投资曼谷和马尼拉差异对比
时间：2020-08-06
不是真正做过这两个国家房产行业的资深人士，都说不透，因为了解内幕的还是少数。泰国曾经是最佳的，但是房产投资终究是讲周期性的，泰国的时代已经过去，迎来的是生机勃勃的菲律宾。本文默认对比首都城市马尼拉和曼谷,从以下几大方面去对比。
1.出租：
出租一定是考虑两个方面：租售比和空置率
前几年曼谷现房租售比大约6%-7%，外国人居住区大概15天即可出租，本地人居住区21天也可以出租，那是属于泰国房地产投资的黄金时代。随着房价的攀升，房价基数越来越高，导致买的越晚的人租售比越低。从2019年开始，曼谷业内人士都明显感受到，有些区域的房子变得不是那么好租了。
马尼拉最近两年的租售比是公认的全球最高之一，亚洲范围内连续两年蝉联各类榜单头名。租售比高，空置率是不是一定就低了呢？基本是，这俩因素是直接关联的。相比于其他东南亚国家的租赁市场，都是采取押二付一的形式，菲律宾的付费形式绝对独树一帜。目前的主流情况是押二付六或者押三付三，其中还真不乏很多项目采用押二付十二的形式，最神奇的要属在湾区的某些项目从去年开始，还真有业主采取押2付24的租约要求，你敢想？就这点来说，如果真的不好租，房东会有这个底气？押2付24的房源目前还是个别，多发生在菠菜公司较多的情况下。在这种热门区域，菠菜公司一次性求租收房50-100套的，大有人在。
还有一个细节，值得注意。马尼拉的出租市场竟然存在大量的不带家具的房源，而且还不是曼谷租房市场那种只带家具和部分家电，而是统统都不带，真正的纯空房就往外租。这能说明什么呢？您自己想美国、澳洲的普通别墅租赁市场也有这样的情况，这在其他的东南亚国家当中很少见，偶尔发生于大户型，纯刚需住宅。但在马尼拉，单间和一居室空房状态下就能出租的情况，是非常罕见的。
2.转售：
不管是投资型还是自住型，都会或多或少关注升值问题，这是绝大部分购房者的思维。曼谷目前的房产市场，客观来说依然是处于新房阶段，二手房市场可以称之为比较冷淡。除非是几大核心区CBD和富人区，其他都是账面财富，这是现实。想要在曼谷快进快出，捞一笔转身就走的，基本全部套牢。入手两年，着急用钱转售，最后折价20%依然卖不掉的人也大有人在。当然，这其中主要原因并不都是转售市场不够火热的问题。曼谷置业的群体中，40%的房产项目在2年内无法原价售出。
要说到转售，就不得不提到一个问题，哪些人能来接盘呢？曼谷每个楼盘最多49%卖给外国人，马尼拉每个楼盘最多40%卖给外国人。就当下来看，70%的曼谷新项目需要投放到中国卖，40%的马尼拉项目对国内打开了海外份额渠道，这细微差距意味着很多。一句箴言：能卖给当地人的项目，才是真正一次漂亮的投资。
以前在曼谷买的房子，如果是开发商直售，海外购房者和本地价格相同。现在有几个开发商变了，心想：“本地完全卖得掉，我非折腾到海外干嘛呢？”既然要折腾到海外卖，成本高了，定价调整一下，外国人比本地人由此就贵了点。
菲律宾房产方面，海外购房者与本地更多的是差异，不是差价（本地人和海外购房者一样，偶尔个别盘不同）。差异体现在付款方式，本地人通常更有优势。即使个别盘开发商定价有差异，也不会特别大，在一个房价真的上浮的市场，也是能接受的。想要本地人接盘，那一定是价格和本地卖家售价统一水平线上才行。所以一切的前提是价格真的要上涨，本地人涨我也涨。
房地产市场进展到了特定时期，开发商会对已经开盘的新项目调价，开发商调价了，已经卖出的房源才能跟风上扬，彼此促进下一步攀升。实际情况是，曼谷的开发商大部分还是虚“涨”声势的阶段，都是口号居多，真正这样操作的很少。或者是价格真涨了点，但是多送了一些东西，换汤不换药。
