市场洞察 | 疫情之下，澳洲房产走势如何？投资客们该何去何从
时间：2020-07-17
受疫情影响，失业率上升，
房地产市场会受到影响吗？
尽管劳动力市场状况因为疫情而受到冲击，但过去几个月中出现的许多失业可能不会对房地产市场构成直接风险。这是因为许多遭受失业的人也不太可能持有抵押债务。并且，
房产市场的变化受到多方面影响，
所以失业人口对房产市场影响不大。
新的财年开始，近期市场在银行利率、公寓交割以及评估、疫情下的建筑行业以及成本、未来项目的规划变化、项目的审批、未来印花税变化、澳元汇率和AAA信用评级等这9个方面的多重影响下正在释放积极信号。
瑞银（UBS）的经济学家提高了对澳大利亚住房市场的价格预测，同时看好通过减税和政府的经济刺激所带来的正面影响。
澳洲现阶段房价的走势并没有人们开始想象的那么差，未来一系列政府的经济刺激计划，都有助于稳定房价。
租赁市场现状
疫情下，租赁住房需求的驱动力之一海外移民租赁市场受到较大的影响。大多数从海外来到澳大利亚的人，无论是技术移民，临时签证访问者还是学生，都将在到澳大利亚租房。
澳大利亚统计局的移民数据表明，悉尼和墨尔本在2018-19年度接待了超过70,000海外移民，远高于其他省会城市。这可能是为什么现阶段部分区域出现房地产空置的原因。
受海外人士青睐的区域在疫情下，租赁市场影响较大，西人区区域的影响较小。一旦疫情缓和，旅游禁令结束，市场会快速反弹。长远来看澳洲租赁市场仍然是空置率低，租金回报稳定。
新房及二手房买卖市场现状
HomeBuilder
建房补贴刺激房市
地块竞争激烈
中介和开发商表示，首置买家抢夺可建房的土地，甚至是已经在市场上两年多，但无人问津的地块，急于获得HomeBuilder建房补贴。
西澳First National Margaret River总监指出，自6月4日HomeBuilder计划宣布以来，查询数量增加了两倍，土地销售增加了逾300%。在过去五周，价位$160,000左右的可建房土地都被抢购一空，符合补贴要求的地块引起激烈竞争。”
如果符合资格，西澳的首置买家将获得总计$55,000的现金补贴，包括联邦政府提供$25,000，州政府提供$20,000，以及现有的$10,000首置买家津贴。
不受二次封城影响
墨尔本新房和二手房交易回升
悉尼房价年均上涨10万澳币
新冠病毒的第二波感染高峰，对维州住房市场的影响尚未显现，初步数据显示，二手房拍卖清空率和新房成交率均录得增长。
根据权威房产研究机构CoreLogic提供的数据，截至7月11日的一周，墨尔本上市拍卖房产数量录得475套，拍卖清空率录得63.7%，高于前值456套（60.6％）。
维州政府宣布从7月8日起实行为期六周的现场拍卖和公开看房活动，近25%的拍卖房源被撤回（相比之下，悉尼撤回的拍卖房源比例为12.2％）。
澳大利亚住房协会（HIA）首席经济学家蒂姆·雷登登（Tim Reardon）表示，与5月份相比，6月份维州的新房销量增长了47.8％。
墨尔本“封城2.0”
在线拍卖却迎来$230万最高成交额！
就在墨尔本迎来“封城2.0”第一场周六拍卖的时候，一场堪称在线拍卖的成功典范，无疑为接下来“禁足”6周的墨尔本人们服下了一剂镇定剂。
周六，近百人“聚集”在一起观看了Prahran一套百万豪宅的拍卖，在视频会议软件Zoom上。经纪人James 表示，如果是线下拍卖，他相信现场也会有差不多的“人群”规模。
位于 30 Trinian Street, Prahran 指导价在$185万至$195万之间，由于竞争激烈，最后成交价为$2,300,000，超过底价$350,000。
虽说墨尔本人对在线拍卖早已见怪不怪，但线上交易的金额通常不高。像这次200多万澳币的房产能在线交易确实罕见。
拍卖师也说这是一场“非常成功的拍卖”。整个过程非常自然，和线下拍卖无异。他还表示，由于市场缺乏待售物业，因此好位置的好房产尤其抢手。
强劲的在线拍卖结果增强了人们的信心，即便墨尔本再次进入为期六周的封锁期，人们仍然相信市场会保持稳定。
近期一周拍卖总结：
根据维多利亚房地产协会REIV（Real Estate Institute of Victoria）官方统计，截止7月12日周日，整个维州共进行了211场有结果的房产拍卖，总清盘率88%。
多重因素作用，释放积极信号
一、银行贷款利率低
