投资日本房产别乱花钱～【附购买商业移民日本成功案例】
时间：2020-07-17
与风险很高的“转手赚价差”的思维不同，日本房产更类似于一个长期理财产品，看重的是房价上升和租金收入双重利润。
日本房产市场的成熟稳定、资金安全有保障性，不错的租金收入，尤其是近年日本大阪民宿业发展的如火如荼，都让日本房产热潮不断升温。
特别是日本在经历了上个世纪的房产泡沫后，近几十年的日本房地产市场基本保持平稳上升的稳增趋势，日本政府也非常注重对日本房产市场的基本管控。
而且，对比东京而言，大阪的入场成本更符合大部分购房者的需求，价格相对较低又不缺大事效应，从房价的涨幅可以看出：大阪已经成为日本房产最火热，也是性价比最高的一个城市。
1. 买房时(特指二手房)，全部税费加起来，大约也是房产价格的5%～7%。
2. 持有费用每年在20～30万日元(人民币一万来块钱)左右。
3. 出售时，持有时间越长税费越低。
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购买时需要支付的费用
1、中介费：
交易价格的3%+6万日元+消费税
2、登录税（国税）：
房产的产权名义变更时所需的税。
土地评估价格×1.0％、房产评估价格×0.3％
3、房产取得税（地方税）：
买房时所发生的税。（购房后半年左右收取）
土地评估价格×1.5％、房产评估价格×3％
（评估价格为政府征税的指导价，与市场交易价格差距很大，约为房屋总价的50%左右）
4、印花税（国税）：
贴在房屋购买契约书上的印花税票。
5、产权转移登记手续费：
代办以上所有手续的司法书士人工费，5万-10万日元不等。
6、5年间地震火灾保险
购买房屋时投资者所缴纳的各项税费约为房价的 6%-7%
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持有时每年需要支付的费用
1、固定资产税（国税）：
每年需向日本政府支付的税。
土地评估价格×1.4％、房产评估价格×1.4％
2、都市计划税（地方税）：
每年需向日本地方政府支付的税（支付给该房产所在地政府）。
土地评估价格×0.3％、房产评估价格×0.3％
（评估价格为政府征税的指导价，与市场交易价格差距很大，约为房屋总价的50%左右）
3、物业管理费
4、修缮积金
5、中介房屋代管之服务费——月租金5.4%(含消费税）
6、税理士费用
7、个人所得税
每年持有的成本约为房价的 1%-2%
有可能产生的费用：
1、如果空房，需要重新招租，则会收取1个月的房租作为招租的费用
2、租客搬离后需要重新装修、更换墙纸、地板等，金额约10万-20万日元
3、如果房屋室内设备损坏，需要维修，几千至几万日元不等，以实际产生的费用为准
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出售房产时产生的税费
1、中介费3%+6万日元+消费税
2、增值税：5年内，增值部分的税率是 30%，5年及以上税率为15%。（增值部分的计算会由专人来进行，部分可抵扣）
3、外国客户：源泉税10.21%，第二年正常进行纳税后会全额退还。（源泉税是特殊情况下即个人转手卖给公司的时候才会征收）
日本的房产税很高？
日本不动产拥有永久产权、租售比高、升值潜力大等诸多亮点，吸引着大量中国的投资者。但许多朋友想要下手投资时，又会听到一些“日本房子看着便宜，你知道税有多重吗？”之类的传言。
因为听信“日本房地产税很重”的传言而对投资日本望而却步的投资者不在少数，那么日本的房产税真的很高吗？秀吉君用数据来告诉你。
日本的不动产税
日本的不动产保有税分为两部分，固定资产税与城市规划税。
目前，日本的固定资产税标准税率为1．4％；都市规划税的税率上限为0．3％，在具体执行过程中不同地区的实际税率略有差异，东京都市规划税0．24％,大阪府就是0．3％。
固定资产税＋都市规划税总额的最高仅为1.7％。
每年4~5月收到纳税通知书，纳税者可以选择一次付清，如果觉得一次付清不划算的话还可以选择在当年的6月、9月、12月以及次年的2月分季缴纳。
价值评估
不动产税1.7％的税率征收对象并不是不动产的实际价格，而是日本政府的评估价格。
日本政府每三年对不动产进行一次价值评估，估价的当年称为基准年度，该年度的价格称为基准年度价值。在其后的两年中，如无重大变化一般不再重新估价。
实际上，固定资产的评价额是有很大水分的，评估价值远远低于市价，土地价格一般是按照当时土地价格的60%~70%、建筑物价格是按照建筑费的50%~70%进行评价的。
税费相关的减免
除了远低于市价的价格评估，日本的不动产保有税还有相关的各种减免。
日本很重视房屋的防震、抗震功能，房主如果对房屋进行抗震的翻建和改造，依据不同的条件，可获取固定资产税和城市规划税1~3年不等的减免。
如果对房屋进行节能改造，也可依据条件享受1/3的固定资产税减免。另外，住宅用地不足200平方米的，称为“小规模住宅用地”，按课税标准额度的三分之一计算。
还有针对老人、残疾人的各项税收优惠政策不胜枚举。
美国房地产税最高征税率为3％，法国房地产税最高征税率1.8％，德国房地产税最高征税率2.84％。
根据上面的一系列数据我们可以看出，日本的房地产税并不算重，最高征税率仅为房产总值的1.7％，在世界主要发达国家中处于中下游水平。
近两年来，日本房地产市场不断升温，目前正是绝佳的投资机会，不要因为一句“日本房地产重税”的传言就被吓退了脚步。
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进军海外的第一站，M先生选择了日本。
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尽管M先生暂时不能满足英、澳、加等大国创业移民的相关要求，但办理日本项目绰绰有余。
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北京 上海 深圳
* 2009 在美创立公司
* 2010 华美优胜成立
* 2012 百万量级利润，品牌占领市场
* 2013 上海分公司成立，成长爆发期
* 2015 业务量跃居大陆地区首位
* 2016 净利润翻倍
* 2017 自开发项目完工
* 2018 深圳分公司成立
* 2019 行业权威移民、房产机构
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