美国地产知识：什么是PITI？
时间：2020-08-07
PITI在您选择以贷款方式购买美国房屋时，经常会听到的一个词。当然了，PITI本质是四个英文单词简称的缩写，分别是：Principal, Interest, Taxes and Insurance。
这四个要素在您接下来还贷的时候，起到非常重要的作用。
从账面来说，我们也可以看到美国贷款还贷和中国也有明显账面资金区别，国内贷款每个月还贷以本金和利息为主，而美国在正常情况下还贷的资金则包含了本金，利息，税收和保险四个项目。
具体细节，我们下面文章会一个一个的来看：
1
The Principal
本金是贷款还款的一个核心组成部分，顾名思义，主要是代表您归还给贷款方借款的钱款部分。随着本金的慢慢归还，后面部分每月还的款将渐渐减少。
2
The Interest
利息是在贷款流程中贷款方盈利的主要方式。从正常贷款时间来算，一个30年的贷款，往往前面年份核心还款是利息，而越到后面，往往利息占得比例越小，本金则变得越多。
举个例子来说，假设您贷款20万美金，30年期，利率为5%，首月支付的本金和利息(P&I）将会是$1073.64，其中利息部分是$833.33，而本金则是$240.31.
3
Taxes
这里所说的税收指的是房产税，房产税其实是个浮动的数字，每年都会有细微变化，所以每年您的还贷额不仅仅是利息本金的改变，税收这块每年也会有一点点改变。一般来说，您在交房之前，贷款方会预收3到6个月的房产税。
4
Insurance
保险在贷款时候，如果您是公寓或者联排，假设您的HOA包含了足够的保险费用，那么可以不需要购买保险。但如果独栋的情况下，保险是百分百要购买的，这一笔开支也会折算到您每月还贷中。
这里要额外提到一个概念叫做Reserve Fund，我们一般叫做储备金，很多银行在贷款时候，都要求客户至少有1年或者半年的储备金。储备金是什么意思呢？
其实储备金也就是我们一般说的PITI，银行根据您每月要还的本金，利息，房产税和保险总额，乘以要求的时间，就是他们需要的储备金。
比如您每月还的PITI总和是2000美金，那么银行要求您贷款时候，除了需要准备首付款和交房成本以外，必须有1年的PITI在账户里，那么您还必须额外准备24000美金在账户里。
请注意，储备金是不需要实际支付的钱，一般您交房后您就可以自由周转，银行需要看到您这个钱，主要也是为了证明您还款能力的最直接的办法。
总的来说，PITI是贷款购房比较重要关注的因素，毕竟这和您每月实际还款额息息相关。同时，很多时候贷款银行都要求除了首付款必须额外准备半年或者1年的PITI，这在贷款之前都必须了解到，以免出现资金不足，贷款无法批复的情况。
