疫情之下日本房产的“观望”vs“抄底”
时间：2020-04-27
“观望”
作为投资者，观望更确切说是观察，作为当前背景下我们认为观察有以下几点：
1、疫情走势
众所周知日本本土的疫情相开始时间比较早，对于其他国家控制的还是比较好的，直接通过数据可以看到日本新增病例已经过了峰值，出现下降趋势。虽然不能说完全得到控制，但是很显然已经往好的方向发展。
2、汇率走势
从汇率上不难发现疫情期间人民币兑日币汇率保持上涨趋势，同期美金、黄金也都是保持上涨。但是纵观全球其他币种，基本都是出现不同程度下跌，甚至澳币、纽币都跌出了历史新低。对比之下，出于保值角度考虑日币避险作用突出。
3、货币发行量
在疫情之下全球经济出现下滑，出于应对之策，各国央行都是开始实施量化宽松政策，从世界银行数据来看近30年广义货币增速中国一直是超前日本和美国，目前虽然进入减速阶段，但是从结构上来看却能发现一个很大的不同。首先美国货币流通一直控制的比较紧，没有什么大的变化，日本的货币增发后，大部分用于持有境外资产和债权。中国的货币增加除了部分持有大量美债以外，主要的货币都是流通入国内的基建和地产市场中（国有企业会占高比重），所以近几年国内因为货币增发最明显的就是CPI快速上涨，购买力下降，从生活中物价会有很直观的反应。
“抄底”
抄底在房产上我们认为应该分为两部分：
1、核心区，从总体上来看，核心区房价一般很难出现波动，疫情当下购买者会减少，但是大方向上，无论地价还是房价都是没有下跌，所以对于开发商而言，不会跌价出售，但是客户量的减少会赋予客户议价权利，通常不能讨论价格，在当下可以谈部分的折扣。这是开发商对于当下短期疫情的让步，但是从长期规划来看，土地、房价会保持上涨趋势，开发商对于价格很有信心，核心区很难房价出现下降的情况。
2、外围区，外围则不同，在当前形势下，部分地价和房价会出现下滑，对于我们而言无法判断什么时候是价格探底，但是可以判断的是对标过往市场价格，现有房价已经相对下降10%-15%左右，一旦出现疫情拐点，市场回暖，房价一定是会提前反弹，往往我们客户对于房价的嗅觉是滞后，出现回弹才会进入。结合日本现在疫情走势、日币汇率和人民币发行量我们能看出，疫情已经接近出现拐点，触发时机已经形成。在人民币增发继续稀释我们财富的同时，疫情期间日本汇率上涨，即使房价出现了下跌，但是对于人民币购买力来说价格没有什么大变化。
日币房价 * 日币汇率 = 人民币房价
下跌 * 上涨 = 不变
下附日本国土交通省官方2020年最新大阪核心区域地价数据（数据是疫情期间公布）
其实案例分析我们也能看到时机选择的问题。
从数据可以看出，投资选择一直都有追涨的情况在，2015年是最近一个阶段的国内大牛市，而在股市疯涨期间大量资金涌入股市推高股价，但是往往赚的最多的客户不是在2015年进入的客户，而是提前布局的人。
当然不得不提的是我们的投资者在国内除了房产和股票，并没有很多稳定投资回报的通道，大多数都是都是投机主义，当然股票和房产市场里也有很多，只不过是相对稳定的投资通道罢了。
根据路透的分析，过去九个熊市中，每个熊市触底之前三个月买入标普500指数的投资者，一年后的平均回报率为21%；而在触底后三个月买入的投资者获得的平均回报为7%。高盛的一项研究发现，市场往往会在触底后的一个月出现最强劲的上涨。标普500指数在过去40年里经历了八个熊市或接近熊市，每次市场在触及低谷后的一个月中升幅中值为15%。
现在特别是散户投资者心态都比较浮躁，一方面经济下滑带来的压力，一方面又总想着赚快钱，往复成了恶性循环。所以结合上述笔者认为，又一个稳定的保值的投资方式才是我们当下应该寻求的，就目前来是一个进入日本房产比较不错的时机。
