带您了解日本公寓管理
时间：2020-06-30
在日本，居民都是通过租借和购买两种方式解决住房。据建设省的调查，租借房屋者约占37.4%，购买者约占62.3%。在这些住宅中，除一部分是独立住宅外，更多的是公寓住宅。
公寓管理的形式在公寓管理中，有“委托管理”和“自主管理”两种方式。
委托管理
指委托专门的物业管理公司对公寓实施管理。在日本房地产业中，有一种综合性服务企业，从公寓房屋的销售，到介绍住户、征收房租、提高房租的交涉和养护管理等，都可以代理经营。
还有一种具有独特的综合商社职能的行业，它从住户的介绍到经营、税务、法律咨询、修补、更新手续、保证入住率、减少空房率等都可以承担。这种委托有能力的企业管理公寓的方法十分行之有效。公寓委托管理，需支付约为房租收入的5-10%的管理费用。
自主管理
各业主直接管理公寓的共用部分、共同设施和场地。为实施自主管理，在各业主的自愿参与下组成管理委员会(管理小组)，开展有组织的管理。自主管理一般采取各业主轮流承担管理事务的方式。这种自主管理方式的最大优点是节约开支。
但是，自主管理也存在着种种问题：
第一、它受到规模上的限制，仅适用于小规模的公寓管理。此外，还受住户对自主管理认识和自身素质的制约，勤奋、负责的住户能达到一定的管理水准，反之，问题较多。
第二、在公寓管理中，有些项目需要较高的技术，例如，电梯的检修、设备的管理等，需要精通专业的技术人员，或依靠专业的管理公司才能胜任。
兼容式管理
作为自主管理和委托管理的补充，出现了双功能兼容的管理方式，一部分管理项目委托专业管理公司负责，一部分项目采取自主管理。
公寓管理的相关法规
日本政府于1983年5月21日修订了《关于建筑物的产权所有的法律》(俗称《公寓法》)；在此基础上，同年10月建设省制定了《中高层共同住宅标准管理规约》(以下简称《规约》)。
它与1982年1月建设省制定的《中高层共同住宅标准管理委托契约书》)以下简称《委托契约书》)以及1987年7月的《中高层共同住宅管理业务处理准则》等一齐作为官方标准法律样本，明确要求每位住户在其购房时必须依照这些样本(可酌情予以适量补充、调整)与物业管理公司签约，以确立双方的法律关系。
其中《规约》是由物业管理公司先与全体住户签订，原本存物业管理公司。然后由物业管理公司再据此与每位住户分别签约。其意义在于后者是前者的延续与派生，个体(每个住户)不得对抗整体(全体住户)，物业管理公司和所有住户的权利义务均限定在政府《规约》之中。
对于公寓大厦的专业操作，日本也有较为严格、周详的法律规定。有《大楼管理法》、《警卫业法》、《消防法》等。这些规定对从业资格、操作规范、质量要求、安全保障、技术指标等都作了具体规定。物业管理公司不论是自我操作还是外聘操作都须执行。
公寓管理的内容
公寓正式投入使用后，物业管理内容主要包括以下几个方面。
