全面科普 | 中美对照详解尔湾HOA小区业委会的收费及服务
时间：2020-06-17
全面科普 | 中美对照详解尔湾HOA小区业委会的收费及服务
在尔湾或美国其他城市购房后大家都会听到一个名词“HOA” 。HOA是美国的业主协会的英文缩写，是买房后必须要接触到的一个机构。今天小编将中美业主协会的管理及收费模式作对比，为大家全面科普这个重要的HOA。
HOA （Homeowner Association，直译为业主协会) 就是所谓的小区物业管理。这个协会由住户（业主）们组成并强制性参加，通常 HOA 的业务会委托社区管理服务公司执行，住户（业主）可能需要定期聚会决定社区发展事项。
需缴纳HOA费的房产类型
通常下面两种住宅需缴纳 HOA费。
1. Condo公寓
有些称之为 Condo Fee，由于屋主只拥有内部产权，外部一切维修管理皆由 HOA 负责，使用经费自然是从月缴的费用而来。
2. Townhouse联排别墅
与 Condo 相比通常 HOA Fee 会低一些。通常 Townhouse 都是以社区为单位大面积兴建，因此都有 HOA 的组织存在。
注：其实 Condo 和 Townhouse 是两个不同的概念。Condo 主要强调「产权归属」，相对于独栋别墅Single Family House，业主只拥有房屋内部的产权，外部与土地则属业主协会或是建商/开发商。而 Townhouse 指的是那种与其他住家连在一起、通常是共享一面墙的建物形式，但拥有地上(建物)地下(土地)的产权。所以当我们说 "Condo"，它的建筑外型可能像独栋 Single Family House (Detached Condo)，也有可能是连栋的 Apartment 或 Townhouse。
独栋别墅有没有HOA费？
大部分的独栋别墅即Single Family House 住宅区并没有社区业主会。
但是有许多地区如尔湾及周边新兴城市的 Single Family House 每月都要缴交 HOA 费用。这是因为尔湾的社区属于整体住宅区开发形式 Planned Unit Development (PUD) ，每月需要缴费用给委托物业公司，管理修缮该社区的公共设施。在加州的许多90年代之后兴建的房屋都要收取一笔 HOA 费用，所以不是拥有 Single Family House 就一定不会有这项开销。
HOA费用包括的项目
每月缴付的HOA费主要做以下用途：
1. 公共设施维修管理（含网球场、游泳池、健身房、电梯等）
2. 景观环境维护（庭院草坪修剪除草、洒水灌溉打理、走道打扫等）
3. 治安维护（大门 Gate 设备、治安装置如监视器、报警系统等）
4. 垃圾费（视各 HOA 的负责范畴）
5. 水费（视各 HOA 的负责范畴）
6. 煤气费（视各 HOA 的负责范畴）
7. 铲雪费（视各 HOA 的负责范畴）
8. 房屋建筑外观修理（如换修门窗、屋顶等）
9. 其他物业管理内容，视各业主协会规定而异
HOA的收费类型及金额
HOA收费总类可以分两种 - 月费和专属费用。大部分社区都是采取月付的方式，而专属费用是社区为了某一特定的项目而向业主收取的额外费用，一般高端社区用的比较多。
HOA 月费从几十块、一百多块、两三百块到五六百块美金不等。有些新的社区甚至上到八九百块美金都有，收费差异相当大。主要是看区域、服务、设施、和居住面积大小，以及HOA业主协会的具体收费规定而增减。
1. 月管理费（Monthly dues/Common Charges）
每月从几十美金到几百美金不等，具体金额就要看区域和服务，以及住宅面积。通常居住面积愈大，费用也愈高。旧一点的住宅费用也会比新住宅高，因为东西旧可能需要维修的频率比较高。一般的管理费会包括水费，公共区域清洁费，公共设施维护费，积雪清理等，但这笔费用不包括在您每月的贷款里，所以是另一笔额外开销。
2. 专属费用（Special Assessment）
如果你所在社区的地下管道年久失修，需要一大笔资金更新，这时社区的通常做法是向银行申请贷款完成项目，然后要向业主收取额外费用来偿还贷款，期限一半是3-5年，收取的费用根据设备价格而定。
