老司机聊日本房产投资，内含最真诚的建议！
时间：2020-05-13
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近些年，日本经济持续向良好方向发展，在这样的大背景下，有着“到2020年的东京奥运会价格会一直坚挺”类似想法的人士不在少数。距离2020年还有一点时间，这样的景气现象可能会一直持续下去。那么，奥运会后日本的地产走向是否会继续持续下去呢？
1.首先说政策，2019年涨税至10%。
因此：已经打定主意要买房的就抓点紧。
1989年，日本的消费税最初是3%，1997年涨到5%，2014年涨到8%！2019年就将涨至10%了！
安倍首相在采访中确认：“2019年10月，消费税就会加到10%。加税是政权的使命，为的是经济恢复和财政健全化。所以，加税是不能避免的了。”
10月之前，购房者的需求在大幅上升，尤其是东京郊区。
2.东京空房率现状
未出租出去的房子数除以所有统计的现有房数就是空房率。
统计显示，2018年东京中心建成的大型写字楼出租面积约60万平方米，是2017年的3倍。大部分大楼没有空房。截至今年3月，东京中心5区（千代田、中央、港、新宿、涩谷）的空置率已大幅低于被视为供求均衡标准的5％。平均租金连续51个月上升。
空房率持续降低意味着租赁市场需求大，也的确正是日本房产投资的利好时期。
3、数字下的东京房价
东京都23区的最常见田字型二居室套内精装修70平米公寓的平均房价按区划分（细如下图）：
港区最高约9400万日元(约合人民币500多万)，足立区最低约3800万日元(约合240万人民币)。港区、千代田区、涩谷区、目黑区、文京区与新宿区等超过了7000万日元（超过420万人民币）。
4.单间收益率参考
很多人会纠结是买个单间（一居），还是买整栋公寓（诸多房间）呢？建成20年的单间公寓收益率约4-7%左右。如果考虑到手头的钱有限，那当然是单间了，小房子平日自己就能打理。
5.新房与二手
在日本，目前房产远没有像我国那样的刚需，日本人觉得租房子方便，想搬家就搬家，不受束缚。并且按照日本人的观念，新建住宅入住后的第二天，房价就跌20%。所以，过了些年的二手房价格自然就便宜了。
2018年日本二手房的税制，登记免许税额减少，更合算了。因此，如果买房是为了自己留学或者工作居住，又或是为了在日本度假用，二手房也是不错的选择。
