菲律宾的房地产行业的现状和未来的走向
时间：2020-08-25
现在疫情蔓延全球，世界整体经济下滑，在这样的大环境下，我们能做什么？应该做什么？口袋里的钱怎么办？如何在这样的大环境下实现资产的保值与增值？
下面通过几个方面来帮大家梳理解析一下菲律宾的房地产行业的现状和未来的走向。
1
先看知名财经给出的数据和咨询
根据牛津经济学的数据，2020年菲律宾经济的预期增长率为3.9%，对比全球整体0增长或负增长的背景下，菲律宾的经济发展已经非常强势了。
LRG报告说，受疫情带来的“封城”影响，菲律宾马尼拉房地产业会在短期内延缓供需关系，但不能从根本上改变菲律宾房地产上涨的趋势，原因是来源于供需关系。
马尼拉638平方公里，2400万人口，严重的人地矛盾，资本主义国家，土地私有制，市场需求量与房屋供给量的矛盾，这些不会因为疫情以及经济危机而改变。
尽管受疫情的影响，LPC地产咨询公司首席David Leechiu依然预计：“菲律宾全年办公面积需求大约在80万-100万㎡。”
Leechiu表示，2020年第一季度的办公室空间需求达到了15.7万㎡，比去年同期下降了47%，但现在仍有63.6万㎡的租赁需求，并预计需求在下半年将增加25%以上。
在疫情期间，日本List集团继续扩大在菲律宾的投资，List集团全球首席执行官Hisashi Kitami表示：
- 菲律宾是一个非常好的市场，在东南亚有着最稳定的增长，菲律宾的增长反映在该国年轻的人口结构中，这推动了增长，不像日本的人口老龄化。
- 菲律宾这个人口年轻的国家有更高的增长潜力，人口的年龄是一个国家的能源。
- 菲律宾的房地产市场不会因为疫情而减弱，因为当前的危机不是由于房地产行业的过度泡沫而造成的，它与以往的经济衰退主要区别在于，金融市场没有受到太大影响，房地产市场尤其强劲，经济稳定增长。菲律宾本地购买者，在过去几年已经积累足够的储蓄，菲律宾海外务工人员也能带来现金的流入。
- 房地产属于长期投资项目，往往会随着时间的推移而升值，无论外部因素如何，房地产仍然具有吸引力。
- 菲律宾房产最吸引人的地方之一是其热带气候及美丽景色，非常适合国外客户旅居选择。
高力国际此前的分析报告中称，在菲律宾政府和菲律宾央行采取协调一致的货币政策下，有望在2020年底前给房地产市场注入信心。
2
疫情后的菲律宾房产走势
疫情结束后，世界各国在菲律宾的投资不会停，只会加快进度，以弥补疫情耽误的事件；特别是我们对其2000亿的投资规划，大部分都在落实中；所以疫情结束后，菲律宾的外国人将会更多，人多了，房子需求自然会更多，大家懂的。
疫情不会改变马尼拉房地产市场的供需关系，这个供需关系包括房屋买卖供需和租赁市场供需， 其实任何事物的价格是否会增长，本质是取决于供需关系。
菲律宾房产的基本面是好的，年轻人口庞大的刚性需求（大量的年轻人需要买房结婚生子，平均年龄24岁），危机或不危机，居住需求就在那摆着。只是说购买时间迟早的问题，富人早买，穷人晚买。房地产最大的敌人是老龄化，为什么欧洲近年来衰退的这么厉害，就是因为老龄化。
08年金融危机后，09年我国房价大涨，那如今再爆发金融危机后，国内的房价还会大涨吗？肯定不会了，时间点不一样了，只是释放了这么多钱出来，房价相对来说不容易跌，但是房住不炒的政策贯彻落实下，国内的房价必然不会大涨。而此时的马尼拉正如08年那时的北京。
马尼拉是菲律宾的首都，人口和上海相当都是2400万左右，面积却是其十分之一，它承载着全球第30大首都大都会的功能。这个国家享受着“1.02亿人口、平均年龄23.9岁、讲英语”等巨大红利和强大无比的刚性需求。这样的“避险”属性在全球范围内也都是难得一见的。
可以说他目前是全球最优质的房地产，在金融危机后，外国大量的资本将会进入菲律宾房地产，包括那些欧美国家股市里的资金，我国楼市里的资金。总体来说金融危机爆发那也是刺破一些有泡沫的金融和资产，资本将重新寻找正真的优质资产，优币驱劣币。综上所述，只要不发生第3次世界大战，投资马尼拉房地产稳赢！
菲律宾财阀经济，市场垄断，大牌开发商不会让房价跌，因为菲律宾房产的定价权在开发商手里，而不受政府控制，开发商影响房价的走势。
菲律宾各大开发商表面上是竞争关系，实则私下关系都不错甚至有些还是联姻，当市场需求不明显时期，几大开发商会一起控制新盘开发速度，一直让市场处于供不应求的饥饿状态中，不会过度开发而降价求生。另外菲律宾开发商背后都是由各个财团来支撑，菲律宾80%以上的财富就控制在这些私人财团手中，而大部分财团都有自家银行及庞大的产业链，并不存在资金压力。
菲律宾财团全凭自身实力囤地盖楼，楼盘建设中资金回笼很少，楼盘盖好才能收回大部分尾款。财团们不存在资金压力，财团追求的是利润空间，而不是销售速度。
从深圳开始的新一轮限购/限价政策，让广大的国内投资客深切的认识到国家对房住不炒的决心，彻底击垮国内投资客今后对投资炒房的幻想，而这，确实对海外投资大大的利好，只要有1/10000的人过去马尼拉，后面大家可想而知。
全球金融放水，发达国家能够吸收的都是一些保守资金，高收益的还是要寻找高速发展的发展中国家，这也是菲律宾接水的一大好时机，股市最先获利，房市3-6个月开始见效，马尼拉6月1号开封后股市汇市一路上涨，也增强了投资人信心。使得很多企业损失惨重，很多企业开始寻求海外出路。
中国势必要进行一些产业转移，穿上一些东盟小马甲，迂回回归欧美市场，这也带给菲律宾巨大的发展机会。
马尼拉作为菲律宾的首都，现在房子均价为3万人民币左右，最高房价达到7万人民币，其实根据马尼拉的人口、消费水平，租金回报，房价冲破10万应该会很快，毕竟一个国家的首都是不可替代的，而且是永久产权，零公摊套内面积，精装修交房；跟国内的含公摊面积计算，毛坯交房相比，应该将马尼拉的房价打7折再和中国相比较才合适。
最近有传言马云的430亿套现大部分投入到菲律宾市场。不管到底事实如何，马云依然非常看好菲律宾这个超级新兴市场，继续加速布局菲律宾市场。
随着马尼拉正式解封，商业开始运作、移民局开始办公、社会交通开始恢复，这也意味着菲律宾疫情好转，经济逐步开放，是时候考虑菲律宾建仓的时机了！因为历史上传染病的大流行后，全球经济都出现微型反弹。而菲律宾房产在疫情中稳健的表现，让菲律宾房产市场前景十分明朗。
所以危中有机，大危机同时伴随着半生不见的大机遇，菲律宾房产10%左右的首付，零利息分期付款3-5年的期房，尾款还可以再申请贷款，这种付款方式纯粹是发展中国家时代的福利在送钱，此时谁能以越小的代价，获取优质的房产，日后在成为包租公、包租婆的同时，资产也大大的增值。
