置业澳洲「别墅VS公寓」到底怎么选？ 这题其实并不难！
时间：2020-09-03
置业澳洲别墅 VS 公寓到底怎么选？
公寓、别墅各自的优缺点在哪里？
什么样的物业是最适合自己的？
今天我们就从一个专业人士的角度来具体给大家分析一下
细数别墅和公寓的优、缺点
别墅主要优点
1. 独立产权；
2. 独立支配权；
3.. 带大面积土地，活动空间大，保值性强；
4. 个性化比较强，私密性高。
别墅主要缺点
1. 公共交通和生活配套相对不便利；
2. 相对位置离市区较远；
3. 没有统一的物业管理协助打理，打理和维护工作相对繁琐；
4. 没有配套公共设施，比如泳池、健身房等，租金相对不高。
公寓主要优点
1. 相对位置会靠近公共交通，社区配套等；
2. 有统一的物业管理服务，有些甚至提供24小时酒店大堂服务；
3. 豪华公寓都会配备高档的设施：比如泳池和健身房，烧烤等。
4. 租金回报高。
公寓主要缺点
1. 分契产权，没有独立产权；
2. 没有独立支配权； 受统一的物业管理限制；
3. 含土地面积小，密度高，私密性低；
4. 有物业管理费用。
别墅VS公寓怎么选？
来澳洲置业的海外买家很多人都有同样的想法，那就是能圆一把别墅梦，拥有一个带前后花园的独立双层别墅，从此人生就毫无遗憾 😃
的确澳洲地广人稀，要实现这样的愿望并不难。那么作为海外买家或者是一个初到澳洲的新移民来讲，应该选择怎样的物业才适合自己？
1
投入成本
海外人士可以在澳洲购买的别墅只能是新建别墅，也就是我们通常说的"House & Land"。此类物业需要在成交土地后再盖房子，也就是说如果有按揭的话， 在土地成交后按揭就启动了，在建造房子的过程中，没有租金收入的情况下，按揭部分需要买家有足够的资金准备。
这个和在澳洲购买期房公寓是有区别的，期房公寓通常是在交割后才启动按揭。
➡ 所以在同等价格的公寓和新建别墅的购买上，别墅买家需要多一部分的资金投入。
2
打理和维护
有人说“如果购买一套别墅，那么所有的维护事宜都需自己负责。而公寓由于有物业统一统一管理，因此会便利很多。”
这个说法是针对一些投资客自行管理的说法，如果是委托正规的租赁中介帮助管理的投资别墅，其实相对在管理和维护上也是不难打理的，因为澳洲的租赁管理系统还是非常完善的。但是在维修的费用上就不像公寓，别墅业主需要自行承担，相对的公寓业主也是要帮其他户主承担费用。
➡ 所以虽然公寓有着相对较高的物业管理费用，但是别墅也是经常会出现一些维护和维修的费用的。
3
持有成本
对于海外买家而言，土地税是物业持有成本上不可忽略的一部分。尤其是持海外身份的别墅拥有者。土地税的多少，完全是根据土地的价值来定义的。并且是由市政府每年估价而定，而且多套物业的土地价值是可以叠加的。
每个州政府对海外买家的土地税的征收有不同的定义，我们就2个具代表性的城市：悉尼、墨尔本来举例。
✴ 悉尼所在州政府针对海外人士土地的附加税无论是自住（有些海外人士因为工作学习原因生活在悉尼）还是投资，都没有免征额度，从土地价值的第1块钱开始起征，附加税的税率为土地价值的2%，每年征收。公寓虽然土地占有的份额不大，但是也是有土地税的哦。
✴ 墨尔本的土地附加税只针对缺席人士征收（一年中有6个月或以上没有连续居住在澳洲的人士），而且是超出免征额25万以上的土地才会有，附加税率自2020年1月1日开始由原来的1.5%增加到2%。墨尔本相对而言单套公寓的土地价值还未到达征收额。
➡ 虽然公寓每年有一定的物业管理费用，但是别墅持有者的土地税成本也是不小的一项开支，相对悉尼墨尔本会少一些。但是物有所值，悉尼的土地的稀缺性是不言而喻的，再过10年悉尼已经没有可开发的用地了，海外买家受到购买二手物业或土地的限制，想要在悉尼购买这样的新建别墅的可能性微乎其微，地卖一块就少一块。
4
受众人群
澳洲公寓市场绝大部分所面向的是在CBD上班的白领，单身人士、小家庭以及大学附近的学生，而别墅受其土地及建筑较大的缘故，往往分布在核心区以外的低密度地区，更多面向那些成熟的大家庭，澳洲当地家庭的孩子普遍多，二胎以上是常态，小房子根本住不下。
由于别墅花园的打理也是一项耗时耗力的工作，所以现在越来越多的年轻人士会选择公寓为主要居所，学生选择独自居住别墅的就更是少了。
另外对于一些初到澳洲人士而言，如果选择别墅自住的话，由于初到澳洲对当地的人文和语言环境并不熟悉，所以一旦碰到房子出现任何问题的时候，万事要亲力亲为，亲自打电话、找人上门，比较价钱等等，相对于英文不太好的人来讲就有比较大的障碍。
相反如果购买的是一套公寓，你只需支付物业费，这笔费用就代替了外部区域的一般维护费和保险金（这很有可能是一笔很大的费用），找物业就可以解决很多问题。
➡ 所以在很多人士会在澳洲从公寓入手，等适应了一段时间后再入住别墅。
5
资本增值
从澳洲房屋增值的角度看，同一区域情况下无论是公寓还是别墅都是会升值的，然而不同区域升值幅度稍有不同。
随着市场开发，土地会越来越少，土地是升值，而建筑随着时间的推移是贬值的。同一区域的别墅占地面积大，所以升值空间更大。
当然现在很多核心区域的公寓增长潜力也不亚于远郊的别墅。在价格方面经常这些核心区域的一个两房的价格在远郊地区已经可以买到一个带地的4卧独栋了。
在市场调整周期里，我们不难发现当房价下跌的时候，豪宅区域的别墅抗跌能力不如核心地区的公寓，但是当市场反弹的时候，高价位的别墅的反应又是最快的。
➡ 所以买家需要根据自己的资金实力选择合适的物业，不能只是凭借一个概念，“有地一定增值好”而一概而论。
6
租金回报
大部分的情况下，别墅的租金回报没有公寓的好。这个和别墅的位置和配套等因素密切相关。市区公寓的出租率高，需求高，空置率低；远郊的房子面积大，租金低，较稳定。市区的公寓通常可选择购物便利，交通发达的商业区或学校附近。
投资别墅看的主要是长期的资本增值，对于现金流的要求比较高，而公寓的现金回报比较好。
➡ 所以投资者可以根据自身的资金情况来选择不同的物业进行投资，现金流是关键，无论怎样的投资，资金链断链的情况是最需要避免的。
澳洲的房产不论是公寓还是别墅都具有其不可替代的投资价值，不存在哪种不能碰的问题。对于海外投资者而言，最需要注意的是清楚自己的需求，积极投资，理性投资，在需要做决定的时候有魄力、当机立断，这才是一名成功投资者该拥有的素质。
