日本房产投资小知识
时间：2020-05-14
１．MANSION（マンション）和APART（アパート）的区别
◇MANSION（マンション）
钢筋混凝土，钢铁构架钢筋混凝土构造的耐火构造，高层住宅，隔音性高，有高级感。
因为建筑成本较高，所以房租也比APART要高，有电梯，有管理人等的情况下，管理费也很高。
◇APART（アパート）
APART是APARTMENT的简称，木质结构，轻量钢铁构架的准耐火构造，一般2层建筑物比较多，从构造上看，并不是高层住宅，建筑费低，所以房租会相对便宜，没有电梯，没有管理人员，管理费低。
在这里所说的特征，说到底也是一般意义上的。最近，让人感到有高级感的，隔音效果很好的APART也不少。
所以，在选择房子时，不要只看是APART还是MANSION。因为，有的时候即使是叫作MANSION也有可能是木质结构的房子。应该实地考察一下到底是什么构造的，或者跟房地产公司确认好房子的结构。
２．租金回报率 （表面回报率 和 实际回报率）
◇表面回报率
年租金的收入÷房屋购入价格
◇NOI回报率（实际回报率）
年租金收入- 杂费（维修费，管理费，税金，保险金等）÷ 房屋购入价格
NOI是「Net Operating Income」的简称，是（收入利润）减去各种杂费后的金额，用中文常用的说法，叫做净营运收入。
如果简单的翻阅下一般房产广告的话，会发现，大家一般用的都是表面回报率，然而，这其中并没有去除一些必要的手续费之类的费用，在这里，我们希望提醒各位买家，购买投资房时，要注意以下这点。
◇不要只关注回报率
房屋广告多数都是大肆宣传高回报率。日本房屋的回报率一般都会在5%--30%之间，绝大多数人都把回报率作为衡量房屋的唯一标准，然而需要注意的是，回报率高并不代表收益率高。
具体来说，热闹的地方房屋价格自然就比较高，回报率会适当降低。于是，很多人就会选择偏远地区的价格便宜回报率高的房屋，却没有考虑到偏远地区的周边设施缺乏和交通不便等弊端。愿意住在偏远地区的人毕竟不是很多，如果房屋租不出去空关的话，反而是损失。
所以，除了回报率的高低，还需要重视的是这个房屋所在区域的居民入住率。
３. 如何选择好的日本房屋（购日房小常识）
◇建筑和道路的关系
房屋建筑表面与道路的距离小于2m的话，此房屋将来不可以重建
（日本建筑基准法 第43条 《接道义务》）
房屋建筑表面与道路的距离小于4m的话，此房屋将来重建时，必须缩小建筑面积，保证道路宽度。
道路宽度是6m以上的话，完全可以自由重建，没有任何影响。
◇邻里间的关系
日本的房屋与房屋之间靠的比较近，邻里之间的关系，不得不被重视。
一般常见的问题有，比如：小花园里养的植物，长大后，就长到了隔壁人的家里去了，这些最好在买房的时候，就确认好再购买，避免将来的麻烦。
◇外部装修情况
无论是作为办公室也好，或作为自己的住房也好，大家都应适当的注意房屋的外观。
比如房屋的外墙有裂缝，内部的钢筋铁有外漏，墙壁粉刷被腐蚀等，都会影响房屋的整体美观和印象。所以，当看房的时候外观也需要好好观察。
而且，从长远的角度上来看这不仅仅是房屋的美观问题，将来对此房屋的修护保养上可能会花上更多的钱。
◇建筑年数
比起二手房，买新房的回报率肯定是小的多。
但是，买二手房的时候，要注意的是 昭和56年以后的房屋耐震性会强一些。（因为在昭和56年，日本出台了新的耐震标准）
◇空房的状态和他的品质
购买房屋的时候需要确认一下房间是否有人租住。如果里面有人住的话，购买下房子即可以省去召集入住者的手续，而且租金也可以马上进账。但缺点是，没机会很好的进入室内看房子，不能详细的了解房屋情况。
４. 买房卖房时的税
◇购房时所产生的费用
a.房产所得税
房产评估价额的3%
*房产评估价格：政府对房产价值的判定备案价
b.房产登记税
土地：交易价的1% 住宅：交易价的0.3%
c.中介费
500万日币以上------交易额的3% + 6万日币 + 中介费的消费税（5%）
（因公司不同可能有略微不同）
◇房屋的固定税金
a.固定资产税 （每年）
固定资产评价额的1.4%
b.都市计画税（每年）
固定资产评价额的0.3%
c.管理费（物业费），修善累积金（每月）
根据房屋的情况而定（以房屋介绍中价格为准）
d.租金管理费
每月房租的3%-5%
◇卖房时的费用（手续费；税金）
a.房产贩卖所得税
贩卖所得税 = 利益*20% （购房5年以上）
利益*39% （购房5年未满）
*利益 = 卖出价―买入价―手续费
b.中介手续费
500万日币以上------交易额的3% + 6万日币 + 中介费的消费税（8%）
５. 房地产交易流程
a委托房地产中介机构介绍房地产
↓
