【英国】干货！英国贷款买房你必须要知道的那些事儿！
时间：2020-07-23
最近英国推出的减免印花税政策可谓是给英国房产市场打上了一剂强心剂。无论是自住还是出租，在英国买房都是稳定而增值的绝佳投资选择。
那么作为海外买家，我们在英国买房究竟能不能贷款？能贷多少？利率多少？如何才能轻松申请贷款？
今天就来聊聊海外买家在英国贷款买房的那些事儿。有点长，忍着点。
包租婆贷款
国内申请者在英国能拿到的贷款大部分是Buy To Let Mortgage，为了方便理解，我们给他起个外号，叫“包租婆贷款”。这种贷款只给那些买下来就用于出租的房子，还房贷的资金来源于房租。
比如，咱们100万英镑在伦敦买一个两居室，月租金2500磅。贷款50%，也就是50万，期限20年，每月月供1,300磅，这样就是用租金还贷款。
包租婆贷款性质上还是房屋抵押贷款，就是咱们把要买的房子做为抵押品来向银行借钱。跟自住房不同，包租婆贷款的月供需要由这个房子的房租支付，理论上将不需要我们自己掏钱养着它。
包租婆贷款的还款方式有两种，一种是本息一起还 repayments，和国内的购房贷款差不多的。另一种是只还利息 interest only，就是每个月只还利息，本金在贷款期结束后一次性还清 。
可以看一下本息同还和只还利息的比较，100万的房子，LTV (Loan to Value Ratio 贷款和房价总额的比例) 50%，也就是贷款额50万，20年偿还期，3%利息。
还款方式PK
这两种还款方式各有千秋，本息同还比较稳健，每月还的多一些，但是贷款期结束，房子就是咱们的了。Interest Only 每月只还利息，还款额比较小，非常适合投资性质的购买，但是整个还款期付的利息要比本息同还高，贷款期结束了得自己想办法还房子本金。从实际申请上看，interest only 更受投资者欢迎一些，自住房的主人则偏爱本息同还。总之，还要看我们能申请下来哪种。比如一些小额的贷款，只有本息一起付才可以贷出来。
如果可以选择的话，还是建议投资型购房申请只还利息的 interest only，这样每个月的现金流会充裕一些。
那如果选择了只还利息贷款，本金怎么还呢？首先，通货膨胀能帮咱们解决一大部分问题。英国过去30年的年均通货膨胀率为2.58%，以后也是这个趋势。现在借的50万贷款，到了20年之后，就没这么值钱了。
另外，不管周期波动再大，房地产价格长期都是上涨的，房租养月供，可以让我们无负担的长期持有这个房产，直到房价上涨到满意的价位再卖出，用卖房钱还贷款的本金。这样利用杠杆投资，可以达到很好的效果。如果对这方面内容感兴趣，欢迎翻阅专栏的第一期。
对于海外买家，英国申请贷款最好用专业的Mortgage Adviser, 不要自己直接去找某一个银行申请。因为英国的放贷机构众多，每家给出的条件都不一样，比较起来特别复杂，而对于海外买家，要求又和英国本地人有所区别，只有专家才能看明白哪种产品对投资者有利。
利息和浮动利率
利息，就是银行借给咱们钱的租金。银行的工作，简单理解就是：用低廉的利息拿到大笔资金，然后打成小笔以较高的利息放贷款给我们，赚取其中的利差。
所以，银行的借贷成本就对我们的贷款利息影响非常大。在英国 BBR （Bank of England Base Rate）: 英格兰银行基准利率， 是一个代表银行资金成本的重要数据。
除了BBR 另一个指数咱们也可能听到过，叫Libor（London Interbank Offered Rate ），即伦敦同业拆借利率，是指伦敦的第一流银行之间短期资金借贷的利率，是国际金融市场中大多数浮动利率的基础利率。
重复一遍为什么介绍这两个率，因为大都数长期房贷都是浮动利率，BBR 或者Libor 代表银行资金成本的一部分，他们的浮动会影响我们的房贷利率。
