去英国买房，必看的选房黄金法则
时间：2020-05-20
来英国投资买房的华人越来越多，尤其是伦敦、曼彻斯特等城市的新建房产，更是让投资者趋之若鹜。
尽管英国尤其是伦敦房产因其长期收益稳定、涨幅喜人，成为华人资产配置过程中极为难得的优质投资产品，但是在英国购买房产，并非没有任何风险或隐患。
投资过程中，如何规避可能的市场风险，避免不必要的隐忧，是投资者格外关心的。那么在英国购买房产需要留意哪些风险问题？
选房的黄金法则
众所周知，在任何地方购买房产都必须遵循的“黄金法则”是Location，Location，Location（地段、地段、地段）。在英国购买房产，这三个Location的分别指的是——
第一个Location指的是宏观区域，投资者首选哪个城市的哪个大区域。
比如投资者是选择房价增幅强劲、抗风险能力极高、但租金收益率相对较低的伦敦市呢？还是选择租金收益率相对较高、但是房价在经济危机时期会大幅下滑、抗风险能力较弱的英国北部地区房产呢？
第二个Location是具体的位置。
如果投资者选定在伦敦买房，那么根据伦敦市政府《2020远景规划纲要》提出的38个重点发展的潜力区域，选择哪个更有增长潜力呢？哪些区域适合投资出租？哪些适合自住？
伦敦楼市房价涨幅明显高出平均增幅的区域，也是众多投资者趋之若鹜的区域，主要有两大黄金带、三类区域。
分别是泰晤士河沿岸黄金带、伊丽莎白城铁线路黄金带、优质学区、新建轨道交通站点区和超高净资产人士格外青睐的高品质休闲生活
第三个Location是对房产或楼盘周边区域的详尽调查和考量。
比如说距离地铁站或火车站步行多少分钟、周边学校优劣以及招生范围、社区衣食住行的方方面面、细小周边邻居的人群构成等等。
潜在风险隐患
针对投资者对Location，Location，Location（地段、地段、地段）选择过程中最常见的问题，我们提醒投资者在选择新建楼盘尤其是期房投资时可能面临的风险或隐忧主要有周边高楼风险、航线噪音隐忧、周边居民构成等几大方面的风险，具体分析如下：
高楼景观风险
不少投资者非常在意高楼景观，那么周边更多的规划待建高楼将成为主要风险或隐忧。在选择楼盘和单元时需要格外留意周边还将有哪些高楼将在不远的将来拔地而起。
比如，在伦敦最热门的几个区域，接下来10年左右的高楼密集程度将是这样子的：
中国万科集团在英国伦敦投资的首个楼盘，位于伦敦科技城中心地带的The Stage(上图左部橘红色外墙高楼)正在英国和中国为主的全球市场热卖中。
而实际上，和万科伦敦首个楼盘The Stage同时耸立拔起的至少还有一个一路之隔的The Principal塔楼项目。而且周边已经规划在建或待建的高楼还有不少，有些也是一路之隔，楼层甚至更高。
投资过程中，如何规避可能的市场风险，避免不必要的隐忧，是投资者格外关心的。那么在英国购买房产需要留意哪些风险问题？
选房的黄金法则
众所周知，在任何地方购买房产都必须遵循的“黄金法则”是Location，Location，Location（地段、地段、地段）。在英国购买房产，这三个Location的分别指的是——
第一个Location指的是宏观区域，投资者首选哪个城市的哪个大区域。
比如投资者是选择房价增幅强劲、抗风险能力极高、但租金收益率相对较低的伦敦市呢？还是选择租金收益率相对较高、但是房价在经济危机时期会大幅下滑、抗风险能力较弱的英国北部地区房产呢？
第二个Location是具体的位置。
如果投资者选定在伦敦买房，那么根据伦敦市政府《2020远景规划纲要》提出的38个重点发展的潜力区域，选择哪个更有增长潜力呢？哪些区域适合投资出租？哪些适合自住？
伦敦楼市房价涨幅明显高出平均增幅的区域，也是众多投资者趋之若鹜的区域，主要有两大黄金带、三类区域。
分别是泰晤士河沿岸黄金带、伊丽莎白城铁线路黄金带、优质学区、新建轨道交通站点区和超高净资产人士格外青睐的高品质休闲生活区。
第三个Location是对房产或楼盘周边区域的详尽调查和考量。
比如说距离地铁站或火车站步行多少分钟、周边学校优劣以及招生范围、社区衣食住行的方方面面、细小周边邻居的人群构成等等。
潜在风险隐患
针对投资者对Location，Location，Location（地段、地段、地段）选择过程中最常见的问题，我们提醒投资者在选择新建楼盘尤其是期房投资时可能面临的风险或隐忧主要有周边高楼风险、航线噪音隐忧、周边居民构成等几大方面的风险，具体分析如下：
高楼景观风险
不少投资者非常在意高楼景观，那么周边更多的规划待建高楼将成为主要风险或隐忧。在选择楼盘和单元时需要格外留意周边还将有哪些高楼将在不远的将来拔地而起。
比如，在伦敦最热门的几个区域，接下来10年左右的高楼密集程度将是这样子的：
中国万科集团在英国伦敦投资的首个楼盘，位于伦敦科技城中心地带的The Stage(上图左部橘红色外墙高楼)正在英国和中国为主的全球市场热卖中。
而实际上，和万科伦敦首个楼盘The Stage同时耸立拔起的至少还有一个一路之隔的The Principal塔楼项目。而且周边已经规划在建或待建的高楼还有不少，有些也是一路之隔，楼层甚至更高。
再比如，在华人较为密集的金丝雀码头金融区和周边，接下来5到15年还将有更多的高楼拔地而起，至少有20多栋超过40层的高楼密集崛起。
如果您买某栋楼的一套房产，最主要的目的是它有伦敦中心市区的远景或者金丝雀某个方向的特定景观，而旁边很可能在三五年内耸立出一栋新楼，把您最想要的景观遮挡的严严实实，因此需要格外留意。
2飞机航线噪音隐忧
众所周知，大伦敦地区的面积不大，仅为大上海地区的四分之一、大北京地区的六分之一。
而伦敦希斯罗机场作为全世界最繁忙的机场之一，航线噪音也不能完全忽略。航线图如下，线下楼盘的飞机噪音是不少投资者需要考量的。
周边居民构成风险
伦敦是一个国际化程度极高的城市，刚刚当选的穆斯林市长足以证明这一点。
购买房产，尤其是打算用于自住的房产，周边的居民构成将决定社区的社会治安、孩子在学校的同学构成、房产升值以及生活质量等等。
对于华人投资者，因为生活习惯、饮食、家庭教养等方面的要求，有的人不太习惯在印巴人聚居区居住，而有的投资者不太习惯在黑人聚居区买房投资。无论何种个人原因，周边居民构成都需要格外留意。
另外，由于伦敦不少区域正在快速升级改造，很多社区目前的居民结构也将快速变化，当前聚居人群并不能反映接下来5到10年的构成，这种变化趋势如何？投资者需要了解。
上图为伦敦各区域除了英国白人之外的排名第二的聚居族群示意图，图片显示的国家护照，为该区域第二大居民群体来自的国家。
比如金丝雀码头区域显示的是中国护照图案，说明该区域除了英国白人居民之外，来自于中国的居民比例最大。
在英国尤其是伦敦投资房产，除了周边高楼风险、航线噪音隐忧、周边居民构成的可能风险之外，还有市场变化风险、最近热议的欧盟公投风险等忧虑。
