房产知识篇 | 您的澳洲购房流程详细版来啦
时间：2020-08-11
作为英国早期的殖民地，澳洲从英国继承了英国普法（Common Law）的传统，严格保护财产私有权。而私有权神圣不可侵犯的原则是基于土地私有权，今天，澳洲房地产交易法律体系已经非常完善。
金顶置业带您了解在澳洲房产购买过程中您的权利和义务，确保您的购房流程受到法律保护。
1、选定心仪户型，交付5000-10000澳元订金。
§ 如果买家决定取消预定，所交付的预定金一般都全额可退，部分开发商有可能会收取少量手续费，但是会提前告知，预定时间为3-7天，这期间内需要决定签合同细节。
2、正式签订合同
§ 买家签订合同之后，通常有3个工作日冷静期，冷静期内可改变主意，取消合同(会产生一定行政费用)；
冷静期
冷静期是购房者的一项重要权利
冷静期是指期房的购房者可以根据该条款撤销合同的时限。
签订合同后，通常要求在冷静期内预付 10% 的定金。冷静期（Cooling-off Period）即指在合同签订后的一定时期内允许买方反悔。如果在冷静期内反悔，您可能会损失合同上购买价的 0.25% 作为罚款。
不同的地区和州对于合同交换后反悔的罚金赔偿略有不同，购房时一定要注意查明。比如在冷静期内反悔，在新南威尔士州（NSW）将会损失合同上购买价的0.25%作为罚金；在维多利亚州（VIC）为0.20%。如果过了冷静期反悔，则将损失全部10%的定金首付，所以购房者必须事先查明或提前咨询律师。
但如果过了冷静期而反悔，您则会损失 10% 的定金。
在冷静期内，卖方不能接受任何其它购买要求。
购房者可以利用冷静期，在正式签署合同之前可以同律师详查合同条款。
3、在规定时间内，交付10%房款作为首付，合同正式生效。
§ 签完合同在规定时间内，交付全额房款的10%作为首付定金。冷静期过后，开发商正式签注合同，合同正式生效；
§ 这笔首付定金可以支付到开发商律师的信托账户（Trust Account），该信托账户受澳洲政府监管，安全有保障。
信托账户
信托账户里的钱谁都不能碰
澳洲的信托帐号（Trust Account）是由澳洲政府负责监督审计的，由开户人托管购房者资金的帐号。其中每一笔资金的来龙去脉受到政府的严格监控，每一个人的资金都被严格限定用于此人授权的交易。
信托账户可以用于收取：
- 房产定金或首付
- 租金
- 与购房相关的其他相应费用（如申请费，广告费，维修费等）
每个财年结束之后，信托帐户都需要交给一个授权的信托审查员（Approved Auditor）来进行信托帐户审查。
审查员会查看每一笔进出帐证据，对方收取帐户的具体授权，以及相对应的支持文件。审查结果将会直接由审查员提交给澳洲的相关信托监管机构，如在维州，审查机构由维州消费者委员会（Consumer Affairs Victoria）负责。
如果在审查过程中发现有任何不明资金的流动或者可疑之处，则消费者委员会会下派专员来信托管理机构进行抽查和进一步审核。如委员会确认有任何问题，会严惩信托帐户的持牌人（Officer in Effective Control），情节严重者甚至会坐牢的。
信托资金是受法律保护的。
如在维州，维州物业基金（The Victorian Property Fund）将会对所有保存在房产销售公司/过户律师注册信托账号的资金提供保护。该基金受维州消费者事务协会(Consumer Affairs Victoria)监管。
如果任何销售公司或者过户律师对信托资金因以下行为操作不当，导致资金亏空，该基金机构都会赔偿购房者的相关损失：- 盗窃- 盗用- 诈骗性挪用
如果购房者有证据证明该资金被挪用，并和对方协调无果，则可以通过维州消费者事务协会网站上面的申诉步骤进行申诉，或者随时拨打他们的咨询热线进行查询。
