美国置业 | 原来美国贷款可以买低利率，还可以抵税！
时间：2020-09-09
摘要
美国申请房贷流程
长期持有房产买点更划算
买点可以抵税
投资中的房产和租金收入缴税信息
你可能已经知道，就算是没有美国身份的外国人，在美国买房也可以贷款。但是很多人不了解，在美国贷款，还可以提前支付一笔钱，来降低还款时的利率，被称为“买点”。买点时支付的费用还可以用来抵税。今天优投房就带大家回顾一下中国人在美国买房时的贷款流程，以及怎样判断贷款的时候买点是否划算？
我们先用一张图来看在美国如何贷款？
申请贷款需要准备哪些材料？
一般来说，需要先填写贷款申请表，包括贷款种类、期限、房产信息、贷款目的、贷款人信息、月收入和支出、资产与负债以及房产交易明细；另外还要准备个人信用报告、近两年的报税单、近1个月的工资单、近期银行账单以及其他要求的补充材料。
申请贷款有哪些实际费用？
下面我们就为大家介绍买点具体是怎样操作的：
什么是点数？
1个点数其实就是房屋的贷款额的1%。比如向银行贷款20万美元，那么1个点数(1 Point)就是20万美元的1%，也就是2000美元； 2个点数(2 Points)就是4000美元。
什么是买点？
可以把买点想像成购买折扣券，买了这个折扣券之后的还款利率会打折。一般来说，购买一个“点数”会降低大概0.25%的利息，两个“点数”会降低大概0.50%的利息，但具体利率降低的幅度要根据具体市场来定。 贷款机构通常会随着贷款利率公布可以购买的点数。根据房地美(Freddie Mac)的数据，上周全美贷款中平均可购买0.4点。如果向银行贷款20万美元，正常的贷款利率是4.5%的话，购买一个“点数”(花费2000美元)可以使得贷款利率降低到4.25%，0.5个“点数”(花费1000美元)可以使贷款利率降低到4.375%。
买点对我来说划算吗？
买点虽然听起来像是打折，但毕竟是羊毛出在羊身上，那什么样的情况下买点比较划算？我们还是来看一个具体的例子。
假设贷款20万美元，
注：此处不考虑税务和保险费用，具体结果可根据市场情况变化。
我们可以看到，如果花费2000美元买一个点，还款利率从4.5%降低至4.25%，每月可以节省29美元。如果不考虑时间成本，买点时候花费的2000美元在68个月之后就可以收回。
那如果不选择买点，而是直接把买点的钱去付首付呢？还是假设贷款20万美元，如果买点的2000美元支付首付，贷款变成了19.8万美元，虽然还款利率不变，但是因为贷款数量减少，每个月也节省了10美元，但与花费同样的钱买点节省29美元相比较，买点还是比多支付首付来的划算。
所以说，如果打算长期持有房产或者在近期内不会选择重新贷款的情况下，买点还是划算的。
点数可以扣税吗？
如果贷款是用于购买自住房或用于自住房改扩建，那么点数可在支付的当年全额抵税，其他情况下要根据贷款的年限分期摊销抵扣。比如，再融资抵押贷款(Refinance)时买点花费了2000美元，年限为10年，那么在这10年中，每年可以将200(2000/10)美元用于抵税。
投资中的房产和租金收入可以一起缴税吗？
美国的房产税和房屋出租的所得税由完全独立的部门分别管理，从机制到征收方式和时间均不相同。
房产税是由郡政府管辖及征收。郡政府每年会将当年应缴的房产税金额，平分在两张交税凭单内寄给业主，业主只要在交税凭单上显示的截止日期以前支付即可。两张交税凭单的截止日期通常是当年的11月1日和下一年的2月1日。房产税的计算由郡政府负责，业主无需自主计算或填报税单。房产税的计算原则是基于房产价值乘以税率。在经济平稳期，房产价值以购买价为起点逐年存在微调。房产税税率因地区而异，通常在1%-2%左右，一些好的学区会达到2%以上。 房产税的支付方式，大多数郡可接受支票或网上支付。因此如果业主不在美国，无法及时收到交税凭单和签写支票的话，可采用网上支付的方式。登录所在郡的官方网站，在搜索栏输入“property tax”或“secured tax”，便会得到类似于“look up/pay your property taxes online”的搜索结果链接，点进后填写地址便可根据指引进行网上支付。
房屋出租的所得税则比房产税复杂的多，这是由于美国的所得税是需由纳税人自己负责计算，填报税单和交税的。租赁所得 连同其他收入一样，均需填报在纳税人的年度个人所得税税单中，且分联邦所得税单和州所得税单两种。联邦所得税属国税局辖内，而州所得税则由州税局直接负责，不受国税局管理。年度个人所得税的申报截止日期，美国税务居民为下一年的4月15日，非美国税务居民且无美国工资收入的话，截止日期为下一年的6月15日。如有需要均可通过申请延期6个月申报。无论是否为美国税务居民，房屋出租的收入及与出租相关的费用，均使用“schedule E”表格进行结算，净利润/亏损再归入所得税主表。这里需要特别提到的是，如果是非美国税务居民（非公民，非绿卡，且在美国停留的天数不违背“183天原则” — 或可理解为当年，去年和前年停留天数平均不超过122天），若不通过申报个人所得税税单来为租赁收入交税，如被查到，则国税局将按照30%的固定税率就出租收入进行预扣税征缴，不可抵扣任何费用。
如果人在国内的话，最省心的方式是将个人所得税的申报交给会计师来处理。如果希望由自己完成，可按税务局的官方指引，将填写好的税单及应缴税费的支票在截止日之前寄往国税局和州税局的指定地址。如果是通过报税系统填报税单并电子提交，通常在填写之时可以同时填写银行信息进行自动扣款。国税局和州税局的官方网站也支持网上支付，登录官方网站之后寻找类似“pay taxes”的下拉菜单，或直接在搜索栏输入“online payment“，便会出现相应的搜索结果链接，点进后输入个人信息即可根据指引支付对应年份的税费。
