美国房屋出租价值的一些参考指标
时间：2020-09-14
很多客户在购买美国投资型房屋之前，都会疑问，如何判断这个房屋出租价值有多高呢？出租价值包含几个因素，包括出租速度，出租租金以及到手净租金等。
当然，每个区域都有每个区域特征，房屋租金和房屋出租速度等由很多因素决定，我们无法一概而论。但是评价一个投资房屋的出租价值，却可以从以下十大特征来做一些基本的评价。
请注意，这十个特征不代表每套房子必须全部都有才有出租价值，我们只能说，如果这十大特征一个都没有的话，那么此房屋肯定是没有出租价值的。
以下我们引用的十大参考标准：
01
Neighborhood
周边环境是个非常重要的参考因素。周边环境涉及范围非常广，包括如果您的房屋靠近大学，可能租客群体基本都是学生；同时，如果周边区域整体收入水平高，那么往往对应的租客的收入水平也会比较高。但注意，在美国部分区域对于租赁是有一些限制的，所以购房前有必要了解清楚。
02
Property Tax
这里讨论的房产税不是高低的，房产税高和低并不能决定出租速度和租金水平，而往往同一个区域房产税略微偏高的地方反而学校等更好，租客素养也更高。但房产税确实是实实在在影响到实际所得现金流，房产税占据了美国房屋出租持有成本的一大半。
03
Schools
学区的质量对于一个区域的长远发展是有深远意义的，当然了，好的学区必然可以吸引好的租客，并且即使经济下滑，租金下滑，好的学区依然租客不愁，因为无论在任何时候，父母都希望子女可以去更好的学校，而美国本来也是租售同权。
但是同样也要注意一点，一个已经很成熟的顶尖学区，房屋的价格肯定非常昂贵，所以对于投资客户，也应该关注部分正在发展区域可能正在大规模新建学校，这些投入大本金新建学校的区域，接下来可能会成为一个新的优质学区区域。
04
Crime
没有任何租客愿意住在一个犯罪率高的区域，一个犯罪率高区域的租客素养也注定是极其低的。
05
Job Market
就业率以及新增就业岗位都是一个区域租赁市场繁荣的标志，毕竟一个区域租赁房屋越多，就越需要更多的有工作的租客才可以负担起租金。那么评价这个标准最简单看是否这一区域有越来越多的新增企业迁入。
06
Amentities
房屋或者房屋所在社区的配套设施也是很重要的一点，包括周边的餐馆，超市等等，以及社区里面或者周边的城市公园，或社区公园，都是提升租金以及吸引租客的重要指标。
07
Future Development
未来的长远发展对于一个租赁房屋长期租赁是个很重要因素，市政府有没有规划更多的区域，或者有没有引入更多企业的规划等。以及也可以参考当前区域对于企业或者学校的引入进度。
08
Number of Listings
一个区域，尤其一个社区，可以查看下目前挂牌出租数量。如果在同一个社区，挂牌出租房屋的数量过于多了，那么租金则很难涨起来，因为租客的选择面太广。
一个好的社区，最好是70%房屋自住，30%房屋是出租投资或者更低。
09
Average Rents
平均租金作为一个参考数字，可以用来大概评估下当前租金水平。
10
Nature Disasters
自然灾害对于出租房屋长期有两个重要影响，一个是房屋外部的损耗度，比如如果飓风居多的区域，房屋的屋顶以及外墙的寿命相对较短；
第二个是一般自然灾害偏多的区域，房屋保险的金额往往也会更高，那么从某种程度上也会降低出租回报，比较典型的类似于芝加哥雪灾，休斯顿台风和洪水以及佛罗里达飓风等。
以上是关于出租房屋可以参考十大典型的指标，当然，还需再次强调，对于投资型房屋可以参考的指标远远多于以上列举的，同时呢，以上十大指标并不意味着每一套房屋都要完全满足这十个标准，也不意味着满足了越多就一定是最好。
部分房屋所在区域也许是正在大规模发展的区域，很多设施也许并不完善，但是从发展趋势可以看到未来的得诸多潜力，同时也因为某些不完善，当前的购买价反而非常实惠，这也是一个投资的机遇。
