2020年独家专业解读-日本大阪房产投资优势
时间：2020-06-05
日本房产投资热度持续不减，大多数投资日本房产的投资者不是选择在日本东京就是大阪，随着比东京水涨船高的房价，更多的投资者转向投资大阪。
为什么是大阪，一方面大阪是日本重要的旅游城市，据统计2018年超过1000万人次前往大阪旅游，随着旅游人数的增多，带动了经济，从而带动大阪的房地产业务，尤其是核 心旅游地段。
国人为何投资日本大阪房产
日本房产市场中东京房产占55%份额，大阪占35%。不过由于东京房价总体偏高压缩了收益率很多投资家将目光转向了大阪。大阪的GDP位于全球第7位对日本经济的发展有着举足轻重的位置。去年大阪地价上涨45%位列日本第一位，房价上涨15%，在以长期收租为盈利手段的日本房产市场是为数不多的几个房产本身具有升值潜力的地区。
大阪房产有以下几个优势：
1、投资环境
再来看一下大阪未来将要发生的大事件。大阪在全球安全城市中排名第3。
东京奥运会不用说了，它的影响对日本几乎是全辐射的。
大阪2025年举办世博会基本都是板上钉钉的事了。
大阪将开放日本第一家赌场，目前定在梦州岛，JR地铁隧道开始挖掘，目前很难找到该地区房源，上半年只出了两套房源。
想去关西的京都、奈良、神户游玩?请先来大阪，因为只有大阪有机场。
大阪和东京两个机场的入境游客人数，可以看到，现在大阪已经超过东京了。
2016年到达大阪访问的游客超过1000万，而2017年据统计数字前6个月就超过了700万人次，而2018年很可能超过2000万人次，到了奥运会则会是个恐怖的数字。
旅游人口带来了民宿的机会，因为酒店一晚难求，春节或者樱花季，一个17平米的普通小房间有的已经炒到了2000元。
我们后面会讲到民宿机会，但民宿不是那么容易投资的，稍后华美优胜会为大家讲解怎么投资。
2、大阪房价走势
下面来点儿干货，看看大阪的房价走势到底什么样的。
日本90年的泡沫危机。
东京现在的房价大约在90年的半山腰。
大阪房价整体走势，目前在高点的20%左右，考虑到无风险利率，大阪房价在5%高点左右，这是非常安全的边际。
对比国内房地产，很多大城市像北京、上海的人口已经净流出了，虽然日本整体人口数量在减少，但大阪和东京这两个核 心城市的人口还在继续流入。
大阪2017年的房价涨幅。
道顿崛地区，房价跟前年相比增长了32.63%。基本上这些都是靠近市中心的房源，最差也有5%或者10%的涨幅。
道顿堀临街房源涨幅为100%，目前基本无法跟踪数据，因为没有任何人售出，千金难求。
大家可能觉得这个数据很夸张，因为它之前跌得实在太多了，你想都跌到5%最高点了，加上这么多外来人口，怎么着也要反弹了。
一般看房价，华美优胜比较喜欢看一个东西，就是这个城市的发展程度。
一座城市非常漂亮，像东京似的，房价自然高，纽约也是。
如果这个城市的GDP没有强大到一定程度，市中心的房子卖五六万，大家也不会买的对吧。
从2017年全球城市GDP排名，大家可以看一下日本的情况。
东京在2017年第一次超越了纽约，成为世界第一，主要是来自于旅游人口对GDP的贡献，同样受益的还有日本大阪神户。
大阪全球GDP排名第七名，
最市中心的地方，
心斋桥为例：
6~7/万每平米;一套40平米左右的全装修精品公寓250多万人民币;带全套家电、厨卫、寝具拎包入住。
作为最安全的资产配置，我们也应该去投资。
日本大阪房产未来潜力如何
大阪房产的涨幅被看好，为什么这么说？往下看。
2025年世博会
“2017年4月11日，日本政府在内阁会议上通过了为大阪申办2025年世界博览会的方针。其他申请城市还有法国巴黎，日本预计将举全国之力加速推进申办活动。“预计与会者将达到约2800万～3000万人，可产生经济效应1.9万亿日元。
世博会的举办无疑会为大阪带来新的发展动力，也将会带动大阪与关西整体经济的崛起与腾飞，房地产投资当然也深受其益啦!
全球第二大赌场兴建议案中
2016年12月15日，日本国会众议院在激烈的争论声中通过了IR(Integrated Resorts，以赌场为主的综合度假区)推进法案，宣布废除赌场禁令，为赌场合法化铺平了道路。
而赌场的选址—日本大阪。承办2025年万国博览会的大阪湾人工岛梦洲就是传说中的内定选址地。赌场对刺激经济的利处不多赘述，如果这一切顺利进行，相信大阪投资前景一片光明。
那么选择大阪哪些区域的房子会比较保值或者具备上升价值的呢?
下面这些是近期大阪投资的亮点区域，可供参考。
和东京23区一样，大阪一共有24个区，也有核 心区的说法，
最核心的5个区域为：北区、中央区、天王寺区、浪速区、阿倍野区。
北区
大阪北区是大阪优质的住宅区之一，周边基础设施十分齐全，在租赁市场中是非常抢手的地段。选择北区投资房产会是十分可靠的!ps：著名梅田商圈就在北区~
中央区
同东京港区一样，集名企、购物圈、美景等于一体的好地方。大阪城天守阁、心斋桥、道頓堀、难波神社等人气景点均在中央区，这里从早到晚都有熙熙攘攘的市民和游客。PS：著名难波商圈就在中央区~
天王寺
大阪人气景点天王寺、清水寺、吉祥寺等都聚集在天王寺区域，所以这一片也是大阪传统民宿聚集的区域。
阿倍野区
阿倍野区距离难波不远，十分繁华~阿倍野区拥有日本关西第一高楼还有许多综合性大厦。想纵览大阪全景的不妨选择在天王寺駅下车。前往阿倍野HARUKASA综合大厦，其大厦内的展望台四周全是落地钢化玻璃，可以看见大阪甚至整个关西地区全景!
浪速区
浪速区位于市区，地段位置佳。属于大阪知名的繁华购物圈，还有大阪美食的起源地新世界商业街及通天阁，附近还有天王寺和动物园等，是十足的休闲娱乐消遣之地。
大阪的租售比
之前我们讲过投资日本房产的优势，其中一点就是吸引人的租售比。东京和大阪不管是独立屋还是公寓都有一个很有吸引力的租售比。
大阪和东京的租售比都十分高，几乎是北京上海的2-3倍。
相对而言，大阪长租房租售比高于东京。东京实际回报率在5-6%，而大阪是7-8%。所以如果在涨幅跟租售比之间选择一个平衡的话，大阪是个不错的选择。
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