干货 | 伦敦发展最快的区域在哪里？国王十字最全报告解析
时间：2020-08-18
7月4日全面解封在即，英国首相鲍里斯已经开始为疫情后的经济复兴作准备。
日前，他宣布将增加170亿英镑财政预算，其中50亿英镑用于建设学校、医院、道路等基础设施，120亿英镑用于建设18万套住宅。
通过大兴土木来重振经济的做法并不少见。在英国历史上，许多区域重建之后焕然一新，成为英国乃至世界的中心。
其中最具代表性的项目，就是国王十字。
现在，国王十字是伦敦重要的技术、商业和文化中心，它见证了伦敦从工业时代到技术时代的蜕变。不夸张地说，国王十字的复兴某种程度上是伦敦这座城市的缩影，也是全英乃至全球的典范。
英国咨询机构Hatch Regeneris的一份报告，详尽描绘了国王十字重建的过程，并分析了该地区的发展潜力。
国王十字区域特点
今天蓝莎君就为大家揭秘，国王十字是如何发展成如今的样貌，以及如何抓住该区域的发展机遇。
01
从交通枢纽到科技中心
1852年，国王十字车站建成。在工业化时代，国王十字车站是重要的运输中心，每天都有大量货物在此集散。
随着英国“去工业化”浪潮袭来，电力取代了煤炭，国王十字的货物集散地的作用逐渐减弱，摇身一变成为英国最重要的交通枢纽。
作为英国最大的交通枢纽，国王十字车站不仅有繁华的商圈，还有中央圣马丁等知名学府坐镇，赋予该区独特的文化气息。
国王十字车站是通往北伦敦和英格兰东部、北部的必经之路，连接了剑桥、利兹、约克、爱丁堡等重要城市。
此外，它还是许多火车线路的站点，其中包括连接了巴黎和比利时的高速铁路“欧洲之星”。
事实上，国王十字车站的命运与“欧洲之星”不可分割。
正是这条重要线路的运行，使得国王十字车车站和旁边的圣潘克拉斯车站有机会重建——伦敦市中心150年来最大的改造项目就此诞生。
2004年，伦敦市政府发布“伦敦规划”，国王十字被列为“发展机遇区”。至此，国王十字的复兴之路正式开始。
2007年，欧洲之星完工，国王十字车站和圣潘克拉斯车站投入运营。该区成为欧洲出入英国的门户。
2008年，区域内的拆除重建工作正式开始。
政府为此投入了30亿英镑。67英亩土地上，现代化的办公楼、商场和新住宅即将破土而出，大量资金、人才即将涌入。国王十字因此成为开发商眼中最具潜力的区域之一。
重建计划以国王十字车站为中心，将交通枢纽与商业空间完美结合。30万平方米办公空间，5万平方米零售和休闲空间，2000个住宅单元，酒店和教育机构，一系列建设吸引了许多跨国公司、文化集团和艺术组织，商业空间利用率高达97%。
2018年以来，谷歌、Facebook等全球技术巨头陆续将总部设在国王十字车站附近。以这两家公司为核心的伦敦科技城崛起，奠定了国王十字区“伦敦硅谷”的地位。
华为在伦敦开设的人工智能研究实验室，就在谷歌英国总部对面。
2年前，北伦敦地标性购物中心Coal Drops Yard开业。商场原本是一个煤炭仓库，占地10万平方米，由伦敦奥运会火盆设计者Thomas Heatherwick操刀设计。商场内有65家零售商铺，其中包括5家大型品牌门店、还有餐厅、画廊、音乐厅和广场。
伦敦艺术大学中央圣马丁学院与国王十字车站仅有一街之隔。它为这座车站带来了艺术氛围，博物馆、画廊、艺术空间入驻，通往学院的步道两旁布满创意工作室。
国王十字的全方位发展，不仅增强了自身的实习，也带动了伦敦整体的经济发展。
02
伦敦经济新动力
19座新办公楼为即将到来的跨国公司提供了300万平方英尺的办公空间。而这些公司将带来8500个工作岗位。
据估算，这些员工的年薪总和为2.8亿英镑，每年将创造4.8亿英镑经济价值。
目前国王十字的重建还在继续，一旦全面投入运营，将新增2.5万个就业岗位。此外，新住宅每年将为伦敦市政府增加320万英镑税收。
如果说改造之前的国王十字只是然们旅途中的一个停靠点，那么现在，它已经成为许多人的向往之地。
作为伦敦第二繁忙的地铁站，国王十字车站2016年的客流量约为750万。
区域内人口增加25%，房租增加138%，办公室租金增加83%。
2004年以来 ，该区域就业增长134%，科技工作者增加237%，高于伦敦任何区域。
同时，国王十字还为其周边区域带来1.1万个新增岗位，平均就业增长近50%，远高于伦敦整体18%的水平。其中科技工作者增加65%，伦敦整体仅为22%。
值得注意的是，国王十字特别受年轻人的欢迎，出入该区域的人群中，超过四分之三处于18-34岁年龄段。这进一步增添了该区域的活力。
03
崛起的北伦敦
随着国王十字迅速崛起，大量人才涌入，住房需求增加，区域内的房价也水涨船高。因此许多上班族开始在周边区域寻找住所。
英国国家统计署数据显示，2004年起，国王十字区域房价上涨163%，是伦敦平均水平的两倍。
根据Landregistry的数据，2019国王十字区新房平均成交价是114万英镑，平均二手房成交价是68.8万英镑，新房溢价66%。
而北伦敦的伍德格林区周围新房成交价为49.4万镑，仅为国王十字区的57%！二手房41.3万镑，溢价仅为19%。
过去5年，国王十字区域内的住宅项目几乎全部售罄，供应严重不足，入场越来越难。
相比之下，租金更低、交通便利的北伦敦似乎更加适合居住。与国王十字相比，该区域是传统的白人居住区，还有地铁皮卡迪利线经过，到国王十字科技城只需10分钟。
皮卡迪利线是伦敦最繁忙的地铁线路，从北伦敦经过国王十字到海德公园、肯辛顿富人区，直达希思罗机场。
从房价表可以看到，靠近其站点的房产价格普遍较高。肯辛顿平均房价超过、国王十字房价为233万英镑，国王十字平均房价超过100万英镑。
相比之下，伍德格林平均房价只有53万英镑，只有国王十字的一半，比前一站的Monor House还低10多万英镑。
交通便利的伍德格林区还有成熟的商业配套和绿化。193公顷的亚历山大公园，历史悠久的亚历山大宫殿，都是居住在附近的人们周末休闲的好去处。
因此，北伦敦正在吸引越来越多的科技城员工和投资客。而伍德格林区，可以说是北伦敦以及皮卡迪利线上投资性价比最高的区域之一。
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