举个例子，下面是一个Mortgage Broker 贷款中介给出的两种房贷产品。A 产品叫Lifetime Tracker , 终身浮动利率，也就是咱们还款的利率是永远和BBR 挂钩浮动的。假设，现在BBR是 0.25%， 银行就收咱们0.25%+2.49%=2.74%。如果明年BBR提高到了0.5%， 我们的房贷利率就是 0.5% + 2.49% = 2.99% B产品3 years fixed rate mortgage ，前三年利率固定在3.53%，三年以后还是浮动利率，4.09% +那时候的BBR 。
长期贷款的利率都是浮动的， 咱们贷款20年的产品，找到固定利率的很少。
为什么，因为银行也说不好借钱的成本以后会怎么变啊，历史上BBR 的变化浮动很大的，08年以前很多年都是在4-6%之间徘徊。上个世纪80年代，还有到10%以上。这个跟通货膨胀率有很大关系，如果通货膨胀率很高，那银行就被迫调高利率。
而2008-9 年经济危机之前，英国的BBR 是在5%以上，房贷利率是7%
如果已经有贷款，而且是浮动利率的，上调0.25% 对咱们影响不大，下面就是假设20年还款期的贷款，利率从2.56%涨到2.81%，根据贷款数额的多少，每个月就多几磅到几十磅，没有什么可担心的。
贷款条件
包租婆贷款的本质是，我们把要买的房子抵押给银行用来借款，并承诺用租金收入还款。银行根据这个房子的收入能力决定给咱们放款多少钱。
所以和 residential 自住房子比，包租婆贷款对申请人个人的条件宽松很多，而对房子本身的营收能力会看的重一些。逻辑上，我们需要向银行证明，房子的租金可以充分覆盖贷款月供，如果房子很久没有租出去，申请人也有足够的收入在空房期支付月供。
国内的投资者是可以在英国贷款的，不是必须在英国有居留身份，也不是必须有英国当地的收入来源，如果是使用国内的收入和完税证明，需要安排英文翻译件。
中国银行、大华银行这些亚洲银行在英国的分支也开办了贷款业务，但是每家银行的要求都不太一样，如果不是有十分把握，我还是建议使用贷款中介。
咱们说说一般的英国申请包租婆贷款的条件：
1. 贷款额5万英镑以上
现在有的发贷机构也降低了门槛，说三万英镑起就可以贷款。但是数额太小是不好操作的。最直接原因，很多贷款中介不愿意接受小额的贷款，因为他们的服务费收的是整个贷款额的1-3%，如果贷款额度太小，他们赚不到钱。另外就是咱们自己成本考虑，贷款除了利息以外，申请的时候需要交 arrangement fee, valuation fee, mortgage broker fee 这些小费用，如果本来贷的款就不多，这些手续费的比例就显得高，不太值得。
2. 申请人的年收入在2.5万英镑以上，年龄65岁以下
英国的平均年薪是2.8万英镑，所以贷款申请人被要求年收入2.5万英镑其实并不过分。当然，如果没到这个数，并不是不可能。比如很多国内申请人在国企工作，可能能开出证明的工资每个月不到一万人民币，但是家里有别的收入，这些都可以考虑进来的。大多数申请者申请的贷款的年限一般都会是20年或以上，给自己留出足够的时间，但大多数会提前还款。
3. 压力测试
虽然英国房价涨势很稳定，而且现在的利息很低，理论上来说贷款额度越高越好，但是为了保证投资安全，我们不建议贷款的额度过大，伦敦买房 50-60% 上下是个比较安全的区间，英格兰中北部房租回报率高，贷款额度可以再高些。英国基准利率现在很低，以后是肯定要涨的，现在贷款的比率太高，以后如果利率浮动，我们的还款额加大了，房租 cover 不到月供，会影响现金流。
为了防止银行不理智放贷导致未来利率和房价出现浮动的时候，贷款人无法还款。现在的贷款机构都会通过压力测试决定放款数额。目前最新的压力测试标准要求，在5%以上的利率环境下，房租的金额必须超过月供的140-150%。比如，咱们申请的贷款，在5%或者5.5%的利率环境下，每个月还款1000磅，那么我们的房租就必须超过1400磅。这个测试就保证了包租婆贷款的主人将会有足够的收入来应对利率上调、房租下滑、以及空置期等影响还款的情况。每个放贷银行的压力测试标准不太一样，根据房子和申请人本身条件，放款的多少还会调整，这些还得去找贷款中介问仔细。
