地产分析 | 疫情期间澳洲房价相对稳定的3个因素
时间：2020-05-20
到目前为止，疫情引发的经济低迷已经对房屋中介活动和住宅拍卖的挂牌量产生了巨大影响。但是，住宅的价值相对来说更具有弹性。
在低迷时期，房产价值的下滑仍然是有可能的。但是，相对于目前整个市场活动所发生的变化，房地产价格下降的势头相对温和。
下图显示了澳洲首府城市房地产市场的“CoreLogic每日住宅价值指数”在28天的滚动变化。在截至4月21日的28天内，住宅价值的变化仍然处于+0.4%的正增长。但是值得注意的是，这种积极增长的势头已经从3月中旬的+1.1％放缓。
也许你需要点时间来消化这则讯息，尽管难以置信，但是确实，房屋的价格并没有暴跌。
在4月21日的讲话中，澳洲储备银行行长Phillip Lowe概述了我们正面临着自1930年代以来最严重的经济收缩。Lowe指出到2020年6月：
- 国民经济产出可能下降10％；
- 总工作时间将减少约20％；
- 失业率可能达到10％。
经济中这种极端的收缩可能加剧澳大利亚高额住房债务的结构性风险。截至2019年12月，住房债务收入比反弹至历史新高142.1％。
由于大量的失业和工作时间的减少，人们无法用相同水平的收入偿还高额住房债务。人们可能会推测，这可能意味着将有更多的人不得不出售房地产，或者会有更多的不良的出售行为。
但是，到目前为止，还没有任何证据可以证明这点。
拍卖挂牌量非常低，没有反映出市场供应量的涌入。在截至4月19日的28天中，新房源数量比去年同期减少-28.7％。同一时期内，待售房屋的总挂牌量下降了-23.8％。
- 由于房屋拍卖挂牌量的降低、卖家活动的减少，从而限制了可售住房供应这一事实，可能是保持房地产价格相对稳定的一个因素。
- 另一个相关因素可能是卖方的期望值很高。事实上，疫情期间的经济低迷是暂时的，强迫性的低迷，这意味着卖方可能对房产价值抱有较高的期望，以期在经济全面恢复正常后进行出售。
- 银行暂停抵押还款是房地产价值稳定的另一个关键因素。
在当前的经济气候下，唯一拍卖其房产的人可能是那些真正需要出售的人，因为还清抵押贷款对他们来说已经无法负担。 但由于银行暂停抵押还款，因此处于这种情况的人已经属于极少数。
一旦这段时期结束，对房产价值的真正考验才到来。如果经济在6个月内没有改善，金融监管机构，澳大利亚央行和银行业可能会延期偿还抵押贷款。
但是，即使经济恢复正常状态，一些家庭的未偿还利息也将资本化为贷款。这增加了其所持有的债务数额。对于因疫情导致生活压力变大的杠杆家庭，他们可能会取得更多的援助-尤其是在未来几年内，政府和银行系统的债务利率要比抵押贷款持有人低得多。
