100万人民币，投资东京还是大阪？看完这篇文章你就懂了！
时间：2020-07-17
权威杂志《经济学人》在去年发布的【2019年全球宜居城市TOP10】中，在世界范围内，以140个城市作为调查对象，从政治稳定性、社会稳定性、健康医疗制度和教育四大类别开展调查，最终出炉了这份2019年全球最适宜居住城市排行榜的榜单。
2019年全球宜居城市TOP10
1、奥地利维也纳
2、澳大利亚墨尔本
3、澳大利亚悉尼
4、日本大阪
5、加拿大卡尔加里
6、加拿大温哥华
7、加拿大多伦多
8、日本东京
9、丹麦哥本哈根
10、澳大利亚阿德莱德
日本作为唯一入榜的亚洲国家，其海洋性温润的气候，发达的交通，完善的医疗制度和领先的国民教育早已声名远扬。
日本，作为一个高度发展的资本主义国家，近年来也是火爆到不行。但许多投资客头疼于不知道选择哪个城市进行投资，纠结最多的城市就是东京和大阪。
首先，我们先说说为什么越来越多人要投资日本房产？
1. 日元是标准的避险货币之一。日本是世界上利息最低的国家之一，连续27年成为世界最大净债权国，日元流动性高，这三大原因为日元的套系交易提供沃土。
2. 上世纪90年代的房产泡沫之后，日本房价经历了长时期的下跌，但今年迎来了27年地价的首次上涨，日本房产的转折点来了。
3. 日本的房价目前还处于低洼地带，且大部分都是小户型，不仅购房成本偏低，而且贷款利率偏低。
4. 日本的不动产买卖制度完善，租赁市场稳定，投资比较有保障。
接下来我们用一些客观数据来和大家分析一下这两个城市。
东京：2020年东京奥运会带来房产新机遇，目前房产均价在4~8万人民币/平米，房价涨幅预计在7%左右，租售比可达5%。
大阪：2025年大阪世博会、2019年G20峰会及大阪赌城的打造成为促进为大阪房产繁荣的“金三角”，目前房产均价在3~6万人民币/平米，房价涨幅高达13.9%。
“东京更偏向于现在的稳健，大阪更偏向于未来的潜力。”
东京和大阪的人口经济情况
东京
人口：根据2014年联合国统计数据，东京都市圈大约拥有3780万人口。东京都市圈持续迎来人口的净流入，人口总量持续猛增，即便到了2030年，预计东京圈的这一地位仍不会动摇。
经济：东京作为日本的首都，日本政治、经济、文化、教育中心，是世界最大的城市圈及巨型经济圈，远远凌驾于纽约、伦敦国际大都市。2017年，东京GDP排名居世界第一位，甚至超过了第三名美国洛杉矶和英国伦敦的总和，可以说是名副其实的世界第一大都市。
东京都市圈是名副其实的引领世界经济的“巨型经济圈”。这里不仅集聚着2964家资本金10亿日元以上的大企业，相当于日本总数的一半；而且汇聚了超过2300家外资企业，相当于全国约76％；载入财富世界五百强的企业总公司数量也位居世界前列。这些为数众多的企业聚集带动了新的产业聚集，牵引着东京乃至整个日本的经济命脉。
大阪
人口：大阪的总面积仅占日本国土面积的0.5%，城市面积倒数第二，人口位居却排名日本第三，整个大阪人口密度仅次于东京都，位居全国第二。
经济：作为日本经济重镇，三得利等大企业的总部所在地，彩都、梅北、东大阪、大阪海湾，是四大产业集聚基地。
大阪是关西地区的经济重镇，与京都、神户共同组成京阪神都市圈。在2016美国《财富》杂志评选的世界500强中，日本入选52家，其中有7家总部位于大阪，如伊藤忠商事、日本生命、关西电力、Panasonic。世界级化工巨头旭化成、本月8号宣布以460亿英镑收购爱尔兰制药巨头夏尔公司（Shire）的武田药品工业、创立于1899年的老牌食品企业三得利，总部亦位于大阪。
东京和大阪的房产房价行情
日本的房产市场曾在上世纪80年代迎来了空前的繁荣：80年代初，整个日本的地价开始以“逆天”的速度节节攀升，1989年，国土面积仅为美国4%的日本，其地价市值竟然相当于整个美国地价总额的4倍，房地产甚至一度成为了日本名副其实的支柱产业。
但时间到了1990年，随着日本股市的暴跌，日本的房地产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自首都东京开始破裂，直到1993年，日本房地产泡沫全面崩溃。实际上，过去的近30年中，日本的房产市场经历过两次重挫，一次就是上世纪90年代的房产泡沫，还有一次就是十年前的次贷危机。从2013年开始，在日本政府宏观调控的努力之下，以东京、大阪为首的日本主要城市的地价便开始实现了缓慢且持续的增长。
两次大规模的重挫将日本房产原有的泡沫与水分几乎全部“榨干”，曾经虚假的繁荣退却，才更能让人看清它身上的未来。
东京
2018年第二季度的最新数据显示，东京该季度的房价涨幅达到了6.78%，房产成交均价在4200万日元/套（约人民币260万）左右，按照日本普遍的小户型公寓来计算，房产均价在4-6万人民币/平米左右。
如果资金充裕，在东京买房绝对是不错的选择，作为日本的首都，也是人口最多、经济最发达的城市，其房产的保值和避险属性非常强。200万人民币在坂田大概可以买40平方的一房一厅，并且室内装修也比较不错，虽然楼龄老了些，但胜在性价比高。
大阪
相对首都东京，大阪的房价仅为其的60-70%，价格相对适中，吸引了不少投资者。不仅如此，其房价涨势也十分令人满意：2018年第二季度的数据显示，大阪的房价涨幅高达13.9%。2018年第二季度大阪公寓的成交均价在2400万日元/套（约人民币149万）左右。
大阪跟东京比还有一个优势是获得牌照的公寓，可以365天经营民宿，随着大阪旅游人口的不断增长，小户型民宿公寓成为越来越多投资客的选择。
日本房产未来预期十分良好，目前已经初见端倪，市场相当稳健，基于现阶段的日本整体情况来看，更加适合长期投资，因为日本的租赁市场相当完善，对于长期持有赚取租金来时十分具有优势。
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