业主如何了解所属HOA的信息
在洛杉矶如尔湾的许多优质成熟住宅社区都有专业的HOA协会网站可以查询关于业主协会的相关法律规定，社区活动和缴费通道。
作为社区的住户一员，业主也必须尽自己相应的义务：
仔细阅读所有契约，条款及限制，了解附带的事例。知道相关的规条，例如每户可饲养多少头宠物，社区内的宁静时限，停车位的规矩等等。
查阅 HOA 的财务报表，了解是否存有足够的储备。
阅读现时及过往的社区简报，了解即将进行的修建项目，或任何暂缓的工程。
可考虑聘请专业人士来替您审阅所有契约，条款及限制，并对 HOA 的可行性作出建议。
一旦涉及合约问题，一定要在挥笔签署前，清楚明白当中对您的影响。如果有任何问题，您的房地产经纪可提供协助。
不交HOA费的后果
如果不理会 HOA业主协会的规定，HOA 会寄发违规通知，说明违规事项并限期改善；如果持续不予以理会的话，就会进一步收到罚款通知、催缴通知。
长期不交HOA费的处罚
后果将极其严重！！！
无论是 (1) 不缴交 HOA 管理月费，还是 (2) 对于违规通知、罚款不予以理会，HOA 有权利放置留置权 (Lien) 在房产产权纪录上，在业主改善/还清债务之前是不会被撤销的。未来业主若要变卖此房产，依照法律规定 HOA 有优先受偿的权利。而如果欠款事态严重到了 HOA 要诉诸法律行动之时，HOA 甚至可以拍卖房子 (Foreclose)。
以目前加州州法为例，业主若欠款 1800 美金以上（不包括迟付罚金、债务催讨费用、律师费或利息）并拖欠 12 个月以上，在 HOA 会议上讨论并取得多数住户同意之后，有权进行接收、拍卖程序。拍卖程序 30 天前，HOA 会向业主发信告知将采取的一连串法律行动，之后政府相关单位会在欠款屋主的产权纪录上放置留置权 (Lien)。
放置留置权之后，紧接着的拍卖程序分为两种：司法程序 (judicially foreclose) 与非司法程序 (non-judicially foreclose)。若 HOA 选择走司法程序，必须先由法院核准，并由法院进行拍卖。若拍价足以清偿债务，业主有权在 90 天内清偿债务并赎回房产；若拍价不足以清偿债务，业主在一年内清偿债务后才可以赎回房产。
中美社区物业管理情况比较
面对一个月上到几百美金的HOA费，很多人不理解，也很不情愿。
在国内许多居住区的物业管理纠纷时常发生。例如服务质量常有不令人满意，个别居民拒付物业费，物业管理公司运作困难，服务质量进一步下降，对于继续缴纳物业费的居民是相当得冤枉。
所以，美国相对高昂的物业费HOA费，很多人总有迟疑。 对于这一点，可以说，专业化管理是美国物业管理最显著的特点，业主的每一分钱都会花得让人心服口服，绝不冤枉。
我们可以从中美社区物业管理的模式对比来看出个所以然。
首先，中美业主协会的性质不同。
中国：民间组织
由业主自发票选出，监督物业公司的服务的群众组织
组织结构随意，管理模式较为松散
美国：有限责任公司
以有限责任公司的形式运作，运作管理严格规范
美国有些州规定业主委员会要拥有自己的网站，将业主委员会每月或者每季度召开董事会的会议上传到网上，让人们可以任何时候都可以看到。
几乎所有的业主委员会都购买意外责任险，若发生大的法律诉讼，把可能的风险转移给保险公司。
另外，中美业主协会提供的服务范围也有很大差异。
中国：只提供基本的物业配套服务
大多数社区物业公司的职能是维护绿化，安保，公共区域和设备的维护
游泳池，会所，健身房等都需额外付费才能使用
美国：提供更多免费及额外的高端服务
安保，车辆保管、绿化养护、洗衣熨衣、看护儿童、护理病人、代订代送报刊、通报天气预报和股市行情等贴心服务。
高档寓所有五星级酒店式服务，有些甚至提供包括24小时管家服务，海滩服务，客房服务。
游泳池，会所，健身房，spa
商务中心，发送传真，打印，甚至可以可举行会务活动
很多业主协会定期组织业主郊游、聚餐，营造邻里之间友好融洽气氛
所有设施服务均不需再付费，已包含在HOA费中
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