美国地产知识：什么是Title和Escrow？
时间：2020-08-07
Title与Escrow是在美国所有房屋交易里，无论是新房还是二手房都会听到的词。很多人很困惑，究竟什么是Title和Escrow？以及他们的作用究竟是什么？
总的来说，无论是Title，还是Escrow，都在为您的地产交易的流程，产权，和资金等保驾护航，从保护功能角度来说，Title和Escrow本质目的是一样的。
什么是Title？
在地产领域，Title必须明确买卖双方各拥有什么。更加具体的来说，Title是一个官方正式的文件确定资产的产权的归属。
从更好理解的角度来说，Title的公司则类与中国的产权过户部门。Title需要负责明确购买前的产权归属以及问题，以及房屋交易后产权转移等。
一般来说，卖家在卖房时候，他的房屋或者产权可能有以下问题：
1
Past Ownership Claims：产权不清晰的情况有多种，比如一个固定资产经历了家族几代人，第一代人可能已经忘记了这个资产而导致产权没有完整传承给下一代，还有包括一个房屋从一开始第一次交易的时候，产权就没有完整交割清楚；
2
Liens：房屋抵押，房屋再卖的时候，还有抵押问题；
3
Easements：地役权，简单来说地役权就是从最开始时候，有人就出资购买了这块土地上的部分权利。举例来说，A购买了B土地上的水井使用权，那么根据此权，B无论在A房屋今后产权卖给谁，将一直拥有B土地上水井的使用权。每一次房屋交易，此权都会保留在Title文件里。
所以，从保护的角度来说，产权保险则保护了买家在几乎任何情况下的产权安全，其中产权包含有：Lender’s Policy 和 Owner’s Policy
Lender’s Policy顾名思义，是保护在购房时的贷款方利益的。如果在购房过程中，房屋有任何危险，Lender’s Policy则会提供贷款方在利益受损情况下保障。
而Owner’s Policy则更保护买家在交易里一切不可预知的利益损害，比如说：产权文件里的人为错误，恶意篡改产权文件，欺诈，遗留债务等等。
所以总的来说，Title公司在房屋交易里，不单单只是负责一个产权的转移问题，同时在官方文件里也起到了很好的保护买家利益的作用。但是在一个地产交易里，除了Title的保护以外，Escrow同样起到了非常好的保护买家资金利益的作用。
什么是Escrow？
Escrow是一个第三方独立公司保障交易的安全，这个流程是，当您在购房时候，您的offer被卖家接受或者新房直接签署购房合同时候，Escrow账户就要被开好。
但在地产交易里，绝大多数Escrow账户是直接用的Title公司的账户，Escrow则负责监管此账户交易和安全。
这个流程最好的理解类似于我们在淘宝里购物，淘宝里的店家类似于建商或者开发商，而我们在淘宝购买任何物品时候，钱都是先打到支付宝，确认收货无误以后，支付宝才会把钱打给淘宝店家。那么Escrow在这儿的原理和支付宝非常相似。
您的交易资金，一般除了极少数定金以外，剩余钱款全部都将放在Escrow账户里，等到交易完整的完成以后，Escrow才会将钱转给卖家。
那么通过这样的办法，很好的保障了买家资金安全，即使开发商出现了烂尾楼，也不会导致资金的遗失。
总的来说，在地产交易里，从法律层面上最好保护您资金安全和产权安全的是Title和Escrow，在两者保驾护航下，购买美国地产才能实现真正的心安。
