菲律宾买房躲坑秘笈
时间：2020-08-24
首先投资者去买房前，做一些准备：
需要问问你自己为什么要去海外买房？纯投资还是有自住的可能？还是为了孩子留学？想要什么样的房子？
1.这是投资者需要想明白的地方，自己目标不明确，就容易被别人和自己误导，导致自己挑来挑去选不好，迷失了最初地买房目的。如果是纯投资最关键的是需要找到能涨的地段，房子面积户型不需要自己喜欢就根据当地的刚性需求即可。自住就得要考虑你想要做什么样的房子？海景房，别墅，旅游区...这个因人而异，不过往往这类房你就不能再去要求有很大的升值空间和很强的流动性。毕竟世界上没有十全十美的事和物，所以需要想明白购买海外房产自己最想要的是什么
2.问问身边的朋友，尤其是买过海外房产的或者打算买海外房产的，千万别问对海外房产毫无了解的朋友，100%给你否定的答案。如果当地有亲戚那是最好不过，不过很多投资者是没有的。这时你可以加一些本地的房产中介经纪人，专业性更强，更加深入的了解本地真实现状。国内推介楼盘给你后，可以根据楼盘信息上的资料，通过邮件直接联系上开发商，以确保真实性。
3.时间允许的情况下，一定要去当地考察。多几个楼盘对比一下，多拍点照片视频后续可再仔细看，一下子看太多也容易看花眼慌乱中就买了。建议不要着急考察时决定买，最好是回国后再决定，因为那时候的你是冷静理性的
那下面来说说目前市面上的陷阱
炒楼花
炒楼花就是很低的首付加月供就能锁定期房的房源，持有一段时间开发商涨价后可以在交房前卖掉就赚两三倍。这种高杠杆模式是存在的，也有人利用炒楼花赚了不少钱。但是你需要去考虑后期卖不掉的情况，这个取决于服务你的公司有没有能力去帮你转卖掉。如果卖不掉你就需要交房前支付全部尾款，流动资金多就正常流程收房就可以了，后续万一没有资金去付尾款那就只能断供房子被开发商收回，前面钱就打水漂。所以建议根据自身的资金实力，去抉择是否加杠杆，另外其实炒楼花最关键是看你建仓成本和建仓时间，时间早成本低就不可能卖不掉，大不了打折卖但还是能赚。
贷款
关于在菲律宾当地银行贷款付尾款，说实话外国人要在菲律宾银行贷款很难，基本上贷不到款。银行流程走的很慢，更需要很高的资质才能贷到款，资质真的好那还不如在国内贷款来的方便快捷，所以建议投资者不要听信尾款可以在当地银行贷款，这个比较难。当然开发商是直接可以给业主贷款的，但是利息高的吓人，一般都在10%以上。
地段
单纯的认为价格便宜就是未来升值空间大，这个说法是百分之百错误的。截至2020年3月，菲律宾首都马尼拉靠谱的房子基本很少有单价低于2万5人民币的。价格很低的房子不是品质很差，就是位置很偏远，周边没什么配套。中国和菲律宾不一样，周边如果要发展起来需要很长时间，现在什么价格五年可能还是那个价格，相反周边坏境好的地方，人越聚越多资源倾斜发展越来越好，现在价格虽然贵但以后更贵。
大V推荐
海外房产投资千万不要相信一些大V的推荐，很多大V都是和中介合作分佣金，这是一种商业行为。他们甚至连当地都没去过，就给投资者推荐，当然有些也不排除所有，投资者自己判断。
政府规划
菲律宾买房千万不要听信规划，当地人的施工速度不像中国，一幢楼从挖地基到交付一般都需要4-5年。一个政府规划，可能需要10-15年，投资者要是等的起那也可以，因为规划建成后房价肯定还是会涨，就是时间成本会有点高。菲律宾买房一定要注意现阶段周边的坏境和配套。
房价便宜
同样差不多位置两个楼盘价格相差大，这个时候不要盲目去选择价格低的，应该去综合去考虑性价比是否高。如果就那个盘价格特别低可能是烂尾楼改造或者其他原因，品质上肯定相差很大，说不定会影响后期的转卖。就像我们的拆迁安置房，同样地段肯定便宜其他楼盘，为什么？品质差啊，后期卖的时候除非价格也低不然谁会去接手，当然也不能说绝对的不好，只是想说这种楼盘实质上未必有价格优势，因为买的便宜卖的时候可能也便宜
租金
不要过度去追求高租金收益率而买房，不是每个地方每个楼盘都是这么高的收益率的。不过相比国内肯定要高，低的也有6%，高的甚至能达到12%。买现房吃租除了空置期，管理费，物业费，房屋折旧其实没剩多少。很多中介会有比较高回报的包租协议，承诺多少收益，前两年爆雷的私募基金理财都不有补充协议吗？还不是爆了连本金都没有，不过买房和理财基金相比不用担心本金的问题，租金收不到房子总在你名下，所以买房还是要更看重楼盘本身的升值空间，租金未必能达到你的预期。
