在英国买房投资，你一定要交哪些税？
时间：2020-06-02
英国一直以来是海外置业的热门国家之一，政府对私人财产足够的尊重，稳定的租金回报优质的教育资源完善的社会福利，房价对比中国一线城市优势明显等等。
数据显示，英国房地产市场的楼盘价值共计达到72,900亿英镑，其中私人租赁市场总投资额高达15,000亿英镑。
无论是自住还是投资，无论是常住英国还是来自海外，在英国购产置业，都会涉及各种各样的税赋和费用。
印花税
在英国购买房产，成交时必须向税务局缴纳印花税(SDLT)，买卖交易才能最终获政府认可。
英国财政部公布的最新税率如下：
针对首次购房者：
- 房地产成交价格中的12.5万英镑不用缴纳任何印花税
- 成交价格从12.5万到25万之间的部分按照2%税率计算
- 25万到92.5万之间的部分税率为5%
- 92.5万到150万之间的部分执行10%的税率
- 房价中超过150万的按照12%缴纳印花税
从2016年4月1日起，针对于购买额外住宅的购房者，如买房出租(Bur-to-Let)投资者或购买第二套住宅的购房者，将额外征收3%的印花税。
新印花税政策不适用于40,000英镑以下的部分。即成交价格在4万英镑至12.5万英镑之间的税率为3%，12.5万至25万亿英镑的税率为5%，25万至50万英镑的税率为8%。
印花税计算方法
首套：如果买了£370,000房子印花税额是：
125,000*0%+(250,000-125,000)*2%+(370,000-250,000)*5%=8500（英镑）
二套：如果买了£370,000房子印花税额是：
125,000*3%+(250,000-125,000)*5%+(370,000-250,000)*8%=19600（英镑）
增值税
增值税是指对在英国经营期间，提供商品或服务产生的增值部分所征收的赋税。在购房过程中，几乎所有的律师、会计服务，都需要交纳增值税。
提供服务的律师事务所将根据具体的服务事项，在房产成交前提供具体的费用和税款清单。增值税的税率为20%。
律师费
在英国购买房产，必须通过律师进行严谨的法律文件审查，才能保障购买过程中棘手繁琐的法律文书、政府文件等处理环节不会出现法律纰漏，确保产权完整，避免纠纷。
在英国购买房屋，可靠的律师事务所是必不可少的，而律师费的收取，也主要依据房屋价值来定，一般而言，费用收取区间如下：
● 低于50万英镑的房产，律师费在1000-1500英镑左右；
● 高于50万少于100万英镑的房产，律师费在2000-3000英镑左右；
● 高于100万英镑以上的房产，具体价格要和律师楼商议。
此外，在英国的华人律师数量不多，有些华人律师事务所费用会比英籍或者印度籍律师费用要高，会收取一定的翻译费用，大概在500英镑左右。
房产价值评估费
一般针对二手房，根据具体情况，购房者可以选择对房产进行不同等级的价值评估。在英国，房地产的价值评估，必须由皇家特许测量师协会(RICS)登记注册的特许测量师进行，通常有三个等级的价值评估，费用根据等级不同，从300-1000英镑不等。
基本评估(Basic Valuation)通常由按揭贷款银行委托进行，部分贷款银行减免这部分费用，但是也有部分按揭银行因为房产价值评估费用较高而向购房者收取。
这个等级的评估级别最低，费用最低，但是，购房者不能因为成交之后房产出现异常状况而向评估人或按揭银行进行任何形式的索赔。
买房委托评估(Homebuyers Survey / Report)除了包括基本评估的内容外，还包括房产状况、有待改进的地方等提出报告。
贷款手续费
如果购房者需要通过银行按揭支付部分房款，通常需要向银行缴纳贷款手续费。这个费用根据银行按揭产品、首付款比例等不同，费用不等。通常在300-2000英镑。
大部分银行允许购房者将这部分费用累计在按揭中，分期偿付。
房产登记费
购买英国房产的最后一个环节是通过律师在英国土地注册局登记所购房产的产权。房产登记费根据价格不同，约为房价的0.1%-0.2%。
由于房产登记环节是由购房者律师进行的，因此这部分费用将由律师代收。
持有房产要交的税费
市政物业税
1993年4月1日，英国地方政府开征市政税，市政税属于财产税类，是英国惟一由地方政府负责征收并自由支配的税种。
在英国，所有的房产每年都要向所在地方政府上缴市政物业税，用来支付地方政府公共服务设施的费用，如区内图书馆、学校、交通、垃圾回收、环卫等。根据物业总价的不同，市政物业税的额度也不同。
在房产成交后，购房者有责任联系当地政府，获得所购房产的市政物业税的额度和缴纳方式。通常情况下，英国的市政物业税额每年在900-3000英镑之间。
在很多情况下，房主可以申请减免市政物业税：
★ 房客全部为全日制学生的，可以向政府申请免缴市政物业税；
★ 大多数出租房的市政物业税由房客承担；
★ 如果房子没有被出租，但并不是房主的主要居住地，房主可申请减免物业税；
★ 只有一个成年人居住的房产可以申请减免市政物业税25%；
★ 对有两处以上住房，居住者中只有一位是成年人的，可以享受住房价值额50%的折扣。
这个减免比例根据房主所在区域市政厅政策来定，如果符合条件，最高减免可达100%。
地租
具备租赁产权（lease hold）的业主需要缴纳。地租取决于房型（主要是居室数量）、地区等等，理论上来说每年在200-2000英镑之间。地租大概每10年调整一次。
个人所得税
按照英国税法，无论是英国常住人口，还是海外投资者，其在英国的房产租赁收入，都需要缴纳个人所得税。
根据英国最新税法，2017年4月起，个人所得税免税额上调至£11,500，40%个人所得税的起征点将从£42,385提高至£45,000。
通常情况下，是由房主或代理机构先收取房租，等英国财政年度结束的时候补交一年所应缴纳的税款。按照规定，房东可以用正当的物业支出抵消部分税金。
如果您在购买房产时向银行申请了按揭贷款，那么付给银行的按揭贷款的利息部分（不含本金），可以免于交税。对于很多个人所得税税率达到40%或45%税率的高收入人士而言，这项税收减免的幅度也高达对应的40%或45%。
然而，从2017年起，英国政府将逐步限制出租房利息免税额，到2020年，所有房东的免税税率统一限制在20%。与此同时，所有的物业的装修、维修等维护成本也可以用来抵消部分税金。此外，对于海外投资者，房主用于投资房管理业务的往来交通费用，同样能抵消税金。
另外，英国的个人收入还有一定的免税额度，个人所得税税率按照层级递增。对于中国投资者而言，按照中英两国政府签订的税收协定，明确申明任何来自英国的财产的收益，如果已经在英国交税，在中国将享受免税政策，避免了中国房产投资者重复纳税。
售出房产时需缴纳的税费
资本得利税
资本利得税是对出售资产所得收益征收的税金。只要房产在英国，无论是个人还是公司都会涉及到这项税费。
但资本利得税只针对购房出租的投资房产，被划为“主要私宅”（Principal PrivateResidence）的房产可以减免这部分CGT。也就是说，您在英国卖掉您唯一或主要自住房（Only or main residence），一般来说不需要交资本利得税。
对于2018/2019纳税年度，住宅物业资本利得税税率将根据不同情况以18%与28%来征收。
