则，将来的租户或者买家可能不喜欢（那套其实我是蛮喜欢的，但还是听了Cara的意见pass了），我太太说感觉Cara应该不缺钱，打工就是消磨时间那种，关键工作还挺负责。
其实美国的房源都是透明的，买家也可以自己上网找。我就经常自己找了请Cara帮忙看。而且这些网站提供的信息非常有用，比方说他们预估的租金就很准确，如果有人投资multi-family的，除了提供往年的租金，还会提供往年的运营成本。还能看到房子的历史交易记录，这点很重要，如果一套房子以前/现在挂出来，但是很久都没有卖出去，那多半会有点问题，所以从历史交易记录不仅能看出房子的涨幅，还能判断这套房子是否抢手。另外还有一点需要注意的是如果买独栋，不仅要看房屋面积，还需要看占地面积，国外叫lot size, 貌似这也是有些楼书刻意回避的。
总之在纠结了N套之后，在换其他中介可能早就不搭理我们的情况下，最后还是选中了一套。再介绍一下二手房的交易流程，感觉至少在西雅图还是卖方市场，好的房子都有多个买家竞价，不同于国内卖家会坐地起价的情况，美国的二手房交易还是比较规范的：卖家会挂一个价格，然后约定一个截止时间，各个买家出自己的offer, 买家在收到offer后做出选择。价格肯定是很重要的因素，但也不是唯一的，贷款还是全款，贷款需要的时间，是否做房屋检查也都是考虑的因素。再说说房屋检查吧，有三种方式，一种是要求在出价之前就说房屋检查；第二种是出一个带房屋检查的offer, 也就是说如果我的offer被卖家接受了在做房屋检查，如果我对房屋检查的结果不满意，我有权不买；第三种是免除房屋检查，这种情况况是卖家最为喜欢的，避免了房子在房检后由于某些原因重回市场的风险，对美国房屋状况一窍不通的买家尽量寻求专业人士意见后再做此决定。Cara之前说平均每个买家得竞价五六次次才能赢一次，我们很幸运第二次就买上了，照例上图。
贷款和租房也比较顺利，我们是贷了50%，利率是5%。美国有一些专门针对华人的银行，在国内开户也很方便。我们的租金也能cover房贷，由于租户有两条狗，还单独征收了狗的房租。托管费是房租的7%。美中不足的是二手房还是有一些问题是房屋检查是没法发现的，比方说我们的房子有一根水管坏了，平时看不出水压不足，只有在两个卫生间同时使用是才会有水压的问题。所以前两个月的维护成本较高，大概一个半月的房租给了维修。
哈，说了这么多，其实中心思想就是买二手房还得找优秀的中介。二手房房源太多太杂，需要有靠谱的中介把关，不然很容易被坑，或者你长时间只看不买，中介也就不搭理你了。我们后来也有在SF和LA看过，但是一直没有遇到像Nick和Cara这样让人放心的中介，也就一直没敢下手。
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