而菲律宾房产市场是真涨价，且有些项目往往不会提前设定涨价日期，根据去化速度，可能没等涨价卖光了，常事儿。所有开发商都是真涨，导致市场被真正的教育，截至日期前抢购的情况才会出现，这一点和中国市场很像。
3.房屋供给：
近三年，马尼拉平均每年供应5万套住宅。根据今年菲律宾住房与开发商协会公布的数据，马尼拉住房缺口约40万套。且官方预计在2030年，全菲将达1200万套的住房缺口，其中450万套集中在大马尼拉地区。根据曼谷地产数据服务商Nexus的调查，2019年新推出的公寓供应量为60,900套，共计138个项目，将使曼谷总供应量达到61万套。
对两个城市进行数据对比，马尼拉人口多800万，面积小960平方公里，近三年的房产供应量基本一致。但是由于曼谷更早发展5-10年，原有公寓数量更多。因此，马尼拉的住宅公寓，相对稀缺很多。
还有一个数据极具参考价值，但无法给出你准确数据，曼谷的公寓交房时间很平均，未来几年的供应也很平均。而马尼拉在2年内能交房的公寓极少，大部分都要在3年后了！还有一个细节，对比一下两个市场的开发商名下现房的数量，马尼拉极少。
4.公寓属性定位：
在曼谷，物业配套齐全的公寓叫做condo，其他的叫做aparment。就是公寓的意思，没别的。可在马尼拉，公寓普遍被叫做residence，是住宅的意思。
泰国人注重建筑私宅和土地传承，绝大部分的泰国家庭都一定是会住在带土地的建筑物。曼谷的公寓租赁市场，靠本国年轻人和外国人来支撑。在曼谷的公寓，很难见到老人，几乎所有的公寓都禁止养狗或者养猫。
而在马尼拉，人们或多或少也有同样的土地情节。但没办法，在贫富差距过大，且人地矛盾极为尖锐的环境下，带一块土地的破铁皮住房和现代化的普通公寓相比，你会选择哪个呢？公寓就是马尼拉普通民众的住宅形式，而曼谷的公寓大部分的家庭都不会选择。
有没有感觉，马尼拉和国内城市很像？大多数人住在楼房中。确切的说，不只是像大陆城市，而是更像国内房产市场的祖师爷：香港。马尼拉和香港有同样的住宅问题，深得其精髓。学的最像的还要数户型设计，20平米一居室，30平米两居室的设计，也是无奈之举。能住上最重要，哪怕面积小点儿。
而曼谷的一居室，最小也要在26平米，一般在28-30平米居多。
5.本国经济：
泰国的经济总量与经济基础，在东南亚范围来说是顶尖的，但经济增长速度已经比较靠后了。就我在曼谷的生活经验来说，大多数年轻人都认为经济缺乏活力。很多政客也在出谋划策，希望现在的巴育政府交出经济管控权限。
反观菲律宾这边，经济GDP总量排名虽然不如泰国、马来西亚，但是总量上的差距其实并不大，更重要的是。经济增长速度只低于东盟中的柬埔寨，可柬埔寨基础太过于薄弱，无法相提并论。97年亚洲金融危机后，菲律宾的GDP保持了20年的正增长。2012年后连续7年，GDP每年以6-7%的增速稳定增长，这是一个了不起的成就。
概括来说：菲律宾，总量和增速都不是最好的，但发展潜力却最强。总量高的没它增速快，增速快的没它总量高。
6.交易风险：
开发商名下房源：操作形式大同小异，房款需要打给开发商，这时候你只需要关注开发商是否靠谱即可，一般来讲，只要是买本地前10大开发商的项目，几乎不会有问题。烂尾可能性极低，但延迟交房的情况来说，菲律宾相对更多。
但实际上从开发商市值以及现金流实力来讲，菲律宾的开发商普遍强于泰国。泰国最强的开发商Land & House，在菲律宾都无法排进前五。只有一家泰国开发商的市值能够排入菲律宾的前8。而且菲律宾开发商市值并不是按照财团母公司市值来计算，比如只计算SMDC公司，而不是按照SM集团。很公平的比较，能说明菲律宾的大开发商实力要更强。菲律宾的大开发商背后都是几个家族财团，比较垄断。
