菲律宾购房，你最关心的税费
时间：2020-08-24
很多投资者在问购买菲律宾房产中产生的税费具体有哪些？
今天我就把所有的税费罗列出来，菲律宾买房到卖房总共有3个阶段会产生税费：开发商一手房买入阶段、更名以及二手房转卖阶段、购买房产后的持有阶段。（声明：在菲律宾购房的外国人和菲律宾本国买家所支付的税费种类是一样的，菲律宾政府也没有特别针对外国人制定特殊的税费。）
开发商一手房买入
无论是期房还是现房，一手房买入阶段主要涉及两类税费：增值税和杂税
1、VAT增值税（Value Added Tax）：
这个属于政府强制性收取的，并且统一标准的，税率是12%（只收取一次，后续个人再转卖不会再产生）
房子裸价高于319.92万比索（约45万人名币），则买家就需要承担12%的VAT增值税。VAT增值税是按照购买房间的裸价来计算。当价格低于319.92万比索时，则不产生这个费用，不过目前市面上核心地区基本没有低于319.92万比索。（例：一套裸价500万比索的公寓，VAT增值税的费用是500W*12%=60W，实际房价为500W+60W=560W比索）
提醒：在购买时务必要提前问清楚，开发商给的报价是裸价还是包含了VAT的价格，这个很重要。市场上有些人为了用低价来吸引买家，只报裸价给买家，有些不懂的买家就会上当，等签协议之后才告诉你还有VAT的事儿。
另外如果购买的是期房VAT税费不是一次性收取的，而是按照首付月供的比例来支付的,VAT支付的比例也和房款支付比例和支付时间有关。(例：一套裸价500万比索的公寓，首付20%，分期50个月。那么月供是500W*20%/50个月=2w比索，所以每月应支付的VAT增值税是2w*12%=2400比索)
2、OC（Other Charges）：
其他杂费的缩写，这个费用主要是办理房产证以及一些其他税费，OC的费用每家开发商由于楼盘不同，楼盘区域不同等原因，标准也不是固定的，一般是6-7%左右。收取方式也不相同，有些是在交房时和尾款一起一次性支付，有些是和VAT增值税一样，跟着房款支付比例和支付时间走。
OC的具体比例虽然不是固定的，但是包含的税费内容基本上是一致的。包含：过户费（Transfer or Title tax），注册费/登记费（Registration/Annotation fees）,文件盖章/所有权的发放（Docs Stamps/Title Issuance）,水电表安装费（Electric&Water connection）,律师费（Legal Fees）。
另外也能从OC的收取比例上也能间接反应出购买的房间是否是永久产权。因为很少有OC的费用超过7%，基本上菲律宾前几大的开发商OC的费用都在6.5%左右，如果超过7%甚至达到8%，则可能你购买的房源是租赁产权的，所以在合同签约前和签约时一定要特别注意OC的比例。（菲律宾法律规定一个楼盘外国人最多只能购买40%，一旦超过这个比例那你就只有租赁产权，特别需要注意）
更名以及二手房转卖
1.期房转卖：如果是还没有正式交房的房源（严谨来讲是开发商还没有把买家信息提交给政府的），这种情况下只需要去开发商办理更名即可，不涉及到任何税费，只需要支付更名费即可，每个开发商更名费标准不一样，一般5W-30W比索不等。
2.现房转卖：此时房屋已经从开发商名下过户到了个人名下的。这种情况就不是简单更名操作了，因为业主的信息已经提交给了政府，房屋已经过户到个人名下了。这种情况主要涉及的税费有：
（由卖家承担）
资本利得税CGT（Capital Gains Tax）：成交价的6%
中介费（Agency Fee）：3%左右（由卖家承担）
（由买家承担）
印花税DST（Documentary Stamp Tax）：1.5%
出让税/更名税（Local Transfer Tax）：0.5%-0.75%
登记费（Registration Fee）：0.2%-0.5%
其他杂费（过户需要涉及到三个政府部门，所以也会产生交通，复印，公正等手续费）：0.5%-1%
购买房产持有
主要涉及两个税费：物业费和房产税
一个是物业费，一般为50-150比索每平米每月。
另外一个是房产税，每年都需要给政府缴纳，且在菲律宾不同地区房产税税率是不同的，但在大马尼拉地区的公寓，一般为0.1%-0.3%左右。
坦白讲相比较其他发达国家房产税的征收比例，菲律宾还是很低的。菲律宾的房产税一年可以分四次，按比例支付，如果选择一次性缴纳，还可以享受10%-20%左右的优惠折扣。这里要提醒业主，一定要按时缴纳房产税，如果拖欠会产生月2%的滞纳金。
总结：由于房价的上涨，买房阶段基本都需要增值税和杂费，所有投资人都一样（一般报的总价都包含了这两个税）。投资者只需要记住持有现房阶段有物业费和房产税：大概每年2000-3000（期房不需要），卖期房时只需更名费（5w-30w比索），卖现房时你需要付资本利得税和中介费（成交价的6%+3%）。
