干货｜澳大利亚公寓购房流程
时间：2020-09-16
科普贴
今天给大家带来在澳大利亚购买公寓新房具体流程
海外人士同样适用
首先，介绍一下买房流程中主要的参与人员：
- 房屋中介 (Real Estate Agent)：为买家提供楼盘资料，买房流程及购买方案设置
- 买家 (Purchaser)
- 卖家 (Vendor)：公寓新房一般是开发商
- 买家过户律师(Conveyancer / Solicitor)：帮助买家解释合同，处理交房时的过户手续
- 卖家过户律师 (Conveyancer / Solicitor)：代表开发商
- 银行- 贷款经纪人(Broker)：主要参与贷款的准备工作和申请
- 房屋检查第三方机构 (Building Inspector)：可选是否聘请专业验房师在房屋交割时参与房屋检查，一般公寓新房很少需要请验房师
NO.1选定楼盘项目，敲定户型
选择靠谱的本地地产销售顾问，根据预算和购房需求挑选合适楼盘，敲定户型，填写预留表格，并附上所需的个人身份证明文件，支付2000-5000澳元订金（不同楼盘定金要求不同），让中介向开发商申请保留该户型，一般预留时间为24-72小时。
预定期内：
- 预定者拥有该户型的第一选择权，开发商不可在预留期内将该户型卖给其他买家
- 开发商不可对该户型进行涨价
如果买家决定购买签订合同，会在交付10%首付以后，退还订金（订金也可抵扣10%首付的一部分）
如果最终未完成购房流程，订金将全额退还给买家，没有任何风险。
房产中介的选择
小Tips
澳洲的购房政策、法律规范、贷款流程等各方面和国内还是有很大的区别的，而澳洲这边的开发商有很多都不配备自己的销售团队而是通过中介公司来负责销售的，所以海外买家在购房前需要找到澳洲当地靠谱的中介咨询是非常重要的，为什么强调是澳洲当地的呢，因为在澳洲当地注册的公司会受到澳洲法律的监管，也更懂澳洲这边的政策。
NO.2选定购房律师，签合同
澳洲政府规定买卖双方均有代表律师安排交割，买家必须选定一位澳洲认可的律师解释和协助签署购房合同，并于交房时作为代理进行房产过户手续 ，如果买家没有指定的澳洲律师，可以委托中介帮忙介绍，不必担心有猫腻，因为律师都是独立的第三方。
开发商向购房者或购房者的代表律师提供购房合同，购房者在咨询了自己的代表律师并充分理解合同后签字。
签合同前需要准备：
- 身份证明，如护照，及其复印件，扫描件；
- 居住地址；
- 联系电话 （这项非常的重要）；
- 电子邮件 （这项非常的重要）；
买家律师负责与开发商律师交换合同，经由开发商签字的有效合同会发还给买家律师，在房屋最后交割的时候使用。一般律师费用在澳币1000-1200（plus GST）。
如果是海外买家，还需要委托律师申请FIRB。FIRB详细见下。
FIRB申请
Foreign Investment Review Board简称FIRB 海外投资审核委员会
海外买家在澳洲购房需要先向FIRB提交购房申请许可以及购房申请费，可以在您的律师的帮助下填写申请表后递交给FIRB。
谁需要申请FIRB？
除了澳洲永久居民和澳洲公民以外的外籍人士，都需要申请FIRB。注意TR Visa 持有者也需要申请FIRB, 即澳洲临时居民。
自2020年7月1日起，购买$0-$1,000,000澳元以下的物业FIRB申请费用为$5,800；购买$1,000,001-$1,999,999澳元的物业FIRB申请费用为$11,700；购买$2,000,000-$2,999,999澳元的物业FIRB申请费用为$23,500。
更多费用详情如下（每年7月1日，费用都会微微上调）：
NO.3支付10%首付，以及相关支出
购房者需要在合同规定的时间内，一般为签订合同后的14天内，支付购房款的10%作为首付款。这笔款项可以利用电子转账安排，转账到开发商的律师（每个开发项目的代表律师不同）的银行信托账户，这些信托账户均是澳洲政府监管的信托账户，购买者的10%首付款会很安全地存储在监管账户中，直至房产成功交割后才会支付至开发商。
换句话说，开发商在顺利完成房产开发，交房之前，是无法获得买家10%的首付款，购买无风险
NO.4房屋施工期，耐心等待
开发商需要在合同规定的时间内完成房屋的建造施工。
和中国不同，澳洲在交房前，是不需要负担按揭贷款的。什么时候公寓正式完工，交付到购房者名下，贷款才开始，即从拿到钥匙起，才开始还按揭。买房压力小。
NO.5办理贷款，准备尾款及相关支出
在房产交割的前3-6个月，开发商，买家律师以及中介会通知客人房屋即将竣工, 如果需要贷款，客户需要联系贷款经纪人（可委托中介介绍），准备贷款材料，看自己是否符合要求，然后递交申请。海外贷款的话，建议提前半年开始准备。
一般：
- 本地收入的本地买家，会选择贷款估价的80%
- 海外收入的买家，可选择贷款估价的60%-70%
具体贷款政策，和如何办理贷款，之后会有相应的文章进行介绍。
交割前需准备的资金：
- 买家需要提前根据贷款额，准备好尾款
- 印花税，澳洲印花税有一个详细的阶梯税费表格。
- 海外人士，需要准备附加印花税 8%
- 交割时的杂费，用于跟政府注册产权，以及清算开发商垫付的费用，一般准备5000澳币左右较为保险，不一定会全部用到
NO.6交割前验房
在房屋完工后，开发商会邀请购房者或购房者的代表前去验房。如果在验房过程中发现有问题，开发商会安排维修。除此之外，在新房交割后的三个月内，如果房屋出现问题，买家也可以联系开发商进行维修。
NO.7房屋交割
房屋交割的前二周，律师会通知购房者交房的具体日期，届时购房者需要把剩下的尾款交给律师，或存入贷款银行账户，然后购房者的律师会在房屋交割当天，在PEXA在线交割平台，与开发商的律师交涉完成最后的交割手续。（如果有贷款，银行方也会被邀请进入PEXA平台，共同完成交割）