b签订销售合同
↓
c付款结算
↓*(司法书士参与c和d的房地产登记)
d房地产过户
６. 房地产登记流程（交易合同签订之前或之后）
a.电话或邮件咨询
↓
b.当事人跟担当司法书士约在事务所内具体商谈（必要的时候翻译在场）
↓
c.进行关于名义变更的调查
↓
d.跟房地产中介机构人员和有关人员洽谈
↓
e.通知必要资料及费用
↓
f.结算，在有关登记资料上签名、盖章、支付费用
↓
g.向法务局申请登记
↓
h.登记完毕，给当事人发送资料
７. 房地产权利登记的时候必备资料（个人）
a .在日本已经申请外国人登记的人
作为买方时
（用现金付款的时候）
外国人登录证、外国人登记存根记载事项证明书（签发后未经3个月的文件）、印章
（以贷款购买的时候）
外国人登录证、外国人登记存根记载事项证明书（签发后未经3个月的文件）印章、印章证明书（签发后未经3个月的文件）
作为卖方时
预出售房地产的登记完毕权利书或者登记鉴定情报通知书、外国人登录证、印章证明书（签发后未经3个月的文件）、印章
b .没有日本住址的外国人
作为买方时
宣誓书（记载以下内容，姓名、出生年月日、出生地、现住所、身份证号码等的资料由中国国内公证人员认证的文件）、护照、印章
作为卖方时
预出售房地产的登记完毕权利书或者登记鉴定情报通知书、代替印章证明书的资料（由中国国内公证人员认证的公证书为印章证明书）、护照、印章
８. 房地产权利登记的时候必备资料(法人)
a. 在日本有销售处（分公司）、子公司的外国法人购买房地产的时候必备资料
作为买方时
（用现金付款的时候）
公司登记簿复印件、资格证明书，公司印章、代表人的身份证（护照）
（以贷款购买的时候）
公司登记簿复印件、资格证明书、公司印章、印章证明书、代表人的身份证（护照）
作为卖方时
公司登记簿复印件、资格证明书、公司印章、印章证明书、预出售房地产的登记完毕权利书或者登记鉴定情报通知书
b.在日本没有销售处（分公司）、子公司的外国法人在日本购买房地产的时候必备资料
作为买方时
宣誓书（记载公司名称、地址以及代表人的资料由中国国内公证人员认证的文件）、公司印章
作为卖方时
宣誓书（记载公司名称、地址以及代表人的资料由中国国内公证人员认证的文件）、预出售房地产的登记完毕权利书或者登记鉴定情报通知书、代替印章证明书的资 料（由中国国内公证人员认证的公证书为印章证明书）、公司印章
９. 外国公司在日本设立子公司（日本法人）的时候的登记流程
设立子公司（日本法人）的流程（股份公司）
a决定子公司（股份公司）的概要
↓
b在法务局调查类似名称公司的存在
↓
c制定子公司（股份公司）的章程
↓
d由外国母公司确认及确定子公司（股份公司）的章程内容
↓
e准备在登记的时候必要的资料以及预定在子公司（股份公司）使用的公司印章
↓
f由日本公证人员认证股份公司的章程
↓
g向银行的特别户头汇股份公司的资本金
↓
h向法务局提出公司印章，向法务局申请登记股份公司
（申请登记的日历成为股份公司的创立日）
↓
i登记完毕
※所需时间:子公司（股份公司）成立概要决定后大约2个月左右
设立登记子公司的时候必备资料
＊因公司机关构成的不同，在设立公司的时候，必要资料也有区别，以下成为一例。
a. 复印、翻译外国母公司章程、营业执照、会议记录
b. 有日本住址的，日本子公司代表人个人的印章及印章证明书1份
c.外国母公司的代替印章证明书的资料（由中国国内公证人员认证的公证书为印章证明书）
d. 预定在日本子公司使用的公司印章
10. 外国人（个人）在日本进行创立公司的登记
外国人（个人）在日本创立公司之际手续一般流程（股份公司的情况）
a决定日本公司（股份公司）的创立概要
↓
b在法务局调查公司名称
↓
c制定日本公司（股份公司）的章程
↓
d确认与确定日本公司（股份公司）的章程
↓
e登记必要文件，准备在日本公司（股份公司）使用的公司正式印章
↓
f通过日本公证人进行股份公司章程的认证
↓
g把股份公司的资本金汇往银行的特别账户
↓
h向法务局提出公司印章，想法无惧申请登记股份公司
（申请登记的日历成为股份公司的创立日）
↓
i完成登记（申请登记约两周后）
设立登记子公司的时候必备资料
＊因公司机关构成的不同，在设立公司的时候，必要资料也有区别，以下成为一例。
a 复印、翻译外国母公司章程、营业执照、会议记录
b 有日本住址的，日本子公司代表人个人的印章及印章证明书1份
c 外国母公司的代替印章证明书的资料（由中国国内公证人员认证的公证书为印章证明书）
d 预定在日本子公司使用的公司印章
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