但曼谷的购房合同比较详细，规定了买卖双方的义务。菲律宾的购房合同普遍有点霸王条款的味道，很多合同相对简约，而且只写了买家的责任和义务。你爱买不买，典型的处于卖方市场，国内房产最早火的那几年，也一样。这是一个信号，敏锐的朋友们，get 到了吗？虽然简单，但是担心被坑就多虑了。这么大市值的企业，也怕影响股票，开发商犯不上。曼谷同理！
现房个人转售房源：如果所有房款打给个人就一定需要中介居间，来降低风险，曼谷与马尼拉均如此。但理论上风险还是有的，如果买转售房，房款能打给机构或者公司，会好得多。
7.税费对比：
二手房的计算方式是很多样的，只简单用比较标准化的新房来举例对比：
以曼谷公寓来看，购买阶段，一次性支付的只有总房款1%过户费和维修基金大约每平米150-350人民币。持有阶段只需交物业费即可，一般12-24人民币平米每月，每年都要交。这是目前海外房产中，最简单最少的税费标准，是曼谷的优势。目前唯一土地私有制，且不收房产税的国家。但据传2020年开始，曼谷会开增房产税。
菲律宾的房产持有阶段是物业费＋房产税，相比曼谷公寓，物业费偏低一点点，房产税每个区域不同，一般0.1％～0.3％。持有成本比曼谷高一点，不会高太多。
买入阶段涉及到交易税（印花税、过户费、注册费和文件费等）大概4-7%左右，无法给出准确数字，根据项目不同、位置不同、开发商定价不同，且税费交纳时间，也是要看具体项目。
8.本土市场：
曼谷的各大银行今年开始对本国居民的公寓贷款收紧，原因就是之前的那些本地居民月供房坏账太多，尤其是交房时间在3年后期房的贷款会更难一点，其中原因值得思考。现在政府已经向银行施压，目的就是促进经济，所以银行把利率又降下来了，但是可贷款比例从之前的90%下降为70%，换句话来说，本地银行已经意识到风险。经济的疲软，低增长率，也是会影响到房产市场的。菲律宾方面，不管是各大银行还是各大地产商，背后都是几大家族，他们控制着经济命脉。由于他们对房产市场的持续看好，他们旗下的银行给出的房屋贷款政策也松很多，经济正在被持续刺激。
那马尼拉市场是不是要被快速玩坏了呢？市场太好，是不是伴随着危机呢？
其实部分菲律宾开发商已经提前注意到大量中国人即将入场，他们已经做好了长久之计，追求良性发展。比如Ayala就规定，每个楼盘，单一外国国籍的买家不能超过20%，也就是说中国人购买力再强，也不会超过20%。
而且越来越多的开发商开始从源头来控制，那就是更名费逐渐提高，有更多限制条件。这可以理解为好事，也可以理解为坏事，关键看你何时进场。住房文化、房屋供给、人口基数的问题，整体来说，菲律宾的本地购房市场是要明显好于曼谷。
9.买入节点：
对于投资，窗口期这个词，是至关重要的。也可以理解为时间节点
同样的曼谷公寓，3年前买入的客户和现在买入的客户，能一样吗？
国内房产亦是如此，北京上海的楼房，你现在买和10年前买，能一样吗？
只能说，曼谷公寓在之前的3年中，一直都是最适合国人海外投资的第一站，美好的曾经。从2019年末开始，王座开始动摇。绝对不是一棒子打死曼谷的投资市场。每个人的需求千差万别，投资客也都会有自己的逻辑。只是对了解的两个市场的情况进行说明分析，曼谷依然是有值得考虑的房产项目，只不过好项目已经非常少了，相当大比例的房源价格存在疑问。
而菲律宾目前的房产窗口期刚刚打开，好比中国的08年。
总结：就纯投资而言，菲律宾房产现在的火爆情况和现实收益，确实是更适合大部分朋友。
