干货 | 拨开危机表面，觅得稳健避险良机，你是聪明的投资者嘛
时间：2020-06-11
最近我们时常听闻关于澳洲房地产市场正处于不利局面的新闻和消息，尤其是澳洲也在经历的疫情，更有经济学家发表“澳洲的房价将暴跌20%”的言论。
眼下澳洲的房地产市场到底发生了什么？
未来的12到24个月内的房价走势会怎样？
没人能够百分百肯定地预测未来，但我们可以根据一些现有的客观事实给出点分析。
澳洲经济及房产走势
由于新冠疫情(COVID-19)的威胁，澳洲联邦和各州领导人以及各政府机构几乎每小时都会更新有关旅行禁令和各种企业关闭的信息。3月22日，各大首府城市综合结果显示，初步拍卖清盘率下降到了61.3%。
即便如此，3月22日的这个周末仍是今年迄今为止房产拍卖第二繁忙的周末，各大首府城市中参与拍卖的房产总数达2539套。
2007-2020年间，悉尼和墨尔本房地产拍卖清出率
爱普资本(AMP Capital)首席经济学家谢恩·奥利弗(Shane Oliver)预测：“受疫情和多种因素影响，澳洲失业率可能会飙升至10%左右，这可能导致墨尔本和悉尼房价下跌20%。
这真的可能发生吗？
我们先从国家政策的角度来分析，澳洲政府一直都密切监视着房地产市场的发展动态以确保一个最终的目标：每个普通的澳洲人在付出一定的努力和合理的工作量后可以有能力实现拥有自己住宅的梦想。
澳洲政府一直都面临着一个艰难的局面
一方面政府可以从一个蓬勃发展的房地产市场里增加的相关税率、更大的建筑施工行业规模和更多的家庭财富中获得利益；
另一方面如果政府不阻止房价下滑是相当不明智的，因为房产是大多数澳洲人的个人家庭财富的主要组成部分，家庭房产贷款也是绝大多数澳洲银行最有价值的业务。
一个衰退的澳洲房地产市场会导致个人家庭财富的缩水，增大家庭的财政压力和银行的贷款风险。所有的这一切都会最终给澳洲人的消费能力、商业的流动性和整体的经济增长带来负面影响，所以这种比十以内加减法还简单的问题，澳洲政府当然也看得一清二楚。
相对于“投机”而言，
“稳健”更适合来描述澳洲的房产。
由于以下的几个澳洲房地产市场的特性决定了它与其他一些发达的亚洲房地产市场，如中国、中国香港、新加坡，是不同的。澳洲的房地产市场不是一个投机性的市场，因为它相对较高昂的交易成本和比较少的投机行为。房价一年上涨15%都会被视为是非常不寻常的。
普通的澳洲中产阶级很可能终其一生都只拥有不超过三处的房产。眼下，对澳洲当地人来说，拥有一处房产并不是一个人生目标。很多工薪阶层的澳洲人不排斥一辈子都住在出租房里。
澳洲房价的潜在驱动力
是当地的住房需求和人口增长
作为全澳洲人口增长最迅速的维州，在过去的几年内都享受到了由于人口增长带来的房价上升的利好。澳洲人购买房产的动机是和很多亚洲房产市场上的购房者截然不同的。除了投资，澳洲的买房者的动机主要是自身的实际需求如家庭规模的改变，或者是为了利用负扣税制度达到避税目的。
一个普通的澳洲家庭是很乐意住在一个氛围融洽、离朋友和家人很近的当地社区，送孩子去上就近的普普通通的公立学校。这也是为什么澳洲当地人在房地产市场中的单纯性为了投资买房的人很少。
以上这些潜在的澳洲房地产市场的特性正是一个成熟而又有弹性的房地产市场所有的积极、健康的信号，这样的房地产市场应该为那些长线的投资者们带来信心。
即使疫情下整体经济情况受到了暂时性冲击，澳洲房地产市场没有理由去迎来一场巨大的跌幅。
毕竟一些玩家被迫出局的同时
对于手握“cash”，等待“chance”的玩家来说
可能正是一个寻群避险之地的
入市绝佳机遇
澳洲房产强大优势
除了以上的经济及房产走势分析，我们在这里还想带各位再重温一遍澳洲房产无可比拟的强大优势：
1
拥有稳定的房产投资环境
