小区老龄化？日本如何应对“老小区改造”，让房子优雅地老去？
时间：2020-04-24
在日本，年龄是女人的秘密，也是房子的秘密。因为仅从外表来看你是很难判断其年龄。日本是一个二手房交易非常活跃的市场，很多上世纪八九十年代的房子从外观根本看不出建筑年龄。
这一切，要归功于大楼的修缮管理做得好。
相信大家都知道，日本的房东每个月都会交一笔修缮积立金和管理费。购买公寓的时候，都会了解到每个月要交管理费和修缮费。对于初期接触日本房产的人来说，管理费和修缮费可能不那么容易区分?
购买公寓时需要确认公寓的管理费和修缮费（日本房地产市场称为“修繕積立金”，本文中统一称为修缮费），明晰该费用的使用途径以及该费用的市场行情。
管理费被用于管理公寓的公共部分。具体来说，电梯的维护费用和公寓的清洁费用等。
修缮费是为了维护公寓而使用的。具体来说是外墙涂饰和老化水管等的修理对策的费用。这两项费用的金额有时也会有变动，因此需要注意。
管理费的具体用途
管理费是指在公寓公共部分的管理中使用的金钱。
例如，为了安全使用电梯而产生的电梯维护检查费用，或者是用于公寓管理的清洁费用，以及管理人员的工资等。最近和安保公司合作的公寓也在增加，当然这些费用也会从管理费中每月向安保公司支付。保护家人的安全系统就是一个例子。
修缮费的具体用途
修缮费（修缮积立金）是指为了定期修缮分销公寓等建筑而积累的费用。一般积累到10~15年启动一次大规模修缮工程。
“修缮”的对象部分如公寓走廊和建筑物的躯体部分、公用部分等。定期修补这些公用部分，能使公寓的资产价值保持较稳定的地位，从而延长建筑物的寿命，是资产保值的重要手段之一。
日本新建住宅的目标是100年的“百年关”，为此就需要互相配合和维护。不进行任何维护，也就不存在100年的公寓。
成功进行修缮工程的9个步骤
<步骤1 >由管理组合发起实施工程，成立专门委员会
<步骤2>实施建筑物调查（劣化诊断）
<步骤3>选择订货方式
<步骤4 >制定基本的修缮计划和实施计划
<步骤5 >选定施工单位
<步骤6>确保工程费用
<步骤7>召开工程说明大会
<步骤8 >签订正式工程合同，实施大规模修缮工程
<步骤9 >工程结束后的后续维修
随着年月增长，每一栋楼都有自己的修缮计划，按照自己的节奏一步步地维护、保养，这样让房子老得优雅，旧得有味。最最关键的是，要保障住户的人身安全和财产安全，做到真正的“避风港”。
