在疫情期间马来西亚房地产市场走势将会如何？
时间：2020-06-01
在肺炎病毒爆发的期间和之后，我们可以期待哪些房地产投资机会？现在是买卖房产的好时机吗？ 让我们看看过往的一些相关房地产数据，相信会解答您心中的疑问。
房价不会快速下跌，反而会从暂时的下跌点中迅速反弹
数据显示，马来西亚房屋市场对价格下跌颇具抵抗力。通常，在危机后，能察觉到市场会迅速复原，加上有利的贷款政策，购房者对房地产投资所带来的未来资本增值，他们乐观的情绪以及发展商鼓舞的市场情绪，将让市场迅速复原。
在此基础上，尽管在Covid-19疫情期间房价可能会稍微下降，但市场将很快恢复其长期的上涨趋势，即降低了房屋的负担能力。这不仅归于在危机期无法履行购买义务需求的人们被压抑，而且还得归于发展商提供的各种融资计划和回扣。
从历史上讲，马来西亚房价下跌的时期要比房价上涨的时期来得少。马来西亚经历了5次金融危机：1990年代初的衰退、亚洲金融风暴、互联网泡沫、油价泡沫和全球金融危机； 以及1990年至2018年期间的3种流行病爆发：既是尼帕（Nipah）病毒感染、严重急性呼吸系统综合症（SARs）和猪流感（图1）。我们可以看到有趣的是，马来西亚的房价仅在1998年和1999年下跌，这被认为是对1997年亚洲金融危机的直接冲击，并有挥之不去的影响，但是其他危机似乎对马来西亚的房价影响不大。
1990年至2019年第三季度的房价发展趋势。©NAPIC
大多数房地产类型都可以抵抗短期波动
即使我们仔细研究每种房屋类型（即双层、高楼、半独立式、独立式），这些经济危机似乎对房价的影响较小（图2）。马来西亚的房价仅在1997年亚洲金融危机时大幅下跌，其中独立洋房的跌幅最大，为13.6％； 而其他物业的跌幅则不到10％。
© NAPIC
另一方面，高楼住宅物业的价格对经济危机更为敏感。经济增长的放缓都可能导致投资者的信心迅速下降，并且反映在房地产价格暴跌中。
根据综上所述，高楼和高端房地产的价格可能会在2020年上半年走低，这类型的房地产所面临的悬置单位肯定会持续增加，从而抵消了 2019年拥屋计划（HOC）所取得的进展。至于双层排楼，投资者对其利润的回报率充满信心，因此预计价格会出现升温的情况。 这在2018年得到了很好的体现，尽管当年供需严重失衡和悬置单位的增加，但与高楼住宅（-0.9％）和独立式住宅（-1.4％）的增长率相比，排楼房价依旧实现了6.7％的增长率。
房价不会快速下跌，反而会从暂时的下跌点中迅速反弹
虽然现在断定Covid-19疫情所带来的量子和经济损失还为时过早，但人们应该意识到，亚洲金融风暴期间发生的房地产市场崩溃事件不太可能再度发生，因为危机的根本原因是全然不同。回到1997年，由于当时系统微弱，金融部门缺乏流动性，因此不得不由政府救助。但是，我们今天面临的经济成本几乎是与经济活动疲软息息相关，房地产市场情绪低落以及银行收紧金融准则，这大幅度地减缓了市场上的买卖交易。
此外，由Covid-19疫情引起的市场萎缩不太可能像亚洲金融危机所经历般那样严重：交易额和交易量均下降47.6％和32.3％。相反，此次的跌幅更像是受到控制般，表明了市场上出现了健康的价格调整。这是因为在大流感之前（自2015年起），该国的房屋市场已经连续4年呈下滑趋势（图3）。
1991年至2018年成交量和成交额的上年变化。
在这期间，收入增长缓慢和利润率不断下降是大多数房地产发展商的常态。为了在市场上保持竞争力，发展商们调整了商业策略以适应市场的衰退阶段。从这个意义上说，相信大部分发展商已经做好充分准备以应对Covid-19的冲击，甚至已经适应了Covid-19后期所带来的常态。
这一点可以证明来自马来西亚房地产发展公司年度报告的股东声明研究所示（可从马来西亚股票交易所网站下载）；为了保持在疲软市场中的竞争力，发展商采取了不同的应对措施和运营策略，其中包括：（1）专注于减少现有库存；（2）推迟发起新项目；（3）关注现有项目的新阶段；（4）专注于合适的产品来满足群众的可负担能力；（5）积极寻求地皮收购机会；（6）探索与地主或政府机构的潜在合资企业；（7）以公共交通为导向的发展项目（TOD）量身定制新产品。
