解读外国人购买菲律宾住宅40%份额的规定
时间：2020-08-18
对马尼拉房产有一定了解的投资者应该了解过，菲律宾政府规定外国投资者只能购买一个楼盘40%的份额，剩下的楼盘销售给本地人。
近几年在菲投资的国内投资者非常多，经常出现一种情况：开发商一放出房源，一栋楼出售给外国客户的份额很快告罄，而其余的60%仍然在售。
因为在前几年，菲律宾这个“一带一路”中的灿烂明珠还未被投资者熟知。但这一两年随着外国投资者的涌入这块价值洼地，热门楼盘基本上40%日光，有的当天只剩一点大户型或尾盘。
从2017年以来，即使房价飞涨，40%日光的情况也是屡见不鲜的，尤其是知名开发商的楼盘，更是让无数投资者提早就排好了队等待。
这个规定从何而来呢？
根据1987年菲律宾宪法规定，菲律宾土地归私人所有，菲律宾禁止外国人拥有土地，但可以购买高层住宅，不能购买别墅。
但是， 外国人可以通过三种方式拥有土地。
第一种方式，通过购买乡村俱乐部的股份；
第二种方式，通过公司购买菲律宾土地。这两种方式都是间接地持有菲律宾土地。
第三种方法，与菲律宾人结婚，这是能够直接拥有土地的方式。
一般来说，外国公民或公司可以先成立一家菲律宾公司。公司的股权外方占40%以下（含40%），菲方占60%以上（含60%），并且公司至少有5人。账户的户头可以单独为外国公民，可以由外国公民控制房产收入所获得的资金。该公司在购买菲律宾土地前，须得到菲律宾投资委员会的许可，才可进行土地买卖的交易。
外国人可以租赁土地吗？
答案是肯定的，一次租期最长50年，可以在期满后再续租25年。
根据菲律宾政府2016年颁布的投资者租赁法案（第7652号共和国法案）规定，允许外国投资者在菲律宾租用商业用地最长不超过75年(过去规定为50年）。根据该法规定，在遵守法律规定下，任何到菲律宾投资的外国投资者，可租赁私人土地，土地租赁合同期限为50年，仅可一次性延长25年，即最长75年。
但是作为国内的投资者不用担心，因为这种情况是很少很少的，即使有这种情况，开发商也会告知。
言归正传，对国内的投资者来说不必要考虑太多土地问题，只需要知道你购买的公寓是永久产权的就可
如果把开发商用来销售的每一栋公寓理解成一家公司，土地由该大楼公司拥有，购房者就成了股东，再根据上面的宪法规定，外方须占40%以下（含40%），这就是为什么外国人只有购买40%份额的原因。
注意：在后期的二手房交易中，一定要注意查明交易标的所在物业的外国人占比，如果已经过了40%，那就不要买！
