在加拿大如何淘到一套好房？看懂offer很重要丨海外故事汇
时间：2020-07-31
众所周知，在加拿大尤其是大多伦多地区不论买房还是租房，都会涉及到一个叫做“下offer”的环节。很多买家，租客，都会认为下完offer，基本上是等于成交了。
其实不然，真正的“战役”，在决定下offer的那一刻，才刚刚开始，而这一环节，对买家和买家经纪来说，才是整个购房过程的重头戏！
在下offer的这一环节，某些看似细小的偏差，不仅会阻碍整个交易的顺利进行，造成买家财务上的损失，甚至可能会在日后交房后引起一些不必要的法律纠纷。
所以该篇将着重讲述“下Offer时大家必须要知道+并且决不能做错的事情”。
你真的了解offer吗
在买卖房产的过程中，“Offer”是一个大家经常会听到的高频词。然而，作为一份相对复杂、繁琐的法律文件，不少朋友对于Offer的内容以及作用却并不熟知。
Offer其实是一份购房意向书，全名是Agreement of Purchase and Sale，一经签字，此文件就具有了法律效力，成为了正式的合同。
如果在购房过程中，需要改动Offer中的内容和文字，则需要买卖双方知情并认可，且在每一处改动旁边简签Initial，改动才会被视为是生效的。
大体上讲，Offer包含以下几部分的内容：
1. 对物业信息的描述
2. 相关房产交接的法律条款及限制
3. 买家和买家经纪的责任和义务
4. 买家经纪和卖家经纪的关系
5. 签字栏
根据地产法，双方经纪一定要和自己的客户详细解释Offer里的条款和项目，无论是买卖双方的责任划分，还是地产局规定的固定内容，经纪都需要逐一对客人解释和说明。
Offer具体会涉及到哪些内容？
1. 物业信息的描述
通常，Offer的第一页是是对于所购物业的描述。
如果所购物业是公寓Condo，文件上则会有详细的公寓注册信息（包括楼层等具体信息）；如果所购物业是Freehold物业，文件上则会说明物业的Legal Description，占地面积大小，朝向等基本信息。
2. Offer涉及到的第二部分内容，
在文件上叫做Schedule A，
其中覆盖了保护买家的相应条款
例如：
-在交房时，室内外家电都必须是正常工作的状态，并且不存在借贷方面的债务；
如今，越来越多的住户倾向于选择用“分期付款”的方式来购置家电等大件物品。
这里，买方需要在Schedule A里规定清楚，如有以上情况，卖家需要把物业内所有的设备的尾款结清。避免让买家在购房后，在不知情的情况下背上债务。
-在卖家的认知范围内，此物业未曾用于生产或制造过任何违法物品等；
-对于物业内曾发生过的恶性事件，买家有永久追诉权
-如果所购物业是公寓，则要确保前业主有遵守公寓管理法则，没有对物业做过任何结构上的改动
公寓的户型图、版型结构，都是在相关部门注册过的，房主和住户无权随意改动。
-买家提出的条件：通常，公寓Condo涉及到三个条件，分别是大楼报告条件、验房条件，和贷款条件；而House（无论是不是共管形式的物业），通常只需要验房条件和贷款条件。
3. Offer的第三部分Schedule B，
则是卖家经纪及其公司提供的法律文件，
其中涉及到了一些免责条款，例如
-由买家支付，并存入信托账户的定金，是没有利息的
-买（卖）方经纪不是法律、环境、税务方面的专业人士或专家
-卖家提供的相关信息（如物业税，房间尺寸等）需要买家自行确认Verify，卖家并不对其负责
4. 买卖双方责任划分Confirmation of Cooperation and Representation
在这项内容中，会有相关的文字描述来确认和说明买卖双方经纪的基本信息，职责，代表利益方
5. 规避恶性竞争表格OREA Form 801
自2015年7月1日起，Offer需要同时注册一个避免恶性竞争的表格（801表格），表格中，卖家经纪必须如实向买方提供收到的Offer数量，避免卖家以虚构事实的方式让买家无故加价。
6. 代理协议Buyer Representation Agreement
买家和买家经纪之间达成协议，注明：在固定时间段内由此经纪代表买家，并完成购房流程中的所有责任和义务。
7. 与地产经纪合作表格
Working with a Realtor Form
这个表格会说明买卖双方和买卖双方的经纪之间的合作关系。客人与经纪之前的合作模式分为两种：客户模式Client Service和消费者模式Customer Service。
其中，Client Service和合作模式下，经纪代表客户利益，需要和客户沟通所有已知的信息；而在Customer Service的模式下，经纪的责任范围则比较小，只负责帮买家下Offer，并会说明不代表买家的利益。
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