从大环境方面来看，首先澳洲拥有最优越的自然条件和福利待遇。清新的空气、完善的社会制度和稳定的政治体系让澳洲远离纷争。
其次，澳洲经济弹性良好，即便在全球经济危机下，澳洲也没有出现经济衰退现象，是世界上少数几个始终保持物价稳定并无通货膨胀压力的国家。对于投资人士来说，一个国家拥有稳定的经济环境非常重要，它决定了市场风险的高低。
2
教育和移民拉动人口增长
澳洲有着雄厚的教育资源和科研水平。优良的师资力量让很大一部分中国家庭选择留学澳洲，因此海外留学生众多。这奠定了租房市场的部分需求。同时，澳洲大学将全面接受中国高考成绩，这样加持巩固了澳洲房产高投资回报率和超低房屋空置率。
此外，澳洲作为移民国家，移民类别众多，相较于英美等国家，移民门槛相对较低，生活更为舒适，因此吸引了大批海外精英在此定居。据数据显示，澳洲每年新进移民平均约15万人口，大大超出房屋供给量。可以说教育和移民奠定了房屋市场的需求，让投资澳洲多了一重保障。
3
相关信息透明度高
澳洲地产业位列世界第一信息高度透明化，建筑成本以及房价基本完全透明受控，利润率有明确的法定范围。
通过相应机构网站还可以查到开发商和楼盘的详细数据，包括周边的居民教育程度，年龄分层，职业结构等等，可作为理性分析的依据。此外，澳洲房价是由多方参与制定，会经银行和其他专业评估机构的公开量化，且政府部门对当地区域房价有长期的统计分析，整个房价和利润几乎完全透明。
4
规范的房屋操作市场
澳洲政府严格规范了从事地产行业人员的资质审批，包括律师、代理人、经纪人等。从事地产活动的专业人员必须具有一定的学历，相应的实践经历，且考试合格颁发资质证书，经注册登记后才能执业，行业非常规范。
5
严格控制建造量，空置率低
近几十年澳洲房价的逐年攀高也是跟人口数量息息相关的，每年大量人口增长极大的拉动了内需，然而澳洲政府严控房屋审批量，房屋建造量却远远赶不上人口增长，这直接导致了一房难租的局面。
6
永久产权优势
澳大利亚受英国普通法传统，私有制是其核心基础。澳洲绝大部分土地为私有制，业主拥有土地的永久产权和继承权，无遗产税，而且是全世界为数不多的没有房产税的发达国家之一，有效降低长期持有的成本。
7
房价稳健
在澳洲，由于政府的调控和经济的稳定等各种综合因素，房价的走势是相当稳定的，不会出现大涨大跌的情况。
8
完善的法律体系
澳洲拥有强有力的核查与制衡制度，以及备受尊重的司法和执法系统，以及公开、有效和透明的法律框架。且澳大利亚的房产市场受严格的国家监管，购房者将受到多方面的保护，风险非常小。这体现在以下几个方面：
①职责区分适当，避免形成利益统一
②澳洲房产交易强制律师和中介参与
③首付款存于独立信托账户管理
9
细节优势
购置房产是一个大事，从前面的环境，市场以及法律分析来看，澳洲房产市场已经是一个风险较小，非常稳定和安全的投资。而且澳洲在房产细节处理方面更为让人省心。
①精装修
澳洲所有的公寓房都是精装修好的，建好就可以入住。此外，澳洲建筑业质量过硬，设计感也很强。澳洲本地的大开发商质量都非常好，外观折旧小，可保持十年如新。澳洲很多大的开发商都是世界知名，所造的建筑都是让世界惊叹的。
② 后期维护到位
澳洲的生活小区都是非常干净整洁，已经十几年的小区看起来和新的差不多。一方面是住户爱惜，更重要的就是物业管理到位。从最初筛选房客开始，租赁管理公司就会优先评级房客质量，挑选收入稳定的高薪白领人群，保证了租客的质量。其次，物业管理会对公寓每天进行日常清洁，定期清洗地毯，定期维护游泳池/健身馆等设施，包括防火安全检查也很仔细，确保大楼保持安全舒适的居住环境和后期维护。
综上，在危机出现之时，其实往往是转机隐藏之地。
善于拨开危机的表面，觅得真正稳健的避险良机，
往往是聪明的投资者选择做的事情。