到今年年底和明年年中，澳洲不太可能出现负利率；贷款利率会维持在低点。这也将有利于房产市场的复苏。
二、公寓交割估值降低
由于疫情，近三个月有十分之一的公寓交割受影响。银行估值师通常比市场本身更为保守。如果市场下跌1％，那么估值通常会降低5％，银行估值低是现阶段的一个常态。
一旦疫情结束，房产市场会出现V型反弹，近期交割的买家将会从中获益。
三、建筑行业成本降低
由于COVID-19，越来越多的项目被推迟或取消，建筑成本压力得以缓解，现阶段正是成本控制最佳的时候。
墨尔本的投标价格预计将在2020年上涨2％，低于RLB最初预测的3.25％。悉尼将上涨1.5％,低于RLB在COVID-19之前预测的3.5％的升幅。由于需求下降，预计布里斯班的2020年招标价格不会上涨。
未来项目供给量的减少以及建筑成本上升，将使得未来新公寓售价上升。
四、未来项目规划发生变化
维多利亚州正在重新定义墨尔本的天际线，北墨尔本 Arden 地区未来可建造高达 40 层的塔楼，那么未来在墨尔本市中心项目大量减少的情况下，北墨尔本的高层公寓将非常抢手。
五、项目审批加快
新南威尔士州政府将在未来八周内加快在整个悉尼的四个优先项目，通过新建的规划交付部门（PDU）创造66,500个工作岗位，并建造50,000套住房。
公寓审批提交率是建筑审批率下降的原因，5月下降了34.9％，降至2012年以来的最低水平。
政府通过加速审批，提高效率来促成项目建设，刺激经济，但公寓项目在未来还是会减少，将更具稀缺性，这一变化同样会导致未来租金上涨，房价上涨。
维多利亚州州长丹尼尔·安德鲁斯（Daniel Andrews）继续推进整个墨尔本的快速通道建设，批准了价值12亿澳元的建筑和开发项目。
这项决定将由维多利亚大厦的恢复工作组监督，将加速全市五个优先准备铲土项目，以启动该州的经济并创造数千个潜在就业机会。
六、印花税的不确定性
根据澳洲税务局统计，8.7%的澳大利亚当地人拥有投资物业，印花税的变化至少将会影响2,097,392当地人。
这是一直被讨论的问题，但实际从讨论到实施还有很长的一段路。并且每个州的情况又不同，并不容易达成共识，未来印花税变化的不确定性还很大。
七、GST消费税可能上涨
州财政部长不考虑商品及服务税，但可以接受税制改革。州政府一直不愿放弃印花税，因为印花税每年都提供了很大一部分收入。
从2000年7月1日以来的GST税率一直没有变化，疫情下可能会是好时机来增加政府的财政收入。但税法改革会直接影响到各个州的收入状况，所以情况复杂。
如果消费税上涨，
将会导致住房价格的上涨。
八、澳元汇率趋于稳定
7月 1 日澳元兑美元汇率接近 69 美分，已从 3 月份的低点 55 美分反弹。货币上涨之际，人们对全球经济复苏的希望有所反弹。铁矿石价格保持坚挺，由于对澳大利亚大宗商品的离岸需求使出口价值保持在进口水平之上，预计在未来 12 个月内将继续推动澳元升值。
之所以提高澳元兑美元汇率的预测，首先是因为中国经济复苏快于预期。还有一个事实，就是中国的财政刺激政策一直侧重于基础设施，这对澳大利亚的大宗商品和商品价格产生着影响。
澳洲央行利率政策的作用减弱，这进一步增加了澳大利亚资源出口对澳元 12 个月前景的重要性。澳大利亚储备银行及其大多数主要经济体的央行已将利率降低到了下限，这表明它们将在可预见的将来维持在该水平。
澳元汇率未来趋于稳定，
澳元下跌几率比较低。
澳币兑美元近一年走势（Dailyfx）
九、澳洲AAA信用评级获得确认
穆迪维持对澳洲的AAA信用评级，称其政府债务较低、“经济富裕且具有韧性”。穆迪和惠誉也均肯定了澳洲政府的经济蓝图，并称该国预算对评级没有重大影响。
澳大利亚是仅有的获得AAA认证的10个国家之一，其他国家还包括加拿大、德国、新加坡和挪威；AAA认证对政府和银行从三大领先信用评级机构的借款成本产生了影响。
澳大利亚在疫情下的经济现状和未来都被看好，未来的房产市场也不会出现大的动荡。
突如其来的疫情使全球经济都受到了巨大的冲击，澳洲也因为疫情的影响，失业率一路飙升，成千上万的企业不得不面临倒闭破产的风险。为了帮助这些企业和澳洲人民渡过难关，澳洲政府在疫情期间出台了各种补助政策，也正是因为政府的支持，让澳洲民众看到了希望。
从现阶段推出的各种政策和现象可以看出，虽然暂时面临着危机，最然暂时面临挑战，但在疫情得到控制逐步好转后，澳洲经济复苏指日可待。