4、申请FIRB，即海外人士在澳购房许可。
§ 购买100万澳元以下房产，需缴纳5,700澳元申请费；
100万澳元到200万澳元以下房产，需缴纳11,500澳元申请费;
200万澳元到300万澳元以下房产，需缴纳23,100澳元申请费;
300万澳元到400万澳元以下房产，需缴纳34,600澳元申请费;
400万澳元到500万澳元以下房产，需缴纳46,200澳元申请费;
500万澳元到600万澳元以下房产，需缴纳57,700澳元申请费;
§ 过户律师可为买家申请；
FIRB申请
海外买家必须申请
FIRB（foreign investment review board）（澳大利亚外国投资审查委员会，简称"外管局"），按照目前的规定外国人（指还没有取得澳洲永久居留权的人）要在澳洲买房要获得澳洲外管局的批准。
那么谁需要申请FIRB呢？
申请人主要分三类：
1、外国政府投资者；
2、私营外国投资者--企业收购；
3、私营外国投资者--房地产。
在新政策下，审批周期通常为30天法定期限，即从申请递交并且支付申请费后的30天内，审批人员会完成审批。另还有10天时间可以将决定通知申请人。这样算来，整体审批周期就长达40天之久，特殊情况审批周期还可能延长。
5、完工交房的6-9个月前，开发商，律师以及我们会提醒买家准备办理贷款或者准备全款。
§ 在此之前买家无需还房贷，交房以后才开始还房贷。
§ 我们的贷款部有专业的贷款经纪人，为买家制定专属贷款计划。
§ 客人也可选择全款交付，可以选择自己换汇，或者通过持牌基金组织换汇。
交割尾款
交割当天需把尾款支付给开发商
在交割前律师会根据楼盘及购房者情况计算所需的交割尾款。
购房者代表律师会负责处理交割时开发商律师之间的交流以及金额的协调。在交割手续完成后，购房者代表律师会在2-4周内出交割完成信（Final letter），把所有交割款项使用的明细都列进去。交割多余的款项也将会退还到购房者指定的信托账户。
注意点
1）付全款:
请在交割前 14 天内准备充足的款项并打入购房者律师的信用账户
贷款:
请跟贷款经理确认可贷金额，继而确认需要准备的余款并在交割前14 天内打入贷款银行的对冲账户
2）在成功交房当天，10%的首付款和尾款才会由律师信托转给开发商律师，这个时候开发商才会拿到100%的房款。
6、房产交割，支付除贷款额度外的尾款和相应税费即可
§ 在房屋交割前，开发商会邀请购房者或购房者的代表人前去验房。购房者要以此机会确定房屋的建造是否达到合同规定的标准；
§ 如果买家选择出租，澳洲金鼎有专门的租赁管理服务，提供出租业务，保障买家租金回报；
§ 缴纳税费，澳洲印花税（Stamp Duty）有一个详细的阶梯税费表格，一般是房屋总价的5.5%左右和8%的海外人士购置税。
印花税
谁要交，交多少，如何免？
澳洲政府会对购房者收取一定量的印花税。
以维州为例，本地买家如果购买用于投资的新公寓，那么需要缴纳的印花税大约是房价的5.5%。
不管在哪个州，对于首次置业补贴申请人的基本要求都几乎一致，这些前置要求可以概括为以下几点：
首次置业
申请人为18岁以上的自然人（不能是公司法人）
澳洲公民或者PR
在settle之后居住在该房产12个月以上（自住房要求）
但是各州的具体减免情况不同。
海外买家如何计算印花税？
海外买家指的是购房者不是澳洲公民或永居，海外买家所需缴纳的印花税在本地买家缴纳的印花税基础上要额外缴纳8%的附加费。
值得强调的是，海外买家在购买新房时，只要在土地或房屋交割前获得了澳洲永居，就可以按照本地买家的标准来缴纳印花税，不但可以节省8%的附加费，还有可能获得印花税的减免和享受维州政府的10,000万元购房补助。
对于想要获得澳洲永居身份的顾客，金顶置业公司可以为您提供相应服务。
