投资日本房产前，您需要首先了解这些！
时间：2020-05-09
越来越多国内精明人士选择看好日本房产，一系列关于购置日本房产时的基本问题也随之而来。如果初次投资日本房产，这些知识请一定要提前准备好~
首先恭喜您明智的选择投资海外房产—日本房产，为什么这么说呢？明川不動産与您一起讨论一下！
1、房价相对较低
日本在经历过泡沫时代房价暴涨暴跌后，2013年开始走入稳定上涨阶段，这种趋势会一直持续下去而且在一定区间呈波浪状推移。如今日本的房价大约是泡沫经济顶期的1/8。国内的大都市的平均房价已经超过东京，加之日本房屋市场价格透明，全部在线可以查询，投资风险相对低。
图/东京房产土地价格推移
从图片中可以看出，当中房价最低的2012年，最高的为2018年，波动幅度相对不大，这点也体现出东京房产的保值性，不易发生房价跳水的危险。即使2020年新冠肺炎病毒的影响下，目前现时点也没有出现房价下降的趋势。此处小编提及的房价下降趋势是宏观的趋势，不排除个别案例。相信疫情过后，2021年奥运会的到来，对东京的房势也会有一些推动作用。
2、出租回报率
东京的房产除了自住资产保值以外，出租的回报率也是蛮可观的。20年前日本房产泡沫破裂后，越来越多日本人选择了租房住，进而推动了日本房租上涨。此时就会想到出租回报率，从一定程度上，回报率反映了项目的投资价值，并且能够判断是否有房产泡沫的显现迹象。国际上界定良好的回报率在4%到6%之间，如果回报率低于4%，这意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。如果高于6%，表明这一区域房产投资潜力相对较大，租金回报率较高。下面两图是東京23区投资的地区回报率。
可以看出东京房产市场的回报率保持在5%以上，仍保持着很有吸引力的回报率。作为投资十分稳定合适。要知道，在北京上海，出租回报率已经达到3%甚至3%以下了。
另外，如果家里子女有打算出国留学的话，以房养学也是个不错的选择。
3、土地所有权
众所周知，在国内无论是买房子还是买商铺都是有年限的，而日本针对海外买家秉持着开放的态度。外国人在日本买房一样拥有永久产权而且不限购。
一户建式的别墅住宅，土地自己个人所有。公寓住宅，土地是由住户共同所有，每户按照自己房屋面积来计算自己所有土地的面积。
4、买旧和买新的区别与特点
东京作为日本的首都，一直是在亚洲乃至世界保持着较高竞争力的金融商业之都。由于日本对房子的维护管理十分讲究，而且建筑时有着严格的法律规定，所以东京都内存留着位数较多的旧房。另一方面，早在七八十年代东京已经形成了比较完善的开发，今年很多的开发都是拆旧建新，由于土地是个人所有，一般开发商很难找到相对较大的土地进行新开发，所以大型楼盘相对较少，新房的价格相对较高。
所以卖旧买新各有各的优势。新房子价格较高，初期回报率相对较低，但更适合长期持有。比如购入一套新房持有30年后再出手卖出，也可以卖上相对满意的价位。旧房子购入后可立即获得相对较高的回报率。因为这类旧房价值下降空间几乎没有，若干年后想出售时，除去出租收益，房屋本身折损也会微乎其微。可以算得上是一种比较安稳的投资。
5、地震问题
很多人都会联想到日本处在地震带，担心地震会影响日本房子。
这个担心是多余的，日本设计不动产的时候会有两种设计师参加，构造设计和意匠设计。意匠设计说的就是外观和内饰的美学上的设计，而这个构造设计指的就是专门设计房屋主题框架，需要严格按照＜＜建築基礎構造設計指針＞＞的规定进行设计。指针里对不同规模的房屋的耐震基准有着详细的规定。要求设计的房屋所承受应力必须达到标准的1.5到3.0倍以上（这个数字在日语里叫做安全率）。安全率达不到标准的设计是无法通过审批的。
《纽约时报》报道曾经称：“日本严格的建筑规范挽救了很多人的生命。如果地震发生在其他人口密集的国家，或许已经有数万人在地震中遇难。”1981年日本建筑基准法修缮之后，规定新建住宅必须能抗关东大地震、阪神·淡路大地震级别的地震（震度6强~7强）。所以，地震对房屋的影响无需过分担心。
6、术语
日本的房屋皆为精装修房，虽然面积不大，但是麻雀虽小五脏俱全，该有的都有，不同于国人追求极致的舒适度，日本人多在舒适度达到一定要求的前提下着眼于房间的利用率和便捷性。在这方面或许可以参照借鉴一下日本人擅长的收纳术，让自己的家变得更人性化。
下面关于日本房屋的术语在购房时会用到（比如1DLK等），请务必了解一番：
K(Kitchen)=厨房
D(Dining room)=饭厅
L(Living room)=客厅
S(Service room)=附赠的房间
R(one room)=卧室、厨房混合在一起的房间
UB（Unit Bath）=浴室和厕所同室（现今日本很少房子有UB)
CL（Clost）=衣橱
PS&MB=装有煤气、上下水管道等管道设施的空间以及水、电、煤的仪表室
洗面=洗面台
洗濯=放洗衣机的空间
押=壁橱（一般是指设在日式房间里，中间有横隔板的壁橱）
举个例子：
3LDK=3卧室1客厅1餐厅1厨房的户型
2ＤK= 2卧室1餐厅1厨房的户型
1R=厨房和卧室混在一起的一个整体房间
7、买房与移民
在一些小众欧洲国家，政府支持海外买家买房移民。这里的移民是指直接拿到永久居住权或者国籍。
日本并不是移民国家，所以买房无法直接达到永居权和入籍的移民目的。不过，可以通过申请经营管理签证，以投资经营管理的方式，间接获取日本永住或者日本籍，享受当地的各项福利。（在没拿到永住权和国籍之前的经营管理签证也可享受当地的各种福利）
8、买房贷款
外国人（这里是指不居住在日本的投资者）在日本买房也可以贷款，但是日本大多金融机构只接受外国法人贷款，需在申请购房之前设立公司法人，办理法人贷款申请。一般性外国法人贷款买房首付通常不得低于50%，签约需缴纳房款10%左右的首付金，利息在3%左右。
申请法人公司可以委托给日本当地的行政书士（律师）来办理。费用在1万元人民币左右。明川不動産有自社行政书士在籍，贷款事宜可微聊详细咨询。
综上所述，投资日本房产的门槛不高且安全稳定能避险，随着一系列政策的利好消息，近年来逐步成为众多海外火热项目之一。如果您青睐环境较好、教育环境无差、医疗设备先进等特质，那么您千万别错过当日本房东的机会！明川不動産在东京欢迎您的来访，给您宾至如归的感觉。
