全方位解析，墨尔本CBD南部的曾经与现在，未来又将如何巨变？
时间：2020-08-18
1837年，当墨尔本著名的林荫大道，街道和小巷成立之时，没有人能想象这里会变成当今世界最宜居的中心商务区。
2020年，CBD南部崭露头角，渔人湾计划、阿尔伯特公园和墨尔本港周边的便利生活，都正在成为CBD南部的强大背书。
墨尔本世界领先的宜居性和经济机会，吸引了史无前例的大量移民。自1990年至今，墨尔本的中央商务区已经发展成超过拥有500万人口的充满活力的城市心脏，这将继续驱动社会生活方式向公寓生活转变。
除了这种外部需求之外，居住在充满活力和复兴区域的公寓也越来越吸引墨尔本的常住居民。由于居住在公寓的益处和灵活性，这些居民已将公寓视为住房的首选。
毫无疑问，城市未来的下一次巨变，定会从CBD南部孕育而出。现在，您可以在CBD南部以超低的价格购得高品质公寓，并将它世代相传，而这样的机遇在墨尔本CBD根本无法实现。
CBD南部对公寓的强劲需求
“大墨尔本每年需要47000新住房；
墨尔本中央区 2019年房屋中位价150万澳元；
从2000到2019年的年增长率为8.1%；
墨尔本市2018年劳动力需求量479000 ；
墨尔本市2001-2018年人口增长率7%。”
墨尔本中央商务区和CBD南部对公寓的需求将继续保持强劲。
人口的增长和迁徙是重要的原因之一，此外，靠近价格更高的住房市场、便于获得最佳工作和服务的机会、更合适的生活方式都是构成需求强劲的重要因素。
整个墨尔本CBD的人口从2001年的55,000人剧增到到2018的近18万人，这种增长迅速消耗了这个区域新完成的公寓量。
墨尔本CBD对公寓的未来需求仍有望显著增长。
当前政府人口预测表明，在未来20年内，墨尔本中部人口的需求将增加一倍以上。最近针对新住宅开发（特别是在中央商务区）的规定引入了限制性规划控制措施，这意味着这种住房需求将不可避免地扩散到中央商务区南部。
随着人们各种经济，家庭，社交和生活方式选择的改变，住房需求也正在发生结构性转变，因此进一步强化了对公寓的需求。
目前，由于中央商务区和墨尔本中部新办公楼供应量的激增，新的专业工作岗位需求空前增长，这将在短期内进一步刺激中央商务区南部的公寓需求。
大墨尔本–人口年度增长图
对于快速发展的墨尔本而言，CBD最接近也最易获得最集中的工作机会，特别是高收入的专业工作；最高质量的零售和生活设施，以及最高级别的文化，体育，高等教育和卫生设施都云集于此。
因此，CBD及毗邻区域将会是最理想的居住地。
传统住房价格的上涨进一步印证了郊区对公寓生活需求的增长。过去30年以来，在CBD唯一的新住房选择就是现代公寓，这也再次认证了公寓居住的必要性。
我们可以从一组数据来看一下CBD南部的住宅情况：
完工量：190 上市数量：700
建造中：210 总数：1100
CBD南部被维州政府确定为澳大利亚最重要的城市更新区，2017年建成第一座住宅楼；政府承诺进行的重大基础设施投资已在进行中，并进一步改善现有的连通性与配套设施；现在仅剩下一个区域，可提供开发用地，以适应2025年后对新公寓的潜在需求。
CBD公寓供应紧张，CBD南部即将成为中心
“2020年初墨尔本没有在中心商务区
积极投放任何新公寓项目，
这种现象自2005年后很久未出现过；
2019年只有1个项目推出，仅含74间公寓；
2010-2018年每年的平均供应量是1,427间公寓；
规划控制严重限制未来公寓供应。”
不断增加的人口对公寓的需求量提出高要求，而供给量的下降更促使公寓项目的走俏。
墨尔本中央商务区的公寓竣工高峰已经迅速下降，2022年将迎来十年来的最低点，最后一次供应量激增将发生在2023年，之后公寓的供应将完全关闭。
因为根据从2016年开始引入的各种新的规划控制措施，地块将不再提供给大型住宅项目开发，这些严格的限制导致了新的住宅楼批准量骤减。
据当前预测，到2024年将不会有项目完工，仅剩下2个尚未批准的具有里程碑意义的CBD塔楼项目可供购买，预计这些项目不会早于2025年交付。
显而易见，CBD未来公寓供应将无法应付潜在需求。
墨尔本中央商业区最初集中在CBD九宫格上，之后转移到Southbank，然后是Docklands，最近转移到CBD North。
每一个转变都遵循了这些地区的主要基础设施和振兴。
下一个最近的供应浪潮将发生在CBD西部，远东集团的West Side Place将于2023年竣工，因此它将占2020-2024年总供应的29％。
West Side Place
但是在2023年后，CBD西部将只有一个可开发的大型项目。
所以，墨尔本中央区域公寓供应在2023年之后势必再次转移方向，这次变化必将跟随政府对CBD南部的新基础设施投资。
租赁市场看好，空置率持续下降
“墨尔本内城区
2020年3月房屋空置率只有1.7%
强有力的租房市场将继续支持
CBD及CBD南部的房产投资”
墨尔本的公寓租赁市场经历了前所未有的需求增长。
尽管近期供应量空前，租金仍保持强劲上涨，而空置率持续下降。在过去的20年中，随着新公寓的供应，公寓在墨尔本市中心和内城区住房市场租赁市场中的重要地位继续得到加强。
墨尔本市中心已成为人们越来越理想的居住地，特别是对于高收入人群、职业千禧一代和Z世代。因此，这些区域传统住房的入门价格极高，这意味着这些人群（无论是单身还是夫妻）的首选住房选择已成为现代公寓。
墨尔本CBD住户人物画像
“年龄中位数26岁/通勤方式中，24%的人选择搭乘电车，36%的人选择步行/98%的人们居住在公寓或平层中/每个公寓中平均居住2人/71%的居民为单身/主要年龄分布为20-24岁/63%的家庭没有小孩/70%的人为租客/42%的人学历为本科及以上/72%的人没有私家车/33%的人为职业白领”
“家庭的组建，更高的购房门槛，减少的购车需求以及更多花在食品，奢侈品和休闲旅行上的可支配性支出”，使得人们越来越倾向居住在地理位置优越的公寓，以最大程度地享受便利，享受生活和配套设施。
由于到2018年和2019年新公寓供应受到限制，潜在的租房需求的强度已被放大。尽管近期澳洲面临经济挑战，但空置率下降至2％以下，从而仍导致租金价格上涨。
墨尔本内城区房屋空置率
结语
CBD南部已经拥有成为下一个公寓市场前沿的所有必要基础，包括便利的交通、教育及医疗资源还有丰富的生活配套设施。
CBD南部的前景，将像West Melbourne，South Melbourne和Port Melbourne一样，在早期投资者意识到其重要性后，将会经历快速的复兴和升级。
CBD南部显现了200年一遇的机遇——它将成为墨尔本中央商务区变革新篇章的一部分，并将保持这世界最宜居，发展最快的城市的中心地位。
墨尔本的持续发展将为CBD南部的早期投资者带来可预见的价格上扬和租金增长的巨大机遇。
