干货 | 你不得不get的购期房小知识!

时间:2020-09-14  

本文以购房步骤为脉络介绍购房期房过程中的注意事项。


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了解市场。曾经有人吐槽“你们卖房子的总是瞎忽悠人,涨也说到了买的时候,跌也说到了买的时候,啥时候都说是最佳的买房时候”。这是因为:澳大利亚房地产市场虽然有其自身周期,但是其房价是长期保持上涨的,早买总是比晚买要好。如以下两图所示,澳大利亚各首府城市里,除了珀斯和达尔文两个经济受矿业影响很大的城市以外,所有城市的房价都是上涨的,无论是别墅(house)还是公寓(unit)。

 

对于房地产周期本身多讲几句,墨尔本自身空置率极低,租金收入丰厚,导致房主持有房产的成本低。即便处于下行阶段自己的房产卖出有困难,房主也可以持有房产等待周期到适合售出的阶段再卖出。


 

市场周期,交房时间,地段,开发商的质量等对期房也很重要。有人对买时的优惠斤斤计较,却对这些影响更大的因素视而不见,很容易因小失大。对于想赚快钱的炒房投机客,期房也不是合适的对象,因为期房交房周期较长,一次交割量也比较大。实践证明,不管是炒公寓楼花者还是炒别墅土地者,都容易亏本。


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注意地段,期房交割时支付的价格是此前签合同时的价格,地段是决定交房时房产价值是否高于当初合同价的关键因素。

  

对于地段的了解远不止房地产网站和在线地图能提供的那点内容。

 

房价涨跌是由供求关系驱动的。如果房产建设期间周边基础设施条件有明显提升,人口有明显增加的话,对该区域房产需求就强烈,交房时房价很可能高于合同价。反之,如果该区域没有明显的基础设施或者人口方面的进步,却有一大堆房产项目在开发的话,交房时房价就有可能低于合同价。

 

在实践中,往往新房开发(供给增加)和人口移入(需求增加)是同步进行的,判断供需关系比较简明的方法是看空置率,空置率随着开发进行明显提高的话就可能是供过于求。当然,看空置率时排除季节性因素如下图所示,墨尔本市中心近年的空置率季节性变化就很明显:

  


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选择可靠的开发商,最好是有历史和规模的开发商,其以往的项目和商誉有迹可循。


  

不可靠的开发商可能会:

 

中途破产让项目落空,买家交的款项如果是在政府监管的信托账户(Trust Account)里面还有保障,如果是贪图利息交到开发商自己的账户里就面临风险了,前段时间闹得沸沸扬扬的Ralan集资事件就是如此。

 

项目完成后破产以逃避税收和售后责任。常见于把一块地分割建几栋联排的小型开发商。

 

建筑质量不达标。这点仅限于公寓期房,别墅期房是买家自己挑选建筑商建设的,开发商仅负责整地。买家对此需要调查开发商/建筑商以往的项目质量和名声。

 

故意拖延开发进度,好滥用日落条款把已售出房产收回来,以较高价再卖一次。澳大利亚各州立法已经逐渐完善来应对这点。

 

拿华丽的展房吸引人。在展房就要问清楚,装修是否是升级过的,有哪些地方会和实际建成不同。对于别墅展房,其面积和户型有一定参考价值;对于公寓展房,则只是看装修了。

 

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签署合同时,买家需要了解合同关键条款并且敲定细节。

 


定金在买房流程中起到重要的作用。一方面,定金能够避免被定的房产被别人买走或者涨价;另一方面,定金有助于买家向开发商和建筑商表达诚意,有助于沟通买家关心的细节。由于期房定金是依法可以100%退款的,交定金对于买家有利而无害。

 

房产律师的职业素养非常重要,他对于检查和解说合同条款很有帮助。不要一味挑选熟人或者便宜的房产律师。 Solicitor比conveyancer的职权更大。 

 


善用冷却期,签了合同后有一般2天的冷却期,期间可以无条件取消合同。

 


规划好预算,期房的特点给了买家足够的时间准备资金

多准备一些资金,因为期间银行贷款政策,贷款利息,政府税费等都可能有变动。最后资金有余总比不足要稳妥。


和银行谈一谈,每家对于期房的放贷政策都不同。譬如担心某些高层公寓供过于求的风险,银行可能只会批合同价50%-70%的贷款,而非一般的80%。与此类似,某些外界眼中的“好区”在银行看来则是不好卖出,需要限贷的风险地区。如下图所示,区域颜色偏蓝代表贷款风险较低,偏红则代表贷款风险较高。

  

6


交割验收时以是否符合合同标准为主,买家是否接受合同条款是签署合同时就确定的事情。一旦合同里规定好了,开发商和建筑商就无权要买家接受和规定条款不同的情况。尽可能在签字交房前提出问题和要求返工。对于需要时间才能发现的质量问题,开发商和建筑商也会提供保修期。

看工艺,譬如看有没有涂漆翻皮、滴聚,窗户的安装情况,水龙头和瓷砖等。建筑商有权以质量相近的材料替代,但是如果明显不合要求,买家可以取消合同。

看尺寸,带把尺子,测量房间和橱柜尺寸。

这也是贷款机构前来检验房产估价的时候。估价是高于还是低于合同价,就是以上注意事项是否得到贯彻的结果了。


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