从租售同权看日本房产长期走势：一个字“稳”
时间：2020-07-27
从租售同权看日本房产长期走势：一个字“稳”
为了孩子的前程绞尽脑汁买学区房、为了买房子的指标假离婚、为了省一个点而冒险选择不靠谱的房地产公司、房客在租期内因为房东要卖房子就必须提前搬出去……
在日本，这些情况不会出现，因为日本实行“租售同权”。
什么是租售同权
在日本，二战后实行租售同权，即无论租房，还是买房，居民都可享有同等的社会公共资源权，享受相同待遇的权利体现在教育、医疗、养老、公共运输等各种社会公共资源。
租售同权的好处
1、公共资源人人平等，房子不是特权。
在租售同权的日本，房东和租户平等，政策无歧视，享受公共资源人人平等。只要有房住，无论是租是买，区役所和市役所都给你登记，孩子小学初中就近读书，高等教育凭本事考入。
不像中国，当本地户口、社保年限、学历水平等等都加入到买房资格中，买房资格就成为一种特权，就更加刺激购买欲望。而当学区房成为一种象征，房价就会被炒热。
亦不会出现，在中国新冠肺炎疫情到来的时候，有房本的可以在自己家里隔离，而外地租房户们却一边交着房租住不进去，另一边，还只能再掏一份钱去宾馆隔离。
2、租户租赁期长，人心安定。
在租赁中最常见的是法律既保护房东，也保护租客，房东无权随意涨房租，也不能随意解除租约，别说不能以卖房子为理解把租户赶出去，就是在卖房子的过程中，如果买家想看房子，只要租户还在，就不能进到房子内去看。另外，卖了房子，租户也有继续享有优先租住权，还可以继续住着。
所以，经历过房地产泡沫之后，对于日本人来说，租房子住也不错。因此，在日本，租户的平均租赁期约是8年左右。亦有很多租户把一处房子租下来，一辈子都不搬家的情况。
大家应该也看到平常我们推出来的物件都是带租约出售，而且租客非常稳定的。
3、保证房东利益，房地场市场稳定。
另一方面，日本政策也保护房东利益，租户要经过严格审核，有一些房子只要有保证会社提保就可以了，不再需要担保人，但是有一些房子，既要保证会社，又要担保人。
在日本，个人租赁合同期一般是两年，租户退租，必须是提前一到两个月就提出来。
健全的管理制度，房东把房子交给管理会社很放心，租客亦不用直接找房东，但在中国，百姓就喜欢私下和房东联系。
日本房产场较为成熟，房东可以快乐地收租子，这样能吸引大批稳定投资，是国内该学习的。
那么：日本资产配置房产应该怎么选？
（1）新房
① 招租周期短
持续的租金收入是资产配置的关键，所以防止房屋的空置是非常重要的。新房租金高、招租周期短。
② 持有成本相对低
新房通常不收中介费，但是需要一次性修缮公积金。
③ 新房的设备和格局相对更好
随着生活方式的变化，房屋结构上也有很多改变，如层高、干湿分离等。
（2）中古房（二手房）
① 价格适中
由于房屋的折旧成本，中古房的市场价格较低，即使是优质的地段也可以以适合的价格购买。另外，获得的投资回报率也会提高。
② 历史数据参考
对于中古房，一定是经历过多个租客，从过去的租客情况可以计算出大概的租金收入、必要的费用支出。提前能够了解到这些历史信息，对于接下来设定租金、支出预算等有一个参考。
③ 现金收入可快速到手
投资中古房时大多时候是租赁中状态，也就是有租客入住，这时当月就可以产生租金收入，减轻不少经济负担。
还有一点需要注意的是，1981年以后建造的房屋满足新耐震基准法。
在日本绝大多数房产都是永久产权，买后买家拥有房子和土地的永久产权。永久产权的房产可以自由使用、世代传承。
日本的交通体系非常完善，大部分地区交通发达，主要依赖地铁、轻轨、铁路等轨道类交通。
买家判断交通便利性最重要的原则是房屋与公交站、地铁等交通设施的距离是否在可接受的范围内 。
在租赁市场上，距离地铁站越近的房屋租金越高。例如地铁站是在东京23区以内或大阪核心商圈或者无须换乘可方便抵达都心、且一日的乘车人数在5万以上的大站。
考虑日常生活需求，看房时也要注意挑选周边有超市、商业区或交通枢纽的地点。
