了解“管理费”和“修缮费”是投资日本公寓的必修课！！
时间：2020-07-27
【移民资讯】了解“管理费”和“修缮费”是投资日本公寓的必修课！！
房子经过若干年的风吹雨打和日光照射后，房产外墙难免会出现劣化，经过若干年的使用后，房产室内的管道也可能会出现生锈或堵塞。对于任何房屋来说，这都是很正常的，是时间与使用带来的大众化问题。
然而，很多人来到日本旅游后，都会产生好奇：为什么很多日本老房子都会显得比想象中更好，看上去并没有那么旧？
那是因为所有的建筑物都需要预防性维护及定期维护，不能等到真出现了问题后，再急吼吼的去补救。“日本百年公寓”的存在也足以证明房屋定期维护和管理的重要性。
所以在日本购买公寓后，每月还需要支付“管理费”和“修缮基金”，这笔费用的多少，直接影响了公寓的品质。而这两者的区别在购买公寓前真的清楚吗？
管理费
管理费用是公寓的一般维护，管理和维修费用。它用于日常维护和检查，即用于“常规维护，管理和维修”所需的费用。主要项目如下。
・管理委托费（支付给管理公司的费用。共管公寓的人事费，共管公寓的清洁费等）
・与建筑物的公共区域有关的火灾保险及其他非人寿保险等费用。
・共用设施的公用事业费用
·公共区域的灯泡消耗品的小额修理费用
例如工厂更换，种植维护成本，停车场维护成本，管理协会运营成本等。
公寓的业主需要按月支付。如果房产是出租状态，管理费也由房东支付。
由于日本的社会治安普遍较好，很少发生入室盗窃事件。因此，日本的物业管理公司的主要工作，并不是负责大楼的安保或小区安全管理，而是注重于大楼自身的质量和品质的管理。
日本物业管理公司几乎不需要雇佣保安人员，而把主要的财力和精力投入到建筑的日常管理中，包括清扫楼道、管理垃圾、擦洗门窗和楼梯护手。
也有一些公寓楼的物业管理公司会在一层设置一个专门通讯室，派驻专门的工作人员进行固定时间内的管理，主要负责大楼内外的每天清扫工作；处理业主的咨询业务；监管进出大楼的人员等。
日本一户建是没有管理费的。
修缮储备金
日本公寓的修缮费是后期维护费用中不能躲避的支出。随着时间的推移，建筑物可能会需要修缮。这对业主来说，是一个必须面对的问题。
特别是伴随着大费用的修缮，我首先想到的是公寓楼的外壁涂装和屋顶防水，最低也要花费上百万日元。而且，可能还会有意外的支出。例如，电梯的寿命一般是20年左右，供水管道的寿命一般是25年左右。
这时候，修缮费就是帮助公寓保值的重要手段，也是日本公寓寿命长的秘诀之一。
例如根据长期维修计划进行的大规模维修工作。主要项目如下：
・定期和计划的维修费用
・意外事故和其他特殊原因所需的费用
・更换或处置场地和公共区域所需的费用
・整个所有者的其他利润特殊要求的建筑费用
修缮费是为了公寓的长期保养及维持公寓的价值、安全等而收取的基金。
为了避免突然性的庞大修缮开支，这是根据长期修缮计划所需的资金，以长期累积的方式收集。不同的公寓所要支付的修缮费是根据建筑年代、面积、结构而定。公寓的业主需要按月支付。如果房产是出租状态，修缮费也由房东支付。
在日本的任何一栋公寓建物中，修缮费对于所有楼层的业主来说，都是完全平等的，支付费用时也是平摊的。
日本人的思维是，大家共有整栋建筑，建筑的安全关乎每一位住户，所以不应分谁多谁少。正是这种集体主义思维，才使得日本的物业管理中很少出现纠纷与矛盾。虽然日本一户建没必要每个月积攒修缮费，但经过一些年之后，也是出资需要修缮的。
“实际上，我持有的公寓也在设备更新中花费了很多钱，不过也成功提高了出租入住率。虽然，如果花费过度会有本末倒置的危险，但进行合理的维护支出，肯定会带来更好的情况。所以，应该认真的设想一下修缮所带来的效果。”
无论是多么优良的建筑物，有计划的进行修缮，都是必要的。公寓设备的更新情况同样会影响出租率。
管理费和修缮费需要支付多少？
根据不同物件、不同管理，金额当然也会不同。一般来说，专有面积越大，费用就越高。
虽说如此，日本管理费和修缮费的基准金额大部分在10000-15000日元。如果是新建的公寓，那么最初的修缮费金额也可能会比较少。
日本政府在建筑质量和维护这方面确实有超前的意识和很严格的规定。
他们认为，建筑物的使用寿命在50-70年太短，必须能够保证使用100年，并提出了“建筑物百年”的计划要求。
一方面是为了避免大楼的频繁拆建，导致大量建筑垃圾的产生，破坏环境。
另一方面，大楼的经常拆建，损害业主的经济利益，也浪费社会资源。因此，负责的物业管理公司和完善的建筑维护就显得十分重要。
总结：
海外投资客，如果想在日本购买投资用的小公寓房时，可能会选择二手房。
那么，如果知道自己意向购买的房产将来是会成为优质的“复古公寓”还是“老破公寓”呢？
除了需要进行现场考察以外，还要查询一下维修基金的情况，了解维修工程是否按计划定期进行，维修基金的使用情况及余额等，更好的了解公寓的情况。
当维修基金余额不足，或者修缮工程没有如期进行时，就要重新评估一下管理费用是否合理了。
随着时间的推移，管理费范围可能会产生一些不必要的支出。
在这种情况下，可以在与大多数业主达成共识的前提下，削减一部分管理费，转而增加一部分修缮基金，达到一定的平衡，这样每个月的支出额变化不会太大，因此也不会造成业主负担。
所以在决定投资二手公寓时，记得衡量管理费和修缮基金的情况，即使每个月二者支付的总额差不多，但是要分开计算才比较妥当。
毕竟谁都希望所投资的房产能够长期维持良好的品质，获得稳定的租金，减少未来的支出成本和增加未来的变现收益，这样才算是一项好的投